前七月全中国投资资讯网邮币一尘国近800宗土地流拍 地价将如何影响房价？

?剖析人士称，土地商场降温的首要原因是，房企资金回笼速度十分慢，且新房限价等也影响了房企的拿地心情。

作为房价中占比最大的要素，土地商场在2018年发生了显着改变：流拍或底价成交大量呈现，溢价率继续走低，乃至呈现跌落至“腰斩”。

8月10日，太原8宗品相较好的地块悉数流拍，引发一片哗然。至此，全国年内流拍的土地已近800宗；一起，全国范围内底价成交的土地也越来越多，房企拿地的土地溢价率也坚持低位。

地价跌落也已呈现。在本年7月的土拍中，厦门多幅商住用地楼面价跌破2万，如翔安区13-16片区地块楼面地价为18909元，比较两年前同区域的地王37512元/平方米，跌去近一半。

曩昔二十多年，地价的不断上涨传导至新房房价，从而影响周边二手房价格，构成了我国房价不断上涨的逻辑链条，可是跟着地价的大概率跌落，高房价还能撑住吗？

土地商场疲态已现

据国家计算局最新数据，1-7月，房企土地置办面积13818万平方米，同比增加11.3%；土地成交价款6619亿元，增加21.9%。

在总量依然显着增加的表象下，土地商场的疲态现已呈现，多城土地流拍或以底价成交。

华夏地产研讨中心计算数据显现，本年1-7月，全国房地产商场土地流拍总共796宗。

其间，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍总共154宗，同比增加200%；三、四线城市土地流拍算计到达629宗，2017年同期为284宗，同比增加121%。

特别值得注意的是一线城市，即便成交的土地，也是底价或迫临底价，成交价格遍及低于两年前。

8月9日，上海宝山顾村出让一幅宅地，底价42.7822亿成交，楼板价2.1万每平方米。两年前同区域土地价格3.7万每平方米；8月14日，广州拍出的5宗地块中，1块地以底价成交，2块仅比起拍价高60元/平米左右，价格也大幅低于两年前。

整体而言，土地成交的溢价率也有不同程度的下行。我国指数研讨院计算，上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%，较上一年同期下降15.6个百分点。从20家代表房企来看，其新增土地储备的溢价率均值为21.1%，同比下降24.1个百分点，土地溢价率大幅回落。

“流拍、底价成交、溢价率走低，阐明商场在降温，但这是一种不甘愿的降温。” 易居研讨院智库中心研讨总监严跃进称，土地商场降温的首要原因是，房企资金回笼速度十分慢，且新房限价等也影响了房企的拿地心情。

美联物业总监何倩茹以为，近期土地以底价成交为主，首要原因是土地出让的约束条件比较多，比方到达最高价后竞自我克制面积、竞公租房面积等，加剧了房企建房的本钱。

国泰君安剖析师谢皓宇则指出，拿地资金严厉监管，房企依托自有资金拿地、叠加龙头企业减缓拿地力度，使得土地购买力有限，终究带来地价下行。

浙商证券也称，开发商资金来源在本年继续严重，再加上上一年是土地大年，房企已弥补了足够的货值，本年在拿地方面就愈加慎重。

广州一家大型房企人士坦言，受限价、限签方针影响，公司的出售回款显着怠慢，关于拿地的资金预算也相应减缩；一起，抢手城市的抢手土地约束性要素太多，归纳测算下来能盈余很难，公司也不去抢了。

严跃进提示，近期部分土地供给部分需求重视企业拿地的心态，换言之，剖析房企拿地的压力，从而构成科学和有用的供地形式，“不然房企拿地的盈余账都算不清，也不会去拿地了”。

高房价正失掉支撑

流拍、底价成交、溢价率走低意味着，地价正在进入跌落通道。

但受上半年三四线城市土地成交影响，全国地价现在还没有呈现跌落，“本年土地商场剧烈分解，大城市流拍、中小城市高地价成交，相似浙江丽水等中小城市，都呈现了土地的高溢价率成交，乃至超越100%。”严跃进说。

从价格绝对值来看，1-7月，房企置办土地均价4790元/平方米，同比增加9.5%，但增速比上一年同期下降了17.4个百分点。

要点房企的数据更能阐明地价的走势，其拿地本钱遍及跌落。我国指数研讨院数据显现，2018年上半年，20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%，拿地面积同比增加19.8%，拿地本钱则下降了16.7%。

其间在一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%；二线城市同比下降7.5%；三四线城市同比下降18.1%。

广发证券剖析师乐加栋指出，从地价和房价联络来看，中指院300城市楼面价增速低于计算局出售均价增速，房企拿地本钱在继续走低。

曩昔很多年，我国楼市的房价很大程度上由地价决议，“面粉贵过面包”、“面包”再涨价屡次演出。“一线城市的土地本钱，像北京土地本钱占房价的60%”，国家税务总局税科所研讨员付广军曾提出“降房价首先降地价”的观念。

那么，当下房企拿地本钱的下降是否会传导至新房商场，导致未来的房价跌落？

对此，深圳市房地产中介协会开展研讨总监徐枫以为，房价与地价之间并没有必定的联络。从本钱法的视点来说，地价跌落对房价的回调是一个有利的条件，但地价跌落并不能抵减其他本钱费用的上升。

徐枫就香港经历举例，地价和房价之间的显性联络不是特别显着。早些年，有些开发商在香港拿了地王，可是碰上了欠好的商场，楼价全面跌落，开发商的楼盘也因时而调整。

深圳归纳开发研讨院旅行与地产研讨中心主任宋丁也以为，地价低有利于房价回调，可是不尽然。由于还得看商场的要素，不完满是地价，供需联络和调控也会影响房价的终究定价。

严跃进以为，地价跌落的确能够为房价跌落发明较好的条件，或者说房价上涨的空间相对会削减，所以地价跌落多少是具有商场信号含义的。可是，地价跌落一起，建材等本钱却在上调，所以从安稳房价的视点看，包含地价、建安本钱等方面都需求活跃管控。

美联物业总监何倩茹则以为，仅凭地价跌落，还难以评判对房价会有何影响。能够确认的是，现在的土地出让方法，会让土地会集到国企、大型房企的手里，由于国企和大型房企的底气更足，资金足够，能够以更低的本钱去运营。