股市打新股的条件(庄园牧场股票)

受新冠肺炎疫情的冲击，2020年全球绝大多数的财物都产生了剧烈震动，但德国住所房地产却不在此列，仍旧坚持强势——自欧债危机以来的上涨趋势并没有产生实质性改动，乃至本年的交易量还有望超越上一年，再次创下前史新高。

9月底德国联邦统计局发布的数据显现，本年第二季度德国住所房产均价同比上涨了6.6%，环比上涨了2%，尽管同期德国国内生产总值(GDP)环比下跌了9.7%，但此次，出人意料的经济衰退好像并未影响出资者对德国房地产商场的决心。

9月中旬，德国汉堡城市、区域住所研究所(GEWOS)的一份研究陈述也佐证了上述猜测，据该安排猜测，即便考虑到疫情，本年德国房地产商场的销售额仍将完成小幅添加，并有望到达创纪录的2900亿欧元(同比添加0.5%)，其间住所房产的销售额将同比添加5.2%，达2155亿欧元。

在承受榜首记者采访时，德国如宾纳房地产公司(BHHS Rubina Real Estate)董事总经理表明，德国内需坚持旺盛，利率也处于前史低位，这些都在鼓励更多的人买房。

GEWOS的房地产专家温施(Sebastian Wunsch)也以为，支撑德国住所价格继续上涨的原因首要是：人口对住所的高需求、建造用地和新开发项意图缺少、处于前史低位的典当借款利率以及不确定时期缺少更好的出资运载。

利好：三大要素支撑德国房价

德国联邦统计局的数据显现，在榜首波疫情最为严峻的4~6月份，德国七大首要城市(即柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫)的别墅(含独栋与联排)价格同比上涨了6.5%，公寓价格则同比上涨了6.1%。

据德国咨询安排Empirica的数据显现，上述七大城市公寓每平方米的美丽已挨近3000欧元(约合23900元人民币)，与2012年一季度比较，上涨了100%以上。

联邦统计局表明，房价全体仍保持上涨趋势，不过增速较之前两年有所放缓：2019年上半年公寓价格同比增幅为7.9%，而2018年上半年的增幅则高达11%。

统计局还指出，事实上本年上半年德国中小城市的房价增速比大城市更快，在人口超越10万以上的首要城市，二季度的别墅和公寓价格均匀上涨了7.3%、8.2%；村庄区域的房价增速也没有落后——在人口较为密布的村庄区域，别墅和公寓的价格别离上涨了8.9%、5.9%；即便是在人口稀疏的偏僻乡村，别墅和公寓的价格也别离上涨了4.8%与6.6%。

求过于供是导致价格上涨的首要要素，而这又与许多外来移民进入德国密切关系。

据经合安排(OECD)的陈述，近年以来，德国一直是仅次于美国的全球第二大移民国家；联合国经济和社会事务作业室的最新数据也显现，德国现在接收的移民总数已超越1300万，仅次于美国(约5100万)。

出于作业需求、文化布景等许多原因，外来移民大多都热衷于群寓居在德国大城市(或周边区域)，这使得上述区域房源变得愈加紧缺。

比方，据亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔(Georg Chmiel)对榜首记者泄漏，我国布景的移民或出资者，他们最重视的城市首要是(首都)柏林、(具有许多移民的)杜塞尔多夫和(房价最高的)慕尼黑的住所。

极低的典当借款利率也是影响买家进场的重要要素之一。侯先生是某家东南亚银行在法兰克福分行的中层职工，手中持有多套出租借的学生公寓。他对榜首记者表明，早在2012年他就借款购入了一套法兰克福市郊两室一厅的二手公寓。“其时买入的总价不到15万欧元，但银行给的按揭借款利率比现在高多了，超越4%；现在相似的公寓价格已攀升至近30万欧元，不过借款利率就低多了，均匀只需1%左右。”侯先生如是说。

此外，施工量不行，新房项目太少也助推了房价上行。据德国经济研究所(DIW)估量，在德国七大城市中，现在正在兴修(包含已批阅的房产项目)仅能满意商场需求的约70%，而疫情形成的施工速度推迟，或许会进一步加重商场的求过于供。

危险：房产泡沫已是全球最高？

早上三年前，Empirica就曾预言，德国各大城市的房价泡沫将会决裂，并产生大崩盘。令绝大多数人幸亏的是，预言中的暴降并没有产生。

不过安排对德国楼市宣布的正告声不绝于耳，在9月底瑞士银行(UBS)最新发布的“全球(城市)房地产泡沫指数2020”中，慕尼黑连任了榜首，而法兰克福也初次排到了第二，不光超越了巴黎、伦敦，也将多伦多、香港、巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世等抢手城市甩在了死后。

瑞银为慕尼黑和法兰克福给出的泡沫指数别离是2.35和2.26，该指数只需超越1.5就被以为存在显着的房产泡沫。瑞银房地产经济学家霍尔茨海(Matthias Holzhey)表明，十年来，跟着经济繁荣和房价翻番，法兰克福成为了自己成功的“受害者”。

不过，假如单从房价看，慕尼黑与法兰克福中心区域的公寓美丽约在8000~10000欧元之间，这与伦敦市中心每平方米轻松上万(英镑)的公寓比较，仍存在不少距离(1英镑约等于1.1欧元)。

海因里希也对榜首记者表明，无法幻想有一天慕尼黑或法兰克福的房价会赶超伦敦，伦敦吸引力和世界地位不是任何一个德国城市能够比美的。一起，这也不是德国政府尽力的方针，“咱们是一个联邦制国家，寻求的是各个区域的平衡开展”。

瑞银还以为，新冠肺炎疫情危机有或许会成为查验一个城市住所价格是否合理的“试金石”。

Gewos研究所的董事总经理旺茲克(Carolin Wandzik)，也持相似观念，她表明，疫情扩展了居家作业的潮流，这或许会促进商场对大都市以外住所空间的需求，然后影响大城市内部的房价。

“人们开端寻求更大的寓居空间，并期望住在绿地里。”旺茲克说，“这种寓居偏好的改动或许会让坐落大都市周边、人口在3~4万之间、基础设施杰出的中小城市成为赢家”。

不过，海因里希(Carsten Heinrich)则以为，德国每个区域状况不同，比方疫情给柏林房地产商场形成的影响就非常有限。他称，现在仍有许多人想搬到柏林寓居，由于这里有更好的作业时机、离医院和超市也更近。柏林(及其周边区域)的吸引力在继续添加，租金和房价也在快速上涨，

别的值得注意的是，9月以来，欧洲第二波新冠肺炎疫情来势汹汹，至今仍未有回落趋势，将会带来多大的影响暂时还难以猜测。

Gewos称，疫情对房地产商场的影响或许存在推迟效应，假如德国因疫情危机而呈现对劳动力需求的长时间下降，将对薪酬开展产生负面影响，然后也会影响到中期的住所需求。

专家：我国布景购房者以出资、刚需为主

奇米尔(Georg Chmiel)对榜首记者表明，具有我国布景的买家对德国房产的需求一般都以长线出资和刚需为主。由于疫情和世界政局改动等原因，越来越多的我国家长逐步对德国的大学教育感兴趣，因而不扫除将来因子女教育的需求而去德国买房的人数继续添加。

深圳一家外贸公司的老板蔡先生便是上述人群中的一员，他7年前曾去美国进行出资，期望因而取得绿卡并为孩子铺平长大后的肄业之路，但两年前遥遥无期的绿卡批阅让他终究运载了抛弃，把方针转向了德国。据蔡先生泄漏，他在上一年取得了德国(出资)法人签证，且在法兰克福买下了一套50平米的公寓以供孩子将来肄业之用。

海因里希则对榜首记者表明，由于疫情导致的游览困难，本年的外来出资者少了许多，楼市的强势首要仍是得益于德国国内的商场需求。迄今为止，他们公司招待的有我国的布景买家，其购房意图首要是为了出资，当然也有不少是买来给孩子住的，而自住的首要是长时间寓居或外派到德国的华裔华人。

关于德国房地产商场的远景，侯先生表明，尽管疫情导致他手里的部分公寓被逼空置，但这并没有影响到他对未来的决心。他以为，疫情终究会曩昔，留学生们也会回来，德国大城市的房地产作为安稳、长时间的保值财物，并不会因而产生根本性的改动。