“现在买上市银行股,相当于以十年前的价格买房!”这一荐股观念看似有些无厘头,但实际上却折射出上市银行涉房固定财物估值失真的为难实际。
据《证券日报》记者独家核算,到上一年年末,上市银行的自有涉房固定财物净值约为5900亿元,并且绝大大都银行都是以本钱作为初始价值,并依照每年折旧3%-7%的速度进行减值,比较急进的管帐办法关于部分财物的年折旧率挨近20%。据记者大致测算,即便依照最保存的估量,这部分财物的实在市价也将到达2.2万亿元,较现在的净值“充裕”1.6万亿元;假如评价再斗胆一点,则账外躲藏的“私房钱”或许到达3万亿元。假如说3万亿元的天文数字比较笼统,那么可以选取16家上市银行2014年算计的净利润来进行比照,后者仅为1.2万亿元。
“房子建筑物等固定财物通常是依照本钱法加折旧核算净值,仅出资性房地产可按公允价值入账,不过,在重组等特定条件下,评评价值也可以入账”,一位曾在“四大管帐所”任职的管帐师对《证券日报》记者表明,“假如银行出售、转让固定财物,应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益,也便是说,这些涉房固定财物的运用性质一旦发生改动,其实在价值仍是有望在财报中取得表现的。”
“银行的房产未来并不一定都长时刻自用,假如银行的物理网点可以被电子银行、手机银行所代替,银行就或许出售涉房固定财物或将其变为出资性房产”,一位国有大行支行负责人表明,“现在部分银行现已走到了规划效益的拐点。”
涉房固定财物添加迅猛
同花顺(行情300033,咨询)数据显现,到上一年年末,16家上市银行固定财物算计8408亿元。其间,国有四大行固定财物规划最为巨大,算计超越6502亿元。四大行中,中行和工行的固定财物规划占有前两位,而农业银行(行情601288,咨询)和制作银行(行情601939,咨询)则排列第三和第四位。数据还显现,到2013年年末,上市银行的固定财物算计为7341亿元。也便是说,上一年的增量约为1067亿元,增速挨近15%。
不过,上市银行的固定财物并不只是包含房地产,依照上市银行在年报中的界定,固定财物首要包含房子及建筑物、工作设备及运输工具。其间,关于绝大大都上市银行来说,房子及建筑物和在建工程的财物规划都最为巨大,工作设备和运输工具的财物净值在固定财物中的占比大都在20%-40%之间。
以招商银行(行情600036,咨询)为例,该行到2014年年末的固定财物净值为265亿元,其间,房子及建筑物、装修费和在建工程的财物净值算计207亿元,电子设备、飞翔设备及运输工具的财物净值算计约为58亿元。
《证券日报》记者关于16家上市银行到2014年年末房子及建筑物、装修费和在建工程的算计财物净值进行逐个核算发现,上市银行的算计净值约为5900亿元,占固定财物的比重超越了七成。
其间,农业银行的净值最高,超越了1200亿元;工行和建行次之,别离超越了1100亿元;我国银行(行情601988,咨询)的涉房财物净值也超越了900亿元。股份制银行中,招商银行账面的涉房固定财物净值最高,民生银行(行情600016,咨询)其次,兴业银行(行情601166,咨询)排名第三,此外中信银行(行情601998,咨询)和浦发银行(行情600000,咨询)的涉房财物净值也超越了100亿元。
此外,假如依照上述数据和办法测算上市银行2012年的相关数据,到2012年年末的涉房固定财物净值尚缺乏4000亿元。也便是说,两年时刻内,上市银行涉房固定财物净值添加了近五成。
值得一提的是,依照现行的《企业管帐准则第4号--固定财物》,“固定财物应当依照本钱进行初始计量”,且“企业应当对一切固定财物计提折旧”。也便是说,从上市银行上市密布度比较高的2005年开端核算至2014年年末,再加上上市银行大多5%左右的年化折旧率,十年时刻上市银行涉房财物的累计折旧至少有两成。以我国银行为例,到上一年年末,该行固定财物中的单纯房子建筑物现已累计折旧269亿元,现在账面净值挨近674亿元,也便是说财物原值超越了943亿元,现在折旧率约为29%。
依照均匀20%折旧保存估计,16家上市银行算计5941亿元的账面财物对应的原值应约7400亿元。
实在价值严峻轻视
7400亿元当然也并不是这些涉房固定财物的悉数价值。
“咱们银行比较吃亏的便是前些年房价比较低的时分,总行关于买楼操控得比较严厉,各地的分行天然也不敢大手大脚”,某股份制银行有关人士对《证券日报》记者吐槽,“现在不得不租借写字楼来补偿工作面积的缺乏以及改进工作条件。”
与该银行的状况相反,另一家上市银行尽管最初有些踌躇,但仍是及时出手。“其实,开端买楼的时分也有些犹疑,不过考虑到银行需要与本身品牌相等的工作场所,且金融街(行情000402,咨询)其时所剩的好方位也不多了,就决定买下该商业房产,其时的确没想到,才几年时刻房价现已翻了三倍多,不过因为房子是自用,并未觉得地产增值对银行发生实质性影响”,该行时任行长此前从前表明。
《证券日报》记者在多个房地产网站检索发现,现在一些城市的中心方位的写字楼大多有价无市。以相对建成较晚的金融街B7大厦(即现北京银行(行情601169,咨询)和我国人寿(行情601628,咨询)大楼)为例,其出售时(2005年)价格在14600元/平方米左右,现在市价现已到达7万元-8万元/平方米,十年时刻添加了4倍,并且即便是这个价格在金融街其实也是有价无市。此外,B7大厦算计建筑面积约22万平方米,每平米上涨约6万元,全体增值超越130亿元,市价约160亿元。
可是假如依照“本钱法+折旧”计量,B7大厦的账面净值很或许现已仅剩20亿元左右,与商场潜在交易价格距离或许高达140亿元。
此外,而制作银行、中信银行、交通银行(行情601328,咨询)等银行的大厦建成时刻都远远早于B7大厦(其制作时刻多是在1993年-2005年间),本钱更要低得多,其实在市价较账面净值添加的起伏天然要高于B7大厦。
事实上,房产实在价值飙升不仅在北上广等一线城市呈现,多地媒体从前测算出“房价十年上涨近十倍”的区域性数据。
上市银行涉房固定财物账面价值与商场价值的严峻违背,从前引起出资者的质疑。私募界人士崔军从前“逼宫”5家上市银行,提出将银行房产按公允价值入账;此外,史玉柱也从前在微博中表明,“各银行具有很多黄金地段房产,数量大得吓人,都是按当年制作或购买的本钱做账的,往往按10年、20年、30年前的本钱入账,入账金额十分低。假如按国际惯例从头评价,以公允价值入账,银行资本金就会大幅添加,三年不必向股民伸手要钱”。
事实上,二级商场也重视到了上市银行的隐性财富。《证券日报》记者日前在埋伏的“揽储银主群”里意外收到一条荐股音讯,内容正是指出“现在银行的固定财物都是依照十多年前的本钱计价的,现在买上市银行股,相当于以十年前的价格买房,现在是买入良机”。权且不管荐股的可信度,但从固定财物失真这一视点来看,其剖析确有可取之处。
依照上市银行涉房财物账面原值7400亿元计算,假如这些财物十多年来市价均匀涨幅为3倍(保存测算),其现在对应的价值为2.2万亿元;假如这些财物十多年来市价均匀涨幅为5倍,其现在对应的市价或高达3.7万亿元,较现在的账面净值添加逾3万亿元。