人事生变、项目违规不断 绿城中国恐陷分众传媒“去绿城化”困局

2019年07月14日讯

　　文/张哲

　　修改/李壮

　　7月11日，绿城我国正式对外发布了宋卫平辞任绿城我国联席主席及履行董事的音讯。此前宋卫平曾表明，“尽管离开了董事会，但仍然是股东；历史上仍旧是创始人。希望绿城平稳开展”。有业界人士剖析称，跟着宋卫平正式退出绿城我国办理团队，“去绿城化”与“去宋卫平化”或将再迎加快期。

　　值得注意的是，2019年，绿城我国给自己定下的出售方针是1800亿元，但从上半年的出售状况来看，绿城我国的完结状况并不抱负，乃至现已跌出干流房企合同出售金额TOP20之列。而在其高呼代建4.0之际，许多代建项意图开发也不同程度遇阻。

　　7月5日，绿城我国发布了到2019年6月30日止六个月的未经审阅营运数据，集团六月份单月合同出售金额约为人民币115亿元，同比削减9.4%；1月份至6月份，绿城集团累计取得总合同出售面积约403万平方米，总合同出售金额约人民币743亿元，同比削减1.5%。结合全年方针来看，绿城我国年中的出售方针完结率仅为41.2%。

　　实践上，绿城我国在发布2018年年度陈述时就迎来了一次“成绩预警”，净利润大幅下滑54.18%至10.03亿元，扣除非经常性损益后录得亏本1.85亿元。这也是绿城我国接连两年扣非后归母净利润处于亏本状况。此外，绿城我国的毛利率排名也不太抱负。据规范地产研究院数据，2018年80家规划房企的均匀毛利率为31.89%，中位数为31.68%，绿城我国仅以22.81%的毛利率位列第69名。

　　成绩连月下滑两千亿可售货源却称“没货卖”

　　回忆绿城我国控股有限公司（以下简称“绿城我国”）上半年的成绩体现不难发现，其年中出售方针的完结状况欠安，首要是受第一季度的成绩体现所累。1月份至3月份，绿城集团仅完成总合同出售金额255亿元，同比下滑8.6%，前两个月的单月总合同出售额乃至缺乏70亿元。而4、5月份的总合同出售额也别离下降4.5%和2.3%至128亿元和170亿元。关于这样的成绩体现，绿城我国董事会主席张亚东归因于“没货可卖”。其在三月份的一次内部会议上坦言，2019年一季度的绿城是最苦楚的，因为没有货卖，“没有货就没有营销，没有回款，也就没有出资”。

　　但是，从绿城我国2018年成绩陈述中发表的2019年可售货值预估状况来看，张亚东说到的上述理由好像站不住脚。《红周刊(博客,微博)》记者整理发现，2019年，绿城集团估计全体可售货源约为1495万平方米，全体可售金额约为人民币2909亿元。其间，2019年绿城集团将有117个出资项目在售，估计可售货源约812万平方米，可售金额约人民币2029亿元。在上述出资项目中，仅2018年的存量房源可售金额即到达人民币469亿元左右，估计新增可售房源金额高达1560亿元左右。一、二线城市可售货源约546万平方米，可售金额约人民币1476亿元，占2019年可售金额的73%。

　　值得注意的是，在绿城我国“代建4.0”的规范系统之下，到2018年12月31日，绿城办理集团代建办理项目算计达282个，较2017年模仿重组整合后的190个代建项目规划增长了48.4%。其间，仅2018年新增项目即达142个。2019年绿城集团代建项目估计可售货源约683万平方米，可售金额约人民币880亿元。但到2019年6月30日，绿城我国代建项目取得合同出售面积约为119万平方米，合同出售金额仅为249亿元左右，较2018年的280亿元下滑了11.1%。

　　此外，尽管绿城我国2019年以来的拿地频率内职业界并不算高，但溢价率却不低，其于上半年落子安徽合肥（华鸿嘉信联合体）、浙江绍兴、杭州萧山的拿地溢价率别离高达107%、64%、50%。2018年，绿城我国以22.81%毛利率位列规划房企第69名，关于拿地本钱自始自终处于高位的绿城而言，进步盈余才能是首要的事。

　　项目质量滑坡“去绿城化”陷困局

　　有业界人士向《红周刊》记者表明，绿城成绩的下滑，多少与其近年来项目质量与品牌口碑的滑坡相关。在上述业界人士看来，只要绿城前期在江南一带的项目才称得上所谓的“绿城品牌”与“绿城规范”，而其在北方的项目，则多有些“橘生淮北”的意味。这种改动或与绿城集团创始人宋卫平渐退绿城办理阵型有关。

　　“精品路途”是宋卫平一直以来的坚持，尽管在2008年呈现资金链问题、堕入清算危局之际，宋卫平也在坚守着“绿城形式”，不吝高本钱打造优质产品，也不经过降价等促销手法冲击出售量。从装饰资料，到施工建造，再到物业办理，任何一个环节都不曾懈怠。也正是这种坚持，打造了极具口碑的“绿城IP”，协助绿城内职业上升阶段从一个浙江当地房企一路生长为全国房企十强。

　　“宋卫平对绿城项目质量的寻求是一种近乎‘较真’的情绪，是一种寻求极致完美的情怀。”上述业界人士如是向《红周刊》记者说。但是，跟着绿城混改进程的不断加快，我国交通建造集团股份有限公司（下文简称“中交集团”）逐步成为绿城我国大股东，在多番减持后，宋卫平持股份额不断下降。中交系高管“来临”绿城后，也在集团内部掀起了一阵“去绿城化”以及“去宋卫平化”之风。

　　关于去宋卫平化这一点，中交集团从未掩饰过。早在2015年，中交集团董秘刘文生就曾向媒体表明，“有了满意的投票权，咱们要改造董事会，强势进入办理层，确保咱们行使决议方案权”。自2018年年中从中交“空降”绿城以来，“去绿城化”好像也成为张亚东带给绿城的挥之不去的标签。据《我国房地产(512200)报》报导，2019年1月，绿城又进行了一次安排架构调整，外界以为这是“大股东中交进一步去‘绿城化’”，再一次地集权。张亚东也坦言，掌握绿城的多半年间，“改动曩昔”是最难的工作。财经评论员严跃进剖析称，宋卫平正式退出绿城我国办理团队后，绿城内部的“去绿城化”与“去宋卫平化”之风或将再迎加快期。

　　但是，老练的办理形式与开展战略还未摸索到出路，“去宋卫平化”之征便首要体现在了绿城项意图“去精品化”上。发迹于浙江省的绿城，尽管赢得了当地购房者的芳心，但在入驻其他城市时却屡次受阻，购房维权事例层出不穷。记者查询了解到，近年来绿城项意图业主维权状况不断发酵，维权事由更是包括了虚伪宣扬、工程质量、违规交房等多种状况。

　　以绿城进驻西安的状况为例，西安绿城全运村作为绿城落子西安的首个纯绿城开发项目，因为被曝存在虚伪宣扬现已被当地工商分局立案查询。记者了解到，西安绿城全运村的辅导价格约为13098元/㎡。而在周边楼盘中，西港碧水湾、颐鑫湿地壹號、华远辰悦、陆港滨海湾、枫林九溪五个项意图均价约为10449.2元/㎡。按西安绿城全运村125㎡的最小户型测算，每套房的价格比周边楼盘均匀价高出近33万元。据悉，2018年10月份，绿城宣扬该项目时许诺将为楼盘规划水街，不少购房者都因而高价购买了绿城全运村项意图住所。但是在后期，许诺过的水街却被修改为沙盘。现在，西安市工商港务分局在核实后已于2018年12月26日对该公司涉嫌虚伪宣扬行为依法立案查询。

　　西安绿城浪琴湾项意图一名业主则向《红周刊》记者表明，其购买西安绿城浪琴湾小区的房子现已十余年了，但至今没拿到产权房的房产证，这直接导致有出卖二手房意向的业主因为未办理过户挂号而无法完成房子转卖。关于上述状况，绿城方面担任人表明，现在该项目小区现已发动房产证交给流程，但须按楼号进行挂号。交房时无法交给房产证是因为该项意图检验及证件批阅流程还未完毕，能够交房，不过无法交给房产证。当问及为何该批阅流程阅历了十余年的漫长时刻时，上述担任人表明，“其间触及企业与政府两边的原因，详细细节不方便泄漏”。

　　《城市商品房预售办理办法》规则，因为开发企业的原因，承购人未能在房子交给使用之日起90日内取得房子权属证书的，除开发企业和承购人有特别约好外，开发企业应当承当违约责任。北京市东元律师事务所合伙人李松向《红周刊》记者表明，即便两边有特别约好，商品房房产证的交给时刻也不能超过自交房之日起两年，因而开发商交房十年还未交给房产证的行为现已构成违约。此外，李松律师还说到，开发商向业主交房时还需交给行政主管部门批阅的竣工检验存案表及分户检验存案表。未经过检验的商品房不符合法律规则的交房条件，开发商亦构成违约。

　　此外，绿城进驻山东济南的高新绿城玉兰花园、百合花(603823)园等项目也因未验房即交房、墙体开裂、外墙渗水等问题遭受业主团体维权。尽管有些工程质量维权事情的产生，是大都购房者在争夺自己的“一亩三分地”时的常态，但这种现象产生在一向以产品力著称的绿城身上时，不免有些违和。在业界人士看来，这其实在某种程度上代表了绿城品牌的滑坡，为“去绿城化”的现状拉响了警报。

　　多项目爆雷代建4.0遇阻

　　“代建4.0”是绿城近年来首要的开展标语。绿城的代建事务发动自2010年9月，彼时的绿城刚度过差点被清算的“危局”，面临巨大的资金链压力，绿城当机立断地走上了轻财物运营的路途。

　　绿城我国官信息显现，其代建的事务形式分为三种，即项目代建、本钱代建、政府代建。其间，项目代建是由已拿地或方案拿地的托付方承当悉数或部分资金，绿城办理担任项目开发办理，并收取必定份额的服务费；本钱代建则是托付方多为外部本钱，不必定存在实践经济主体，且或许并未取得地块的土地使用权，绿城办理为此类具有房地产(512200)出资需求的金融机构，供给从项目研判、土地获取至房产开发的服务；政府代建是与政府安顿房对接，接受安顿房、限价房等保证性住宅和大型公共服务配套的建造办理，由绿城承当项目开发使命。

　　尽管三种代建项目都被冠以“绿城”的姓名，“绿城规范”也成为各个代建项意图背书主力，为绿城招引了不少协作商，但绿城与这些项目之间并无股权联系，仅仅代建和输出办理。绿城开展代建事务本是为了发挥协作各方的比较优势，完成轻财物运营。但从部分代建项意图推动状况来看，这一战略决议方案好像正在渐渐耗费“绿城规范”的“主力”效应。据绿城代建项目当地居民反映，“绿城大大都代建项意图称号都是两个开发商的称号组合，从称号到工程，都像极了‘山寨版绿城’”。

　　据记者不完全统计，山东济南章丘中康绿城百合花(603823)园小区、云南昆明绿城春江明月小区、山东青岛即墨中航绿城抱负城、安徽省六安城南绿城花园小区等代建项目均因工程质量等问题存在不同程度的业主维权。其间，问题最严峻的是绿城与济南中康房地产(512200)开发有限公司（下文简称“中康地产”）协作的山东济南章丘中康绿城百合花(603823)园小区。

　　“中康绿城百合花(603823)园”官方微信大众号曾在一个月内连发三封“致百合花(603823)园业主的一封信”，供认项目存在工程质量问题的现实。在上述信函中，中康地产许诺将对该项目于2017年11月份因质量问题罢工的9#、14#、15#、16#号楼地上部分撤除重建，并许诺交房时刻仍按原合同约好（2020年10月31日）履行。尽管如此，该项目仍是迎来了一波“退房潮”。严跃进以为，因为代建项目中代建方与托付方的和谐本钱较大、工程监理不到位，往往简单导致房子质量问题频出但难以追责的窘境。此外，也存在部分按约代建后却仍是原开发商担任项目建造的状况，工程建造与物业办理天然难以满意购房者的希望，也就呈现了比如“山寨版绿城”之类的点评。

　　关于寻求产品主义的绿城我国来说，为何其很多代建项目失去了自己所坚持的东西？张亚东屡次着重绿城不存在“去宋卫平化”的问题，可张亚东需求答复：绿城究竟失去了什么？又在坚持什么？

　　（本文已刊发于7月13日的《红周刊》）股.票.啦.