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维欧艾(汇丰证券)

wx 2022-07-27 03:09:04 6

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中心观念：当时商场和政策环境下，招商蛇口作为龙头央企的优势尽显。开发事务方面，背靠招商局集团，公司拿地途径多价格优、融资额度足本钱低、出售去化快回款足；持有事务方面，REITs打通了公司优质财物“投、融、建、管、退”的全生命周期开展形式，财物价值具有重估空间。

公司概要：城市和园区归纳开发运营服务商

维欧艾(汇丰证券)

招商蛇口成立于1992年，2015年于深交所上市，是招商局集团旗下仅有的地产财物整合途径及重要的事务协同途径，形成了共同的“前港—中区—后城”归纳开展形式。

股东布景：背靠招商局，享拿地、融资优势

获益于招商局集团丰厚的资源和广泛的影响力，招商蛇口在拿地和融资方面享有优势。拿地来看，公司既可接受内部资源整合，又可经过政企协作、国企间协作低本钱获取大规划优质土地，以蛇口太子湾地块为例，拿地楼面价仅约为3788元/㎡。融资来看，公司融资途径晓畅且额度足够；2022年流动性环境改进以来，公司一季度信誉债发行规划同比增加87%；均匀发行利率仅为3.1%，低于央企均匀水平。

运营剖析：开发运营偏重，多元事务协同开展

(1)开发事务是公司根本盘，储备足、出售好。截止2021年底总土储计容建面超4400万㎡，港澳大湾区占比22%，特别在前海蛇口自贸区具有626万㎡的稀缺资源；出售逆势增加，市占率由2017年的0.8%进步至2021年的1.8%。(2)公司向开发与运营偏重改变过程中，持有事务的战略重要性明显进步。2021年，公司持有事务完成经营收入55亿，并提出了到2025年底，会集商业及写字楼项目到达100个、营收完成100亿的双百方针，持有事务赢利奉献有望继续进步。(3)园区事务是助力公司高质量归纳开展的重要部分，2021年博时蛇口产业园REIT(SZ.180101)上市为公司供给新的融资途径，也赋予了公司持有性物业流动性溢价，财物价值具有重估进步的空间。(4)招商积余、邮轮、大健康、会议等途径和创新式事务彼此协同开展，为公司未来成绩供给新增加点。

财政剖析：营收稳健增加，融资本钱继续下降

2021年公司营收同比增加23.93%，增收不增利首要受毛利率下行、财物及信誉减值计提及投资收益下降影响。但公司前期慎重的几乎计提可缓释未来赢利率下行压力，叠加费用率由2019年的6.9%下滑至2021年的5.0%，赢利率未来有望企稳。公司三道红线保持绿档，归纳融资本钱继续下降至2021年的4.48%。

盈余猜测：咱们估计，2022至2024年，公司完成经营收入1780亿、1923亿、2047亿，同比增加11%、8%及6%，完成归母净赢利108亿、113亿及120亿，同比增加4%、5%及6%；摊薄后每股收益1.36、1.43及1.51。

危险提示：融资环境收紧超预期、疫情继续冲击房地产出售、双会集出让规矩改变、引证数据滞后或不及时。

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