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揭秘保利租借住所REITs储架扩募打开房企财物证券化幻想空间

本报记者张晓玲实习生丁杰英广州、深圳报导

导读

这是国内首单央企租借住所REITs，也是首单储架发行REITs。其严重意义在于，它不仅是一次融资，更直接完成了公募REITs的扩募功用，给REITs发行商场带来了新的利好，也为当时房企和其他组织的租借事务证券化带来了无限或许。

跟着租售并重住所系统的推动，配套的金融变革和东西也完成了严重打破。

10月23日，中联前海开源-保利地产租借住所一号财物支撑专项方案（下称“保利租借住所REITs”）取得上海证券买卖所审议经过，这是国内首单央企租借住所REITs，也是首单储架发行REITs。其严重意义在于，它不仅是一次融资，更直接完成了公募REITs的扩募功用，给REITs发行商场带来了新的利好，也为当时房企和其他组织的租借事务证券化带来了无限或许。

此前，国内已发行数个私募REITs以及类REITs产品，但没有呈现真实的公募REITs，此次保利租借住所REITs现已十分挨近真实的公募REITs，树立了“以REITs打通租借住所企业退出途径、构建租借住所完好商业形式闭环”的样本，估计接下来职业将呈现更多相似事例。

租借住所金消融破冰

从产品结构和发行细节来看，保利此单可谓是租借住所证券化的破冰之举。

本单REITs产品总规划为50亿元，由中联前源不动产基金办理有限公司（以下简称中联前源）、保利瑞驰（横琴）财物办理有限公司一起担任总协调人。

保利有关人士介绍，中联前源是国内抢先的专心于REITs事务的基金办理公司，在推动和落地不动产、根底设施、信贷财物等各大类财物证券化范畴的金融立异具有丰厚经历。

保利瑞驰（横琴），则是保利集团旗下专门建立的REITs运作途径。

产品结构设计方面，以保利地产自我克制租借住所作为底层物业财物，包含坐落广州、重庆、北京、大连、沈阳等区域的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大租借物业品牌；这些物业分别由保利地产旗下租借住所办理运营途径“保利商业公司”、“安平养老公司”担任运营。

使用根底财物组成SPV，再经过股+债的方法收买SPV股权之后，该单产品采纳储架、分期发行机制，储架额度期限两年；产品期限18年。

该产品优先级、次级占比为9:1，优先级比例即40亿元在上交所揭露转让、买卖。

保利地产相关人士指出，在目前国内没有铺开公募REITs商场的布景下，保利租借住所REITs的“储架发行”机制，是对国家公募REITs推广的一次打破，可说是REITs展开史上的里程碑式产品。据悉，储架发行准则是一次核准、屡次发行的再融资准则。

关于发行REITs触及到的两层纳税和租金回报率问题，上述人士介绍，经过股+债的方法收买SPV股权，这单产品最大极限地节省了股权转让过程中的相关税费；此外，经过商场化的租约机制组织，使得底层财物的未来现金流满意了RETIs产品的发行需求。

“本项目是保利集团在住所租借范畴饯别央企职责的首单试水。”保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表明，“REITs”将成为保利集团构建“一主两翼”事务布局的战略性本钱东西，活跃开辟住所租借商场的金融立异。

未来，保利地产将以存量物业为根底，构建租借住所事务的赢利形式，使用REITs完成战略转型，打造“开发建造-出资孵化-持有运营-老练REITs退出”的完好、闭合事务链条。

保利方面以为，在未来国家方针进一步展开的情况下，住所租借REITs有望完成跟公募REITs的对接，从而在揭露商场买卖流转，让一般出资者参加租借住所商场建造，进一步拓宽租借住所商场的展开空间。

“保利这个产品，带了个好头。”全国房地产商会联盟履行主席顾云昌以为，REITs能真实协助构成租借住所财物工作的闭环，不管关于房地产融资的畅行，仍是关于租借商场的展开，都是严重推动。

保利方面泄漏，此单产品也得到了住建部、证监会、上交所的大力支撑。

证监会债券部副处长闫云松以为，本单产品的推出合理当时，既契合国家大力推动租借住所商场建造的微观导向，也为财物证券化在各实体经济范畴的广泛、纵深运用进行了新的测验和拓宽。

我国版REITs进阶

事实上，国内的REITs产品展开到今日，并非一往无前。

2009年7月，触及上海浦东新区三家大型国企、总金额达40亿元的浦东新区REITs方案初稿曾成形，但未成功发行。

时隔五年后的2014年5月，大陆榜首只私募类REITs产品“中信启航”成功发行。次年6月，鹏华前海万科REITs封闭式基金发行，至此，我国首只出资REITs项目的公募基金诞生。

但尔后，万科的公募REITs并没有很快得到仿制，“随后碰上股市大幅动摇，发行类REITs节奏就放缓了。”我国REITs联盟秘书长王刚解释道。

保利此单REITs是房企试水的首例，在此之前，国内租借住所REITs的首单，是10月13日由深交所同意的“新派公寓权益型房托财物支撑专项方案”，但该方案仍没有打破公募这一项。

王刚以为，多年来本能够做成出资类产品的REITs，被做成了融资类产品；一起，底层问题是租售比和财物价值均不合理，表层问题在于法规如信托法等还没有推出。

“法规其实是能够先行的，来为REITs做一些储藏。”王刚向21世纪经济报导记者表明。

而促进保利成功发行租借住所REITs的，是新的年代和新的住所方针。2015年以来，房地产商场进入“存量年代”，国家层面鼓舞租售并重、租购同权等方针不断公布，REITs才真实开端迎来了春天。

2016年6月，《国务院办公厅关于加速培养和展开住所租借商场的若干意见》发布后，各地将展开住所租借商场归入房地产调控长效机制。

2017年7月底，住建部等九部委联合印发《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加速展开住所租借商场的告诉》，要求加速展开住所租借商场，深圳、广州等12个城市被选为第一批展开住所租借试点的单位。

一起，两份文件均说到，要推动“房地产出资信托基金（REITs）试点”，为住所租借商场供给金融支撑。

中联基金履行总经理范熙武说，比较世界老练商场的REITs，除出资门槛和流动性的差异，国内REITs缺少“扩募机制”，限制了其“金融服务实体经济”功效的发挥。而保利此单REITs的“储架发行”机制，创设出了“能够长大”的REITs，直接完成了公募REITs的扩募功用，可谓里程碑式打破。

“现在上交所和深交所都批了相似的产品，阐明我们对经过REITs或许类REITs等东西来执行住所租借方针的决计。”王刚表明，像鹏华前海万科REITs到目前为止运转杰出，接下来应该也会推出相似的产品，仅仅时刻点的掌握问题。

不过王刚指出，终究REITs产品仍是要算账，回归收益率，要看借债的本钱能否掩盖租金收益，这是一个很要害的目标。

未来，国内REITs巨大的商场空间有待发掘。依据链家研究院陈述，未来十年我国租房商场将达3亿人、5亿元的规划。保利有关人士以为，住所租借REITs将是职业的加速器，从组织规划、职业标准、收益提升等多方面临整个职业发挥促进作用。美国最大的公寓REITs企业EQR市值已达244亿美元。国内租借住所商场的远景不可限量。

事实上，保利租借住所REITs的成功落地，打通了房企租借住所资金退出途径，处理了租借住所出资收回周期过长的“后顾之虑”，为房企发行租借住所REITs供给了范本，这对当时加码长租公寓、租借住所的万科、龙湖、中海等房企而言，也是一个好消息。

据21世纪经济报导记者不完全统计，到8月底，万科所拿地中，共有9宗自我克制地块，万科旗下的长租公寓泊寓也已展开了数万间，万科以为，这是很好的具有可预见现金流的财物。

持有6宗自我克制地块的龙湖，是将长租公寓定坐落主航道事务的首个房企。龙湖将旗下长租公寓冠寓的动态出资收回期设定为五到六年，未来有财物证券化的计划。

保利有关人士表明，公募REITs的落地取决于国家相关方针的进一步支撑。未来跟着我国房地产职业不断展开，财物证券化操作日趋老练，公募REITs商场的敞开会渐行渐近。

作者：张晓玲丁杰英