从金融角度拆解房地601888产的灰犀牛

最近这几天，小田正在参与观念地产新媒体主办的2017博鳌房地产论坛，上百位业界地产大佬、经济学家等在四天的时刻里进行高强度的脑筋风暴，可谓获益颇丰。

小田打算在未来几天里，接连共享一些带有立异性和启发性的大佬言辞观念，今日共享的是主题是“以金融视角看房地产是否灰犀牛”，共享人为交通银行首席经济学家连平，以下为共享全文：

这一轮的主题是关于金融和房地产，最近有个词比较抢手，便是“灰犀牛”。

我看了最近许多相关的方针文件，谈到危险，八大危险也好，四个危险也好，或许从不同的视点来看危险，好像房地产泡沫一向位列其间。咱们许多研讨和评论，许多专家在谈到危险的时分，房地产泡沫也是常常可以看见的一个首要的构成部分。

终究怎么看房地产的危险？

灰犀牛的界说首要是两点：榜首，概率大；第二，影响巨大。如果是从房地产对整个经济运转的影响程度来看，影响巨大是够得上条件的。

最近消费不错，消费为什么不错？也是跟房地产有关，房地产成交这一年多来继续比较活泼，它必定会对未来一段时刻的消费带来许多拉动。可是，它是不是危险事情并迸发成为危机的概率必定十分大？这我觉得还需求很好的加以琢磨。

咱们也知道，房地产离不开金融，房地产是归于本钱和金融特点十分高的一个职业，因而咱们讲，泡沫的幻灭必定是跟金融在这个职业中心的运作呈现很大的问题随同而生的。

所以，咱们很有必要从金融的视点去看其时的房地产，房地产金融这个范畴整体情况是怎么样的，终究是危险很大仍是处在一个相对平稳、良性的情况，这个我觉得咱们要给它有一个根本的判别，而不是说随声附和，好像这个泡沫明日就要幻灭了。

当年日本的泡沫怎么会幻灭？其时它的金融情况是怎么样的？美国次贷危机怎么会产生？它的金融情况又是怎么？

我觉得咱们的确是需求做一些脚踏实地的、理性的剖析。

提到房地产金融，我想咱们也都清楚，首要是两大块，一块是银行给房地产供给的融资；第二块对错银行，这个种类十分多，涉及到前些年快速开展的信任，信任在2014年从前对房地产的融资仍是比较快的，可是总量并不大，只要4000多亿。

债券、股权、非标等等也都供给了许多的融资（途径），但整体来说非银行的房地产金融等级不高，大部分都是千万级的，一年搞下来也便是一千多亿、三五千亿。只要发债略微大一些，在2016年一年发行额到达了1.1万亿，这是最近这些年来最高的，可是本年又显着的下来。

真实规划大的，一向坚持在万亿级以上，并且是几万亿的，便是银行信贷。银行信贷中心又有两块，一块是开发商借款，第二块是按揭借款，所以我就要点把银行的信贷给咱们做一个剖析，看看终究是归于一个什么样的情况，危险终究大不大。

开发贷

从开发贷来看，最近这些年一向是处于一个增速偏低的情况，开发贷的增加是低于整个银行信贷增速的，以至于它在整个银职业的人民币借款余额中心所占的比重不是上升，也不是坚持，是在下降，现在大约6%都不到。

从银行的视点来说，十分的慎重，根本上是两项方针，榜首个是总量操控，便是一家银行总量操控，房地产开发商借款一共是多少，给它一个总量，不得超越。第二个是名单制，列出一个开发商的名单，在名单上的是可以考虑供给的，进入信贷的流程，不在名单上的就不能进入流程。

所以在开发商借款这一块管控的仍是比较严厉的，以至于在咱们有些商业银行，据我了解不止一家商业银行，内部经常在检讨，说我为什么把房地产开发贷操控在这么低的水平？好像是过于慎重，好像是没有利的。有的还说，我该赚的钱没有赚到，份额显着地可以高一些。

所以，咱们可以看开发贷在人民币借款余额中所占的比重略微偏高一点，比如说7%和8%的这类银行，一般它的盈余水平是比较高的。当然，反过来也是如此。所以银行内部也有这种检讨，是不是对开发贷慎重是有点过头了。

再看不良财物的情况，现在也比较低，从整个职业来看，开发贷的不良率不到1%，大部分银行都在0.5%左右。整个职业的不良借款率是多少呢？最新的数据是1.7%，所以它是一个好的财物，便是开发贷自身也是一块好的财物。

所以，从银行自身管控开发贷这一块来说，这些年来是十分审慎的。关于开发贷融资的情况，是不是它就十分困难呢？开发商从2015年今后，尤其是2015年的四季度今后，整个出售情况产生了很大的改动，开发商所取得的融资尽管在银行这头来看增速是比较低的，尽管总量也在上升，但它从其它当地取得的资金总量是十分可观的。

2016年银行给开发商供给的借款，加上定金、预售款，加上这一年所发行的债券，一共取得资金，大略计算是7万亿多一点，这是什么概念？开发商在银职业这些年整个开发贷的余额只要6.2万亿，可是上一年一年取得的借款超越了7万亿，这是十分大的金额，所以开发商至少在未来两年不缺钱。

尽管从现在开端往后，本年、下一年我信任它的融资环境必定是收紧的，必定有许多方面是不利于它取得进一步的融资，包含开发贷，包含按揭借款，包含其它的影子银行等等，毫无疑问是收紧的，可是这个职业从资金的视点来说，阶段性现已吃饱了，取得了巨额的融资，所以不用忧虑它们在短期内融资的问题。

可是，在开发商这个集体来看，它的负债率有些偏高。

咱们附和这个观念，开发商的负债率可以容忍度略微高一些，由于它的盈余水平高，它还有许多的抵押物，所以对这块来说，银行对它的规范是略微宽恕一点，可是的确现在它的负债水平是偏高的，到达了77%，并且是不彻底计算的数据，其实它的负债还要再高一些。

所以咱们以为在未来，适度的有所回落，比如说降到70%以内，在60%到70%这个区间是比较合理的，这样可以防止或许说尽量削减一部分的开发商在这些方面的危险露出。

这是榜首块，便是在开发商这个部分。

按揭贷

第二块便是按揭借款。

2016年以来按揭借款高速增加，尤其是下半年今后一向到本年年初，整个增速是十分惊人的，以至于各方面都在惊呼这个现象，甚至于一个月投进的信贷中，大约50%是投给了按揭借款。

当然，咱们职业中还知道别的一个实际，便是事实上当地政府债款置换、银行隐性投进给当地的融资渠道，这一类公司的信贷事实上是显着增加。

而在这个显着增加，可是由于它是存量调整，数据上又没有显着反响的情况下，看上去开发贷是比较高的，可是如果把这一块算上去，它是不超越40%的，可是不管怎么说，接连几个月呈现这种占比十分高，总量十分大的情况，的确是引起了各方面的重视，可是很有意思的是，在谈到这个问题的时分，也只能说这个增速短期内是偏高的，份额是比较高的，再往下推或许就推不出愈加危险或许说惊人的定论。

为什么呢？

接下来我要给咱们讲一组数据，咱们或许就会了解。

咱们看这个按揭借款是不是还处在一个比较合理的情况，仍是现已彻底处在一个十分危险的情况，我想有许多视点，我这儿讲几个数据。

榜首个是以家庭为单位的按揭率，或许说是购房的杠杆率，便是购房运用杠杆的程度怎么，的确我国的家庭部分在最近这些年杠杆率是显着上升的，5年前这个按揭率是大约15%，现在现已翻到了30%，5年杠杆率提高了一倍。

这个杠杆率从世界比较来看，高仍是不高？

不高！

美国和日本在危机迸发的时分是百分之百的杠杆率，所以咱们说当一场危机要呈现的时分，你最早需求调查的是整个杠杆率的情况，其实便是它的负债的情况，美国次贷危机、日本上个世纪90年代房地产泡沫终究幻灭，这个时分它的杠杆率是百分之百。

2008年雷曼兄弟关闭的时分，还有一些跟它差不多的公司，它的杠杆率也是在60%到80%，杠杆十分高，终究导致了这个危机的迸发。

美国在幻灭了房地产泡沫今后，现在还在60%多，日本也降下来了，可是现在也还在50%多，就连新加坡也在50%以上，只要澳大利亚偏低一点，大约35%左右。现在咱们是处在30%，应该说是归于比较低的水平，这是一个数据。

第二个数据，咱们看看居民部分，居民向银行借款，买房子按揭。可是居民部分在银行也有财物，正好它和银行的负债是反过来的，银行的存款是银行的负债，可是是居民部分的财物。

反过来，银行的借款对他们来说是负债，2017年一季度末，按揭借款余额是19万亿多一点，上半年差不多是在20万亿左右。可是居民部分在银行的存款是60万亿，是按揭借款的3倍。

他问银行借了20万亿，可是他在银行的财物有60万亿，你说这个危险大不大？拿美国来看，拿欧洲其它许多国家来看，它们都是倒过来的，美国的储蓄率是十分低的，我国的储蓄率是十分高的，有48%。美国许多家庭在2008年的危机之前都是没有存款的，当然他许多出资都在股市、基金上，咱们在股市、基金的钱也不少。

所以从这一点来看，居民部分在银行所具有的财物大大超越它的负债，整个居民部分从财物负债的视点来看危险也不大。

当然，除了按揭借款以外，还有一些个人的借款，加上去大约是30万亿多一点，个人在银行取得的借款余额是30万亿多一点，可是和60万亿比较，它还只要50%。所以从居民部分的财物负债的视点来看，尽管借了许多钱，增速也比较快，可是整体危险是很低的，仍是处在一个比较安全的水平上。

第三个是按揭借款和GDP的占比。从存量来看，现在按揭借款占GDP的比重大约是在25%左右，加上公积金借款，或许是在30%左右，而这个份额日本是40%，它是在曩昔泡沫幻灭之后降下来的，现在也在40%，美国在50%以上。而咱们仍然仍是处在一个比较低的、相对来说比较安全的水平上。

还有一个数据便是房地产的市值和按揭借款之比，这说明房地产如果有泡沫，房价涨得比较快，金融在这中心的推进力终究有多大。

现在房地产总市值的数据不是十分切当，咱们看各方面的数据有些不一样，不是很威望，全国关于房地产的计算，问题仍是蛮多的，大约是300万亿的市值。方才咱们讲了，按揭借款是多少？30万亿不到。

所以它所占的比重只要7%，加上开发贷，也便是10%。这个情况就表明晰现在总的市值这么高，银行从信贷支撑这个视点所供给的金融对它来讲影响并不是很大。

当然咱们还有许多非银行的融资在这个中心也发挥了许多效果。因而咱们就可以得出一个概念，其时的市值总量300万亿，这其间不仅是金融的财物，还包含相当是归于本钱，便是本钱和金融一起推进房地产商场到达这个数值。

金融从银行的视点来看它占的比重是不高的，在这一点上来看，它的危险水平也是归于相对比较低的。

除此之外，咱们的首付份额也比较高，给银行一个安全垫。并且一段时刻以来，到现在比较规范的周期至少有4个，每一个周期房地产运转根本上是三年一个周期，每个周期这样一个开展的改动，这个中心咱们可以看到金融发挥了很重要的效果，但如果说彻底是由金融吹出这么大一个泡沫，我想还不能简略地划等号。

从方才咱们评论的各个方面来看，尽管按揭借款增速十分高，总量增加短期内也比较快，可是得不出危险很大的定论。所以对这个问题的观念仍是需求比较理性和客观。

我这儿再供给一个数据，便是咱们怎么来看短期的增加和长时刻增加的联系，2011年到2016年，按揭借款的增速是21%多一点，可是从2000年一向到2016年，这17年期间，增速到达了28%，也便是前期的时分，它的增速比现在还要更高，跟着规划越来越大，基数越来越大，它的增速开端怠慢，这一点其实也是合理的。

所以就得出一个定论，不要看到最近现已呈现较快的增加，就以为好像是很不正常。咱们如果说从一个开展的时期和一个阶段来看这个问题，看它的均匀增速，事实上现在这个增速是开端回落的。

所以，从金融的视点去看这个灰犀牛，我想房地产影响巨大是没有问题的，可是不是可以得出定论说这个灰犀牛离你很近了，我觉得恐怕还得不出这个定论。

咱们还有的是时刻筑牢咱们的防地，改动咱们的危险的态势，使得房地产可以坚持一个平稳、较快的运转，究竟它仍是我国经济长时刻增加中心的一个重要的构成部分，也是推进增加的一个重要的动力。

注：观念新媒体速记，刘小田收拾，道谢连平先生。

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