旭辉林中阴道有股臭味：房地产行业的春天已经不远了

“我坚信咱们现已走过了黎明前最漆黑的韶光。”在商场转暖形势还不算非常明亮的时刻，旭辉控股董事局主席林中带着对职业自始自终的达观，交上了一份差强人意的成绩单。

3月24日，旭辉控股集团(00884.HK)发表了2021年成绩。陈述期内，其完结收入1078亿元人民币，同比增幅达50.2%；年内净赢利完结123亿元，同比增加3.6%；股东应占净赢利约为76.12亿元，同比削减5.2%。

出售方面，旭辉在2021年完结合同出售2473亿元，同比完结7%的增幅，但并未能完结此前设下的2650亿元出售方针。

在谈及2022年出售指引时，林中并没有给出一个切当的数字，“旭辉22年大概有3600亿元的可出售货值，咱们的方针是坚持权益出售额的安稳。未来几年，旭辉会大幅度地开端进步权益出售额的比重，而不是只重视一个外表出售额的巨细。”

这种转向正是根据林中对职业走势的判别。他以为职业曩昔的“三高”形式将会转向“高质量、高品质、高效益”的新形式，会脱节曩昔过火寻求规划增加的途径。

“这个职业未来在成熟期至少能够坚持10+平方米的发量，至少能够坚持15万亿+的交易额。”林中估计。

2023年毛利率有望修正

虽然提出了愈加重视效益的方针，但旭辉在要害指标上仍有尽力的空间。据年报显现，旭辉2021年毛利率完结毛利率19.3%，同比下降2.4个百分点，已接连两年下降。

旭辉履行董事、控股CFO杨欣表明，曩昔两年，职业毛利率全体处于下降趋势。“在上一轮扩张中，不少房企在出资上面比较进步；在限价的布景下，职业的毛利率在客观上被制衡。”

不过，这一状况或将有所改动。“从上一年第四季度开端，特别是本年年初的土拍中，全体的形势现已得到了显着的改变。”

杨欣表明，一方面，各地在会集供地的时分，现已预先给开发商留出了合理的赢利空间，许多热门城市在到达限价后会采纳摇号的方法，从而使拿到地的开发商有合理的赢利率。另一方面，经过这一轮的洗礼之后，大部分的同行应该会越来越理性，或许会将赚钱作为出资的最中心意图，而不再把拿到土地作为中心意图。

“我信任，职业的毛利率会跟着职业全体的改变逐渐修正，”杨欣续称，“咱们也有决心坚持在职业的均匀水平以上，期望2022年能有比较安稳的赢利体现，2023年毛利率能开端康复增加。”

林中也表明，未来旭辉要严守出资纪律，坚持战略定力，不拿贵地不拿错地，不做急进的收并购，一起要聚集深耕战略型的城市根据地的板块，拿地的方法上仍是要坚持多元拓宽，多轮驱动。

回忆2021年，旭辉在拿地方面实则较为活泼。据发表，其在2021年共获取66个新项目，应占土地出让金算计约394亿元；新增货值到达2056亿元，坐落一二线的占比约为84%，均匀地价到达7505元/平方米。

进入2022年，在各大民企节衣缩食应对偿债顶峰之时，旭辉成为少量仍活泼在土地商场上的民营房企，一季度共获取3个新项目，应占土地出让金算计约34亿元。

到2021年底，旭辉总土地储备算计约5250万平方米，其应占土地储备建面约2840万平方米。据亿翰智库数据，旭辉的土储存续比约3.6年。

关于这一土地储备量，林中亦说到，未来要加速土储的周转，进步资金的周转功率，“未来咱们期望将土储的开发量控制在两年周期内”。

净负债率方针30%

成绩会发布当日，旭辉的股价显着下挫，盘中最大跌幅近12%，终究仍以8.83%的跌幅收盘，报4.13港元。多位商场人士指出，旭辉股价的动摇主要是因为分红不行抱负。

据发表，旭辉2021年度的派息选用现金股息与派发红股相结合的计划，即每股获派19港分现金股息，每100股获派发4股红股。而2020年的派息则为每股获派40港分。

关于本年的分红方针，林中解说称，办理层以为公司在当时不确定的情况下，要留下一部分现金增强股本，下降负债率，“咱们省下来这些派息的钱将会用于回购境内外债券，进一步增强公司抵挡职业动摇的才能。”

“一起办理层以为现在的股价是被轻视的，这个时分派给股东的股票其实未来会有巨大的收益，给长时刻的股东更好的报答。”林中说到，“曩昔三个月咱们处在静默期，看到股价那么低，也无法增持。但今日今后就解禁了，咱们大股东将会出场开端增持旭辉的股票。”

其实，相较于在股票商场的动作，近来旭辉已屡次出手回购或提早换回公司债券。

据旭辉方面此前发表，2022年，其需求刚性兑付的到期债券总共两笔，一笔是4月份到期的16亿境外人民币债券，另一笔是3月下旬到期的8亿境内人民币债券。

“截止2021年12月31日，一年内到期的有息负债占比是16%，”杨欣表明，第一季度公司提早回购和兑付了相当多的直接融资，如3月份提早回购的8亿公司债，“现在年内刚性到期的只要一笔海外人民币债券，公司现已继续回购了1.2亿，现在存续规划还剩余14.8亿元，当时公司一年内到期的有息负债为12%。”

不只是公司层面出手回购，旭辉的高管也表明将在二级商场购入公司债券。日前，旭辉对外发表称，陈东彪和杨欣将购买总规划不超越3000万元的公司债券，购买时刻为其年度成绩公告即3月24日之后。

关于这一行为，身为购买主体之一的杨欣称，近期大部本分房企的债券价格呈现了非理性的违背度。“实际上这一轮的债券动摇，不仅仅是来源于企业自身的基本面或许职业的基本面，其间伴跟着不少不实的信息的传达，初期的话是先有一些不实的音讯，然后后来在经过海外来做空的方法来实现收益。”

稠浊在许多信息中而又引起商场广泛重视的，就是日前瑞银发布的一则研报，其间提及旭辉存在600-900亿元的表外负债，并将旭辉控股的股票评级由“买入”下调至“中性”。

该陈述发布后，旭辉股价接连两日大跌，跌幅均在20%左右。尔后，旭辉对此陈述内容予以否定，并发表其非并表项目权益后负债为251.3亿元，且无超股比担保。旭辉控股CEO林峰在成绩会表明，现在有21个项意图协作伙伴出了危险，其间有14个项目是无融资需求的尾盘项目，只要7个还在开发进程傍边，“一切的项目都是关闭办理的，这7个项目在运营层面仍是基本是正常的，所以全体来说对旭辉的协作并不会有太大的影响。”

有业内人士指出，当时房地产职业处于调整期，出售、资金均未有显着改进，且面对大规划到期债款的情况下，很简单构成做空的实力。

不过，站在当时这个节点，“看多派”林中仍是表达了对职业的决心。“房地产业是支柱产业，是永续职业，是周期性职业，这意味着它有春夏秋冬。现在只不过这是冬季，不是末日。咱们信任冬季快完毕了，春天也就不远了。”他估计，5、6月份商场有望迎来小阳春。

而当新的春天来暂时，地产职业无疑要从曩昔“高负债、高杠杆、高周转”进入新的开展形式，林中以为是个新的“三高”，即高质量、高品质、高效益，从曩昔过火的寻求规划增加，转向寻求运营效益的提高。

在这个进程中，他给旭辉定下的一个方针是，在未来8-10年把净负债率降到30%以内。