粤港澳大湾区龙头股(天下基金)

法拍房正逐渐成为热门城市中买房者的一个重要战场。日前，《2021上半年广东省住所法拍房研究陈述》归纳了阿里拍卖、京东拍卖、人民法院诉讼财物等7家法拍房干流组织的数据，成果显现，本年上半年，广东省住所法拍房挂拍总数为11273套，比去年同期添加了420套。

其间，不论是挂牌数仍是成交套数，深圳都稳居全省前三，48.96亿元的成交总金额乃至超越了排在第二、第三位的广州(27.73亿元)、佛山(14.87亿元)的成交额之和。

不过，跟着深圳调控方针不断加码，在大学区方针、二手房参考价以及信贷金融等各类调控方针叠加之下，疯狂的深圳法拍房商场也呈现了分解的痕迹。一方面，从前的“顶流”学区房低于参考价成交乃至屡遭流拍；另一方面，法拍房数量持续攀升，部分高端住所法拍房仍然很吃香。8月，蛇口海上国际双玺花园二期一套法拍房拍出8137万元，比起拍价5837万元多出了2300万元，共招引1.5万人次围观。

从深圳的调控方针来看，深圳新房、二手房，乃至小产权房遭到了严峻监管。IPG我国首席经济学家柏文喜以为，法拍房商场的监管还需求加大力度，例如能够将严审资金来历等手法运用到法拍房，降低法拍房损坏“房住不炒”定位的或许。

优质学区房遭流拍

4月24日，深圳28年楼龄的莱英花园一房源，经过366次叫价终究以1505万元成交价，溢价率近200%；5月14日，尖端学区房国城花园一套房以2206万元成交，与同户型房源比较，跌达600多万元；6月22日，豪宅恒裕滨城二期房源，终究成交价6317.5万元，折合单价27.6万元/平方米，高于该小区辅导价两倍。

在深圳，简直每个月都有一个抢占头条的法拍房。最近，深圳法拍房再次遭到商场重视，最大焦点莫过于几套优质学区房的意外流拍。

8月初，一套带百花小学、深试验初中双学位的长城花园房源因无人报价而流拍。该房源建筑面积约104.7平方米，起拍价1084万元，折合单价10.4万元/平方米，挨近该片区10万元/平方米的二手辅导价，而参照该小区14万元~15万元/平方米的商场价，相当于打了七折。一拍流拍之后，该房于8月19日降价200多万元后再次拍卖，终究以1035万元成交，折合单价每平方米9.89万元，已低于该楼盘的官方辅导价。

记者整理发现，实际上房源一旦流拍进入二拍，价格通常会几十万元乃至几百万元地下调。阿里法拍显现，7月依山郡花园一套法拍房，一拍起拍价954万元，二拍降到了763万元；若是上千万元的法拍房降价起伏会更大，比方8月一套观澜汉士达华庭三期的法拍房，一拍是5733万元，到二拍起拍价是4586万元，降了1147万元。

经纬找房监控数据显现，7月(按成交周期7月1日~7月31日)深圳共举办179场次法拍，其间流拍81场，流拍率超越45%。据核算，本年1~5月，法拍房流拍维持在20套以内，8月份，流拍套数就从6月的27套上升到66套。

“商场好的时分法拍溢价高、成交就多，商场欠好的时分简单流拍。这种状况在最近的学区房拍卖上特别显着。”一名房产中介告知《我国经营报》记者，近几月带学区的法拍房一再流拍，首要是由于深圳大学区制带来的冲击。依照大学区准则的规划，同一套学区房或许分到名校，也或许分到一般校园，在必定程度上降低了房产与学位的“绑缚”。

上述中介表明，各个法拍房源的状况各不相同，拍卖受各方面信息影响，偶然性随机性也很高。他举例称，深圳的高端住所法拍房就有不少拍出高价。6月底，在历经18次出价后，深圳市南山区的恒裕滨城花园二期一套涉贪官员的法拍房，终究以6317.5万元成交，高出起拍价700万元，折合单价27.62万元/平方米。

“小众商场”招引中介入局

流拍率上升的一起，法拍房的挂拍量也在激增。本年以来，资金流入房地产商场遭到严峻监管，一起，受疫情冲击，不少企业经营不达观，银行处置不良财物的压力添加，使得法拍房的供应量添加。

依据司法拍卖服务商来拍法服的核算，法拍房的来历中30%是由于房主呈现民间假贷胶葛，如企业经营、创业出资、民间资金拆借等；30%触及赌博；还有40%是由于债款担保，比方帮忙较好的亲戚朋友进行银行借款时的担保。

《2021上半年广东省住所法拍房研究陈述》显现，本年上半年，广东省住所法拍房挂拍总数为11273套，比去年同期添加了420套，增幅约3.87%。终究成交为5031套，同比添加了817套，增幅约19%。成交总面积约70.97万平方米，成交均价为1.78万元/平方米，各个目标均同比添加。

陈述指出，这意味着上半年广东省的住所司法拍卖商场的活动程度上升，越来越多的购房者认可承受法拍房，法拍房成为二手商场的重要房源弥补来历。

从成交总金额和均价上看，最高的是深圳。上半年深圳住所法拍房成交均价为54990元/平方米，其次是广州，为27871元/平方米，第三名为东莞，为20663元/平方米。成交总金额排名前三的则是深圳(48.96亿元)、广州(27.73亿元)和佛山(14.87亿元)。

为何法拍房数量添加趋势显着？广东宏力律师事务所合伙人何雁英律师告知记者：“第一是商场经济活泼，导致胶葛添加，而许多败诉方无法履行合同责任，那么就或许存在拍卖其自有房子偿债的现象；第二，由于疫情的原因，导致许多企业或企业主遭受重大损失，许多企业现已资不抵债，只能经过拍卖房产还账。”

显着的是，法拍房仍然归于小众商场。在深圳，法拍房每月200套左右的成交量，与即便在冰冻期每月成交2000套出面的二手房商场比较，也体量极小。

不过，值得留心的是，跟着法拍房商场的活泼和二手房商场的降温，记者发现，一些房产中介开端在朋友圈推介法拍房资源，并供给尽调、辅佐报名、辅导参拍、帮忙借款、代理过户等一系列服务。

糯家地产在龙华区的一名中介告知记者：“未来，法拍房是一个趋势，咱们公司成立了法拍部分，法拍房的佣金和传统二手房相同，在1~3个点。”

归入限购封堵缝隙

法拍房商场过热，也引起了监管层的重视。本年以来，全国多个城市连续出台方针，将法拍房列入限购规模。

本年1月25日，法拍房被归入了1月21日发布的上海调控新政中，清晰购买法拍房也需求有上海购房资历。杭州紧随其后在3月3日发布的新政中，规矩参加本市限购规模内住所司法拍卖的竞买人，须契合本市住所限购方针。尔后，合肥也在4月份将法拍房归入限购规模。

而东莞也于8月2日清晰将法拍房归入限购规模。东莞市住建局等八个部分联合发布《关于进一步做好房地产商场调控作业的告知(东建〔2021〕11号)》，从稳控住所用地出让价格等8个方面提出要求，其间就包含将法拍房归入限购规模。

对此，柏文喜以为，将法拍房归入限购规模，实际上是从购房者的准入资历方面为限购规矩打补丁，防止法拍房成为躲避限购的突破口。他指出，新房、二手房商场严查资金来历等更严厉的监管手法能够运用到法拍房，防止法拍房商场的炒作。

在深圳，法拍房相同被归入当地限购方针，假如没有深圳购房名额无法竞拍。记者整理了阿里拍卖上的数据，9月份拍卖的住所房源有249套，数量较前两月持续添加。

上述糯家地产的中介告知记者，近几个月咨询法拍房的客户越来越多。为了消除记者的危险顾忌，中介称，法拍房的买卖全程是由法院履行把控，法院在拍卖时现已了解清楚了房子的基本状况并将状况公示到上，信息翔实。并且在处理过户过程中，不需求卖家合作，法院出具裁定书、成交确认书和帮忙履行告知书即可单独处理。终究，中介许诺称，假如房子不能过户他们会全款回购。

不过，“捡漏”法拍房并非零危险。何雁英向记者表明，从法令角度上而言，法拍房买卖确实不存在危险。可是，许多竞拍者没有相关的专业知识进行判别，导致法拍房买卖的税费比自己预估的高，或许呈现其他高额的费用，比方土地出让金。

何雁英举例称，曾有一位法拍房买家受让了一套国有企业名下的住所，其时拍卖的价格大概是100多万元，比商场廉价了50万元左右，但在买卖过户的过程中发现，要交纳四五十万元的买卖税费，以及六七十万元的土地出让金，导致终究的总价，比商场价还高了五六十万元。

“像这种状况还不少，最首要的原因是许多购买人不清楚公司出售房产的税费的核算方法，以及国有企业名下房子交纳土地出让金的数额，因而导致误判。”此外，何雁英弥补道，即便竞拍者购买法拍房并处理了不动产权证，由于原业主赖着不走，导致入住不能的危险也很常见。