长租公寓的“无尽贵阳新天药业股份有限公司游戏”

“我现在现已快抛弃了，之前对接的管家早就离任了，新的担任人一向拖着，基本上没有任何实质性的开展。”上海青客公寓的住户杨小姐，满面愁容地对懂懂笔记说道。

本年3月，杨小姐与青客公寓签定租房协议，成果刚住到4月末，房东就上门告知她要回收房子。房东大哥表明，自己没有收到青客的房租，现已单方面和青客解约了。被逼搬离之后，杨小姐一向在和青客方面交流，但现已季付的房子租金和押金一直没有退回，跟着近期青客公寓不断地传来坏音讯，杨小姐对找回自己剩下房费和押金的期望也越来越迷茫了……

上星期，有媒体爆出青客公寓“破产关闭”的音讯。随后青客公寓方面很快否定了破产风闻，一起也供认公司现在遇到了资金困难，但仍在正常运营中。

正常不正常，真不是一个回应就能说了算了，“二房东”生意不好做，好像是一道难解的命运之题。

无尽游戏遭受“黑天鹅”

实际上，这现已不是青客榜首次被传出关闭的音讯。就在两个月前，从前有媒体传出青客公寓“触景生情”的音讯，其时青客方面也予以了否定。现在再次站在风口浪尖，青客尽管否定关闭风闻，但也供认了自己现在资金链遭受了困难。接二连三的负面音讯好像不断在告知外界，这个长租公寓榜首股的日子，真的很难很难。

或许说，遭受疫情黑天鹅的长租公寓职业都在折磨。

一切问题的本源，在于这个职业未来较长时刻内都看不到明晰的盈余时机。从长租公寓诞生那一刻起，缺钱好像就成为职业永久的基调。不过，缺钱的一起长租公寓们又在张狂撒钱，由于它们需求规划。只需手中具有更多的房源、更多的住户，坚持每个季度的数据添加，他们才干将自己的故事讲下去。

为了争抢房源不断抬价，在前两年空前盛行。2018年曾有一位网友在网上爆料称，自己租借的房子被两家长租公寓彼此抬价之后，一个月内涨价超越3000元。一起，时任我爱我家副总裁的胡锦辉也在一次电话会议中炮轰多家长租公寓企业，称它们“为了扩展规划、以高于商场正常价格的20%-40%争抢房源，人为的举高收房价格”。这些违背商场规律的行动，也是导致长租公寓商场价格快速上涨的重要原因。

短时刻内房租的快速上涨引起了很大争议，随后相关部分直接介入之后，部分长租公寓企业才做出了不涨价、投进更多空置房源的许诺。惋惜的是这个许诺并没有坚持多久。

关于一边举高收房价格一边添加房租的恶性循环，相关地产职业剖析师对懂懂笔记表明：“长租公寓本质上扮演的仍是一个二房东人物，仅仅它们的规划更大，供给的服务也更细致和全面。当然规划和事务的多样性也是它们取得融资的底子，这也导致了前期长租公寓们不计本钱，拼命添加自己手中的房源储藏。”

初期粗野成长的战略与其他风口项目并没有二异——用钱换规划，等将对手全都打败，自己在商场份额上具有肯定抢先优势之后，再回归正常的商业逻辑，经过涨价（割韭菜）等方法来寻求盈余。

不只长租公寓，包含从前的网约车、同享单车、二手车电商等等风口都在证明，这种用钱换时刻和商场的战略不能下降真实的边沿本钱。由于商场只需有用户需求就永久会有本钱窥探，打败了老的对手又会有新的对手呈现，领跑者永久会堕入永无止尽的“无尽游戏”（InfinITy Game）。一旦这个游戏遭受环境骤变，例如这次疫情的黑天鹅，就会忽然“Game Over”。

关于长租公寓的开展形式窘境，上述剖析师对懂懂笔记着重：“关于长租公寓而言，规划是功德也是坏事，首要规划的添加能让你得到本钱的喜爱，但也会添加的运营本钱和亏本起伏。盘子越大就越难盈余，假如你仅仅一个区域性的小型长租公寓企业，手里只需几百套房源，那么运营合理的状况下会简单完成盈余，但假如类似自若、蛋壳或许青客这样大型的全国性长租公寓企业，办理着数十万房源，就很难在短期内完成盈余。”

租房商场本便是一个长周期性的出资项目，需求企业有满足的耐性和继续不断地投入，“可是这样长的周期，许多本钱是不愿意等的。”该剖析师表明。

这一点，在现实生活中有着不少的比如。前不久爆红网络的坐拥广东400栋楼的27岁“包租婆”，便是一个典型的小规划二房东。尽管她的视频很大程度上是出于宣扬自家事务的意图，但其完成盈余的几率的确是远远高于自若、蛋壳们的。

那么问题就来了，现已把自己架到半空中的长租公寓渠道，怎么解套？

本钱散场何认为继？

IPO是绝大多数企业开展过程中十分重要的节点。但关于长租公寓而言，IPO好像成了一个入套的关口。

此次关闭风闻的主角青客公寓，就被称为国内长租公寓榜首股。而青客公寓的IPO也很好地演示了什么叫做“流血上市”。上一年11月，青客公寓登陆纳斯达克，上市之初，其曾方案筹资1亿美元，不过终究募资金额降到了4590万美元，直接打了半数。这样的距离不难看出，其在上市之初就未能取得本钱商场的信赖。

其时，上一任我爱我家副总裁，景晖智库首席经济学家胡景晖就曾揭露表明，青客公寓上市抛开上市本钱后，到手的钱缺乏3亿人民币，依照它曩昔的烧钱速度，这些钱也只够烧半年的。现在看来，胡景晖没有判别过错，从上一年11月IPO到本年5月份公司供认资金困难，正好将近6个月时刻。

别的，上市之后的青客公寓股价体现并不抱负。经过调查其股价走势可以发现，二级商场的股民对青客好像并不感兴趣，乃至还呈现过一天之内股票零成交的状况。现在，青客公寓的股票交易现已堕入阻滞，公司市值也仅剩5.74亿美元。

从财物状况来看，青客公寓一直处在资不抵债的状况。财报显现，2019财年青客公寓总财物为17.997亿元，总负债为26.106亿元。2017~2019年三年时刻，青客公寓的财物负债率别离高达137.17%、143.82%和145.02%。这种高财物负债率的危情，不止呈现在青客一家。

现在，另一家现已上市的长租公寓巨子蛋壳公寓面临相同的窘境。

上市缺乏半年，蛋壳公寓的股价现已从最高点13.9美元跌至现在的8.6美元（截止6月4日）。市值也从上市之初的将近25亿美元下滑至现在的15.73亿美元。与此一起，蛋壳的亏本仍在不断扩展。财报显现，2019年全年，蛋壳公寓净亏本34.37亿元人民币，比较2018年的净亏本13.69亿元，亏本起伏扩展了151.06%。

缺钱是常态，而想要运营下去，本身的盈余短期无望，融资便是最直接的方法。但数年时刻下来，长租公寓不只将自己高杠杆、长周期的特性展示得酣畅淋漓，一起也令本钱商场难以看到盈余的期望。当风口散去，出资者的热心早已云消雾散。

现在来看，没有资金输血，想要自我造血的难度很大。尽管长租公寓的租房价格遍及高于传统租房商场，但仅靠当二房东赚房租差价的形式完成盈余，适当一段时刻内没有或许。而金融事务尽管撑得起一时的门面，但在租房商场低迷的当下，也很难有奇效。

北京某长租公寓的一线管家告知懂懂笔记：“咱们从上一年下半年开端，感觉商场就现已很差了。本年由于疫情只能说是落井下石了。这几个月许多小区关闭办理不让进，就算有人想要租房也无法实地看房，尽管可以经过线上看房、签约，但真实不看房就能直接签约的人很少。由于单子少，前不久我有两个搭档都辞去职务回家了。”

商场供需决议了价格，这位管家着重：“商场活分不活分，你从租金价格上就能看出来。本年上半年北京租房价格基本上都在下降。我担任和了解的这几个小区，以往好的时分开间都能租4000元以上，正规一居室最少也得5000左右。现在大约4500你就能租到一个不错的正规一居。6、7月份原本是租房旺季，最近租房的人也的确也比前三个月多了不少，但租金仍是要比从前低一些。”

从贝壳研究院最新发布的数据可以看到，5月份北京租借商场成交量同比、环比均大幅上涨逾25%。可是价格方面，5月分北京租借房源挂牌价格为80.35元/平方米/月，环比下滑0.8%，同比下降2%。

别的，依据诸葛找房数据研究中心发布的最新陈述显现，5月份全国大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月，同比下降1.56%，一起环比降幅进一步扩展。全国大中城市租金均价接连2月下滑，租借商场的活跃度仍然较弱。

商业形式还有哪些时机？

就像二手车电商不靠卖车而靠金融分期事务挣钱相同，长租公寓的营收要点也一向是租房贷等金融事务。

依据蛋壳公寓上市之前的招股书显现，2017年蛋壳公寓共有91.3%的用户运用了“租金贷”形式，2018年为75.8%、2019年前9个月为67.9%。尽管数字在逐步下滑，但仍然占有着十分高的份额。青客公寓方面，截止2019年6月，公司也有65.2%的已租借房间租金来自于房租分期借款。

正是由于这么高的租金贷占比，才有了那句“你交的不是租金，而是借款。”

不过，长租公寓本就软弱的资金链也在加深租金贷的危险。曩昔一年多时刻，咱们可以看到不少长租公寓“暴雷”之后，用户被房东赶出房子的音讯——可是租金贷仍然要还。现在资金链堕入危机的青客公寓是否也遭受了相同的难题？据住户杨小姐泄漏，之前她参加过一个维权群，里边有许多住户都是被退租后租金贷仍然存在，仍需求每个月不断交纳借款。

面临职业乱象，有关部分早在上一年末就下发了相关办理办法，规则住宅租借渠道不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人运用租金贷；一起住宅租借渠道的租金收入中，来自租金贷的金额占比不得超越30%，超越份额的应当于2022年末前调整到位。

现在，这个规则还有两年半左右的缓冲期，而从各大长租公寓渠道租金贷的占比数据来看，现在仍然很高，能否在规则时刻内到达30%的份额仍未可知。

面临现在长租公寓职业的窘境，还有一个更严峻的问题，便是严格控制租金贷之后，长租公寓渠道怎么确保自己的资金链健康直至终究完成盈余。这个问题几乎是无解的。

对此，相关地产职业剖析师对懂懂笔记表明：“从本质上来看长租公寓的形式仍是十分传统的，单间房的赢利和空置率是一家企业能否完成盈余的重要目标。不过，现在长租公寓职业的平均水平只需2%-4%，并且许多企业的空置率都处在高位。理论上来说，要将空置率控制在10%以内才有完成盈余的或许，但从现在来看几乎没有企业可以到达这一规范。”

该剖析人士做了一个比照剖析，“长租公寓和WeWork这样的同享工作租借很类似，都十分检测单间赢利和空置率水平，但这两方面企业现在做得都不抱负。”

规划关于长租公寓而言既是机会也是圈套。当租金贷注定成为前史，怎么让自己逃离这个规划越大亏本越大的死循环，找到一条真实的可继续开展的盈余之路，才是疫情后长租公寓职业“自救”的重中之重。