0平方米山东京博控股股份有限公司的房子“到手”仅6平方米 记者调查公摊面积是否取消之争

住所问题既是民生问题也是开展问题，联系千家万户切身利益，联系公民休养生息，联系经济社会开展大局，联系社会调和安稳。

因而，与住所相关的论题热度一直居高不下，如是否撤销公摊面积准则、预售制该撤销仍是标准、精装饰房子质量问题、小区公共场所用处被改动等。每一个与住所相关的问题，都触动着老百姓的神经。

110平方米的房子，到手却发现套内面积只要60多平方米；购房时出售人员口头许诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……

山东省青岛市市民李黎(化名)本来应该在上一年开开心心收房，却被公摊面积带来的问题困住了。维权一年多来，她一直想不通：“怎样一公摊，把我一半的房子都摊出去了呢？”

李黎的困惑在许多购房者心中都存在。

《法治日报》记者近来采访发现，大众关于购房时需求承当公摊面积费用多有诟病，以为公摊面积的存在给购房人一种要为不归于自己的公共空间买单的不适感。一起，一般购房人很难精确核算公摊面积和套内面积巨细，只能被动地从开发商等处了解信息，让不少人忧虑存在“消费暗区”，比方公摊面积被包括在总面积内，意味着后续的物业费、供暖费等费用相同包括了公摊部分的费用。

在这样的布景下，近年来一种声响甚嚣尘上——撤销公摊面积准则。那么，公摊面积准则的存在根据是什么？现在局势下是否能够撤销？是否有可代替或进一步完善的计划？环绕这些问题，记者展开了查询采访。

外墙一半计入套内

购房者被术语绕晕

2018年4月，李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住所。买房时，本便是修建行业从业者的李黎对公摊面积分外重视，重复向出售人员咨询了关于公摊面积的一些问题。

据李黎回想，其时出售人员奉告她，由于小区楼栋归于超高层修建，到达55层，考虑到流亡层、电梯高度等要素，公摊面积占比会到达31%，但实践收房时或许比这个数值小。

李黎向记者出示的购房合同内容显现：总价值120余万元的110.25平方米的套三房子，套内修建面积为75.24平方米，共用分摊修建面积为35.01平方米，公摊面积占房子总面积约31.8%。

可是，2021年9月，预备收房的李黎傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙面、逼仄的空间、3间小得不幸的卧室。她找验房师丈量后发现，实践套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超越9平方米，主卧乃至无法放下双人床。

李黎后续向售房方问询得知，从合同上显现的套内面积75平方米到她实践丈量的61平方米，差值首要表现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内修建面积。“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内修建面积。可是开发商出售时没有阐明，并且在出售时有意混杂‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内修建面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，底子没想到实践到手的套内面积这么小。”

直到依法维权时，李黎才得到“官方”口径——小区房子的公摊面积占比是46%。“这就意味着咱们花了上百万元买到手的房子，实践大将近一半都不是自己住的，假如一开端就知道这个状况，无论怎么我都不会购买。”李黎说。

和李黎同小区的姚女士购入一套复式上下楼160平方米的房子，效果到手的套内面积只要90平方米左右。

“莫非咱们就只能认栽吗？”李黎说，为公摊面积花的钱不只仅买房时，之后的物业费、供暖费等都要持续买单，这些“消费暗区”的存在让人很不满。

公摊面积由来已久

已成购房顾忌之一

公摊面积准则在我国存在已久。

早在1995年12月1日实施的《商品房出售面积核算及共用修建面积分摊规矩》(试行)就规则，商品房生意所签定的商品房购销合同中，应清晰载明购房者所置办的商品房的修建面积，并注明该商品房的套内修建面积(实得修建面积)及应合理分摊的共用修建面积。2001年6月1日实施的《商品房出售办理办法》再次清晰规则，商品房修建面积由套内修建面积和分摊的共有修建面积组成。

那么，究竟什么是公摊面积？其因何而存在？

据河南省律师协会房地产专业委员会主任、北京观韬中茂(郑州)律师事务所主任何红艺介绍，公摊面积准则源于我国香港。为了扩展商场，下降购房门槛，香港房地产商依照“公共契约”的方法，把整栋大楼的土地和悉数的产权以修建面积的办法，按比例分配给了一切的住户，购房者购买的是修建面积。扣除电梯井、大堂、楼梯间、共用墙体等占地面积，剩下的才是购房者套内运用面积，公摊准则由此而来。

“根据相关规则，共用修建面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值勤警卫室以及其他功能上为整栋修建服务的公共用房和办理用房修建面积；二是套(单元)与共用修建空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。咱们买的房子无法孤零零存在，而是要运用整个楼的公共区域如楼梯、大厅、电梯井等，这些面积加起来分摊到每个购房人身上，便是公摊面积。”北京市康达律师事务所高档合伙人孟丽娜说。

记者近来采访多名房子中介、购房者后发现，公摊面积现已成为房子生意的一个重要影响要素。

本年预备在北京买房的张力，一个月内看了80多套房，从开端对公摊面积不怎样了解，到现在现已把公摊面积作为重要参阅目标。

“公摊面积、套内面积并不只仅一个简略的数字。”张力结合自己的看房阅历总结道，2000年是个分界点，2000年曾经的老房子尤其是公房，公摊率要低一些，底子能够保持在15%至20%，而2000年往后的商品房，公摊率到达25%乃至30%。

他曾看了一套1993年建成的房子，修建面积55平方米，套内面积46平方米；而另一套2004年的房子，修建面积63平方米，套内面积却只要45平方米。

“花那么多钱买的房子，或许有将近三分之一乃至更多的钱都落不到自己的房子上，我很难承受。”张力说。

来自北京市海淀区的戴女士提出，除非是彻底没有挑选的状况下，不然公摊面积占比超越20%的房子，她肯定不会考虑，由于“不期望自己辛辛苦苦挣的钱被看不见摸不着的公摊分走了”。

在山西省太原市从事房子中介的王初原也发现，越来越多的人开端介意公摊面积的数值和占比率。“不少购房者对公摊面积有严格要求，有必要低于某个规模，不然不管房子再好，他们也不会承受。乃至有人底子不认公摊面积，以为房子多大面积就应该是多大，实践收房时发现面积不行就以为是咱们欺骗了顾客。”

北京大学房地产法研讨中心主任楼建波奉告记者，公摊面积自身是客观存在的，对其收费并无不合理之处，并且从购房者的视点来看，或许也不乐意共有部分(一切权)持续留在开发商手里。可是，把公摊面积算入总计价面积，的确会给购房者带来困惑。

“为了防止这种困惑，有两种办法，一种是按套计价，这种是在总价里包括了公摊面积的费用；一种是按套内面积计价，不包括公摊面积的费用，独自奉告此类费用，可是最终的总价二者不该该有差异，由于公摊面积是客观存在的，这两种的区别只在于哪一种能够更有功率地把相关信息奉告顾客。”楼建波说，假如这两个价格不一样，开发商就涉嫌诈骗，“问题不在于公摊自身，而在于要一致计价办法”。

事关小区业主权力

实践中易引发争议

在王初原看来，客户买房子，天然期望自己买的房子大点，公摊小点。并且商品房公摊较小的开发商，也会以此为营销噱头，招引更多购房者前来购买。“我们更乐意买公摊小的房子。这是站在客户出钱买房的视点看的，而关于开发商而言，怎么缩小公摊面积呢？比方减缩楼道宽度，选用较小的电梯间，没有宽阔的门厅，一梯多户等，可是这势必会下降业主的寓居舒适性。”

据孟丽娜介绍，现行规则关于公摊面积巨细没有比例束缚。房子公摊面积的巨细，一般与房子修建的规划规划是否合理以及房子的配套设备多少有关。

“一般多层住所的公摊面积约在10%至13%；18层以下的板式住所公摊约在13%至15%，点式的楼盘公摊大多在15%至17%，而30层以上的住所由于电梯数量增多，公摊一般都在25%左右。”孟丽娜说。

在孟丽娜看来，在修建面积确认的状况下，公摊面积小意味着购房人买房愈加经济有用。但并不是公摊面积越小越好，由于公摊面积太小，小区整体舒适度会下降，许多的低公摊都是以献身小区质量为价值的。公摊面积大的小区大多是高质量楼盘，公摊面积越大或许意味着电梯更宽阔、公共区域更广，整个小区也上档次。

公摊面积除了或许影响舒适度、购房时添加开销以外，后续入住后其存在相同与业主利益休戚相关。

王初原介绍说，以太原为例，房子成交时，合同上的成交价是以包括公摊的总面积核算，而房子总面积会直接影响物业费、采暖费等的核算。业主在购买房子时承当的公摊面积费用，包括门厅、过道、电梯以及外墙一半的厚度，但在实践中，业主很难由于承当了公摊面积的费用而对这些当地主张权力。

在孟丽娜看来，一直以来，公摊面积被包括在物业费、暖气费、精装费用内，必定程度上给购房人带来了额定的担负。如公摊面积是不是加装暖气，房地产开发企业说了算，购房人无从知晓，形成了信息不对等。

“《商品房出售办理办法》清晰规则，套内修建面积部分为独立产权，分摊的共有修建面积部分为共有产权，买受人对其享有权力，承当职责。因而，分摊的共有修建面积部分由分摊的购房人共有。实践中，如产生权属不清的问题，可由相关共有人或托付业主委员会结合规划图纸、分摊部位约好等，及时主张共有权。”孟丽娜说。

在何红艺看来，实践中公摊面积的存在导致维权难的状况，首要触及业主怎么完结共有权力的问题。根据民法典规则，业主一起决议事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决。决议前款第六项至第八项规则的事项，应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主赞同。决议前款其他事项，应当经参加表决专有部分面积过半数的业主且参加表决人数过半数的业主赞同。而业主之间难以达到合意，是形成维权困难的首要原因。

她还说到，实践中还存在使用公摊部分盈利的状况，如公摊面积上设置广告、车位等带来的盈利收入，怎么分配的问题。依照民法典相关规则，业主共有部分产生的收入，在扣除合理本钱之后，归于业主共有。但在实践中，实施状况并不抱负。

北京市房地产法学会常务理事、海润天睿律师事务所合伙人包华则提出，往后假如开征房产税，公摊面积准则或许面对更大的质疑。

撤销公摊尚有难度

亟须完善相关规则

争议之下，“撤销公摊面积”的呼声越来越大。本年全国“两会”期间，全国政协委员洪洋提议“撤销公摊”，以为公摊面积缺少法律根据和准则束缚，主张国家撤销公摊面积，能够将实践的公摊面积本钱核算到有用面积之中，让老百姓理解付费，定心购房。

作为深受其害的购房者，李黎直言，公摊面积准则对购房者是不公平的，这是一种不透明的消费。顾客一旦呈现关于公摊的胶葛时很难经过实测手法来确认交房时的精确公摊，首要是“公共部位面积”很难测算。她支撑撤销公摊准则，“即使房子单价上涨了，我也期望能够明理解白消费，买了一平方米，就能有一平方米的日子空间”。

那么，撤销公摊面积准则当下具有可行性吗？

在孟丽娜看来，撤销公摊面积准则现阶段不具有可行性。根据《商品房出售办理办法》规则，商品房出售能够按套(单元)计价，也能够按套内修建面积或许修建面积计价。按套(单元)计价或许按套内修建面积计价的，商品房生意合同中应当注明修建面积和分摊的共有修建面积。因而，商品房无论是依照何种办法出售，均应表现分摊的共有修建面积。即使按套出售，也依然存在公摊面积。公摊面积客观存在，必定要由部分或整体购房人分摊。

“一概撤销公摊面积，入住后对公摊部位的办理、保护以及后续产生的安全职责均是实践问题，假如购房人个人无力办理，则将影响小区的整体质量及整体业主的权益。”孟丽娜说。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池相同以为当下撤销公摊面积不具有可行性。房改后，我国的住所面积计量、房产证、不动产证的发放都是以修建面积为单位的。房价、物业费、暖气费等也都是以修建面积计量的，假如撤销公摊面积，以运用面积计量，会给计价标准带来紊乱。每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨，反而会引起另一种误解，以为提价了。

在包华看来，撤销公摊并不难，但用什么代替公摊是需求慎重考虑的。现在，测绘陈述中没有房子运用面积的数据，如期望用运用面积作为计价、计费、计税的根据，就需求对已有房子补测该数据。“权且不管是否有满足的人手完结这项作业，仅就现已装饰、改造的房子怎么确定运用面积便是一件非常复杂和扎手的工作。”

记者注意到，重庆市人大常委会曾以地办法规的方法，对商品房的计价办法作出清晰规则和要求：商品房现售和预售，以套内修建面积作为计价的根据，商品房生意合同及商品房的产权证应当载明共用部位及设备。不按这一计价根据出售的开发商，将被行政主管部门重罚。

“重庆市的先行做法意味着撤销公摊面积准则其实有可行性，根据舒适度和套内面积归纳考量，开发商能够将本钱分摊入套内面积，在后期不该再核算。”何红艺说。

多名受访专家以为，在是否应该撤销公摊面积准则的问题上暂时难以达到一致，但现在能够从方针层面对公摊面积准则进行完善。

针对现在公摊面积准则存在的问题，孟丽娜主张完善相关测绘标准，对公摊比例出台辅导定见，要求测绘单位进步测绘效果质量，疏通过错追查机制。在售房时，要求房地产开发企业在售楼处揭露测绘效果，将分摊准则、分摊部位等向购房人进行明示，必要时测绘单位也能够承受购房人的咨询，削减因分摊面积问题产生购房争议。一起，在商品房生意合同中进一步完善相关约好，清晰约好分摊面积与产权挂号面积产生差错的处理办法及违约职责的承当，然后保证购房人的合法权益。

“大众之所以对此分外关怀，不只由于面积代表日子是否便当，更代表产业权益的比例和金额。”包华主张，房子生意按运用面积计价，或按套总价买卖，不按面积单价买卖，能够必定程度上缓解公摊面积准则引发的争议。