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光大证券国内典型产业园REITs产品专题报告：择优择精、加速转型，国内产业园公莱美药业募REITs发行乘势而上

wx 2022-10-04 15:59:20 6

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得悉，近来，光大证券发布研报称，11只基础设施公募REITs产品悉数实现正收益，其间四只工业园REITs录得均匀涨幅37.3%, 日均换手率2.3%。该团队以为，四只工业园REITs标的项目发行评价增值率坐落81.4%-421.2%区间，除财物组合公允价值与账面价值的差异外，REITs化经过促进财物流动性及运营办理功率进步，往往会带来必定程度价值增值。

四只工业园REITs均匀涨幅及日均换手率优于第一批、第二批公募REITs均值，其间建信中关村REIT体现杰出

到2022-03-07，受短期资金推进、相关产品稀缺性、出资危险偏好等要素影响，11只基础设施公募REITs产品悉数实现正收益，其间四只工业园REITs录得均匀涨幅37.3%, 日均换手率2.3%。

我国工业园存量财物规划较大

到2022年2月末，我国共有各类国家级开发区665家，多触及化工、轿车等工业;省级开发区2069家，以新材料、节能环保等职业为主;各类广义专业工业园区约8万余个，首要聚集物流、文明构思及电商职业。从散布区域来看，存量工业园首要会集在华东及中南区域;从省份来看，广东、江苏、浙江、山东的工业集聚效应较强。

工业园区开展步入存量变革+立异开展期，由土地运营走向多元创收，由粗暴式开展迈向专业化运营、特征化集聚;由开发租售向财物办理晋级

我国工业园盈余形式多元，首要以土地运营收益为主;但由于工业园一般前期投入较大，开发周期较长，因而多元增值服务及金融出资交融服务成为当下工业园盈余的新增加极，该两项服务收入占营收比重均在5%-35%。当时，我国工业园区开展步入存量变革+立异开展期，相较于前期盲目扩张与粗豪式的同质化运营，各类型工业园区大都趋向于“专业化、特征化、科创化”的开展形式。而跟着工业园投融资形式不断开展，工业园区开发商也逐步从开发商向财物办理商转型，融资形式也由传统的“开发商自有资金+银行假贷”向“基金+REITs”转型。

工业园职业特点高度符合公募REITs发行特征

于地方政府而言，工业园已成为经济增加的重要引擎，是区域和城市开展的重要助推器，存量工业园盘活含义严重，经过引进外部本钱，进步商场透明度，从头激起商场生机;于原始权益人而言，财物增值的逻辑在于“加快资金周转、扩展财物规划、进步运营功率、优化财物储藏”，REITs加快工业园开发商向财物办理商转型，拓展财物生命周期、进步财物流动性、迈向轻财物化;于投财物品而言，工业园具有权属明晰、长时间收益安稳、扩募储藏足够、增值空间较大等特征，是一种危险收益中性，成长性较好的新式金融产品。

REITs化有助于商场对存量财物价值的从头认识

四只工业园REITs标的项目发行评价增值率坐落81.4%-421.2%区间，除财物组合公允价值与账面价值的差异外，REITs化经过促进财物流动性及运营办理功率进步，往往会带来必定程度价值增值。但从估值逻辑自身来看，REITs化促进办理者注重后续资金周转、运营办理、扩募储藏等财物组合增值的重要要素。

危险剖析：REITs项目运营成绩低于预期危险，商场流动性收紧危险，REITs商场体现不及预期危险，停止上市危险等。

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