深圳证券交易所上市规则（吉利入股奔驰）

“现在买上市银行股，相当于以十年前的价格买房！”这一荐股观念看似有些无厘头，但实际上却折射出上市银行涉房固定财物估值失真的为难实际。

据《证券日报》记者独家核算，到上一年年末，上市银行的自有涉房固定财物净值约为5900亿元，并且绝大大都银行都是以本钱作为初始价值，并依照每年折旧3%-7%的速度进行减值，比较急进的管帐办法关于部分财物的年折旧率挨近20%。据记者大致测算，即便依照最保存的估量，这部分财物的实在市价也将到达2.2万亿元，较现在的净值“充裕”1.6万亿元；假如评价再斗胆一点，则账外躲藏的“私房钱”或许到达3万亿元。假如说3万亿元的天文数字比较笼统，那么可以选取16家上市银行2014年算计的净利润来进行比照，后者仅为1.2万亿元。

“房子建筑物等固定财物通常是依照本钱法加折旧核算净值，仅出资性房地产可按公允价值入账，不过，在重组等特定条件下，评评价值也可以入账”，一位曾在“四大管帐所”任职的管帐师对《证券日报》记者表明，“假如银行出售、转让固定财物，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，也便是说，这些涉房固定财物的运用性质一旦发生改动，其实在价值仍是有望在财报中取得表现的。”

“银行的房产未来并不一定都长时刻自用，假如银行的物理网点可以被电子银行、手机银行所代替，银行就或许出售涉房固定财物或将其变为出资性房产”，一位国有大行支行负责人表明，“现在部分银行现已走到了规划效益的拐点。”

涉房固定财物添加迅猛

同花顺(行情300033,咨询)数据显现，到上一年年末，16家上市银行固定财物算计8408亿元。其间，国有四大行固定财物规划最为巨大，算计超越6502亿元。四大行中，中行和工行的固定财物规划占有前两位，而农业银行(行情601288,咨询)和制作银行(行情601939,咨询)则排列第三和第四位。数据还显现，到2013年年末，上市银行的固定财物算计为7341亿元。也便是说，上一年的增量约为1067亿元，增速挨近15%。

不过，上市银行的固定财物并不只是包含房地产，依照上市银行在年报中的界定，固定财物首要包含房子及建筑物、工作设备及运输工具。其间，关于绝大大都上市银行来说，房子及建筑物和在建工程的财物规划都最为巨大，工作设备和运输工具的财物净值在固定财物中的占比大都在20%-40%之间。

以招商银行(行情600036,咨询)为例，该行到2014年年末的固定财物净值为265亿元，其间，房子及建筑物、装修费和在建工程的财物净值算计207亿元，电子设备、飞翔设备及运输工具的财物净值算计约为58亿元。

《证券日报》记者关于16家上市银行到2014年年末房子及建筑物、装修费和在建工程的算计财物净值进行逐个核算发现，上市银行的算计净值约为5900亿元，占固定财物的比重超越了七成。

其间，农业银行的净值最高，超越了1200亿元；工行和建行次之，别离超越了1100亿元；我国银行(行情601988,咨询)的涉房财物净值也超越了900亿元。股份制银行中，招商银行账面的涉房固定财物净值最高，民生银行(行情600016,咨询)其次，兴业银行(行情601166,咨询)排名第三，此外中信银行(行情601998,咨询)和浦发银行(行情600000,咨询)的涉房财物净值也超越了100亿元。

此外，假如依照上述数据和办法测算上市银行2012年的相关数据，到2012年年末的涉房固定财物净值尚缺乏4000亿元。也便是说，两年时刻内，上市银行涉房固定财物净值添加了近五成。

值得一提的是，依照现行的《企业管帐准则第4号--固定财物》，“固定财物应当依照本钱进行初始计量”，且“企业应当对一切固定财物计提折旧”。也便是说，从上市银行上市密布度比较高的2005年开端核算至2014年年末，再加上上市银行大多5%左右的年化折旧率，十年时刻上市银行涉房财物的累计折旧至少有两成。以我国银行为例，到上一年年末，该行固定财物中的单纯房子建筑物现已累计折旧269亿元，现在账面净值挨近674亿元，也便是说财物原值超越了943亿元，现在折旧率约为29%。

依照均匀20%折旧保存估计，16家上市银行算计5941亿元的账面财物对应的原值应约7400亿元。

实在价值严峻轻视

7400亿元当然也并不是这些涉房固定财物的悉数价值。

“咱们银行比较吃亏的便是前些年房价比较低的时分，总行关于买楼操控得比较严厉，各地的分行天然也不敢大手大脚”，某股份制银行有关人士对《证券日报》记者吐槽，“现在不得不租借写字楼来补偿工作面积的缺乏以及改进工作条件。”

与该银行的状况相反，另一家上市银行尽管最初有些踌躇，但仍是及时出手。“其实，开端买楼的时分也有些犹疑，不过考虑到银行需要与本身品牌相等的工作场所，且金融街(行情000402,咨询)其时所剩的好方位也不多了，就决定买下该商业房产，其时的确没想到，才几年时刻房价现已翻了三倍多，不过因为房子是自用，并未觉得地产增值对银行发生实质性影响”，该行时任行长此前从前表明。

《证券日报》记者在多个房地产网站检索发现，现在一些城市的中心方位的写字楼大多有价无市。以相对建成较晚的金融街B7大厦（即现北京银行(行情601169,咨询)和我国人寿(行情601628,咨询)大楼）为例，其出售时（2005年）价格在14600元/平方米左右，现在市价现已到达7万元-8万元/平方米，十年时刻添加了4倍，并且即便是这个价格在金融街其实也是有价无市。此外，B7大厦算计建筑面积约22万平方米，每平米上涨约6万元，全体增值超越130亿元，市价约160亿元。

可是假如依照“本钱法+折旧”计量，B7大厦的账面净值很或许现已仅剩20亿元左右，与商场潜在交易价格距离或许高达140亿元。

此外，而制作银行、中信银行、交通银行(行情601328,咨询)等银行的大厦建成时刻都远远早于B7大厦（其制作时刻多是在1993年-2005年间），本钱更要低得多，其实在市价较账面净值添加的起伏天然要高于B7大厦。

事实上，房产实在价值飙升不仅在北上广等一线城市呈现，多地媒体从前测算出“房价十年上涨近十倍”的区域性数据。

上市银行涉房固定财物账面价值与商场价值的严峻违背，从前引起出资者的质疑。私募界人士崔军从前“逼宫”5家上市银行，提出将银行房产按公允价值入账；此外，史玉柱也从前在微博中表明，“各银行具有很多黄金地段房产，数量大得吓人，都是按当年制作或购买的本钱做账的，往往按10年、20年、30年前的本钱入账，入账金额十分低。假如按国际惯例从头评价，以公允价值入账，银行资本金就会大幅添加，三年不必向股民伸手要钱”。

事实上，二级商场也重视到了上市银行的隐性财富。《证券日报》记者日前在埋伏的“揽储银主群”里意外收到一条荐股音讯，内容正是指出“现在银行的固定财物都是依照十多年前的本钱计价的，现在买上市银行股，相当于以十年前的价格买房，现在是买入良机”。权且不管荐股的可信度，但从固定财物失真这一视点来看，其剖析确有可取之处。

依照上市银行涉房财物账面原值7400亿元计算，假如这些财物十多年来市价均匀涨幅为3倍（保存测算），其现在对应的价值为2.2万亿元；假如这些财物十多年来市价均匀涨幅为5倍，其现在对应的市价或高达3.7万亿元，较现在的账面净值添加逾3万亿元。