花样年控股(1777.HK)：盈利能力持续强劲，稳固长期发亨泰展模式花样年集团控股

把戏年控股：盈余才能继续微弱，安定长时间开展形式

在向来以成绩亦步亦趋的港股商场，财报季上市公司交出的成绩单往往能敏捷影响到二级商场的体现。在本年的这场特别时期的成绩大考中，把戏年体现出了不俗的一面。此前3月30日晚间，把戏年控股2019年财报"出炉"，受公司成绩提振，次日公司股价快速向上，当日涨幅超6%，截止现在股价仍然在安稳提高。

回忆本年，受全球疫情及经济波动影响，港股商场一路受挫，在全体大环境欠安的状况下，把戏年的股价体现则相对具有耐性。到2020年4月9日，公司年度跌幅仅为2.8%，而同期恒生指数跌幅为13.8%，内房股跌幅达16.5%。那么公司如此抗跌的背面终究是什么在支撑呢？无妨透过新一期的财报寻觅答案。

首要对公司的成绩进行扼要回忆，整理亮点如下：

1、合约出售快速增加，不掩冲刺千亿的野心

2019年，把戏年完结合同出售金额362.1亿元，同比增加20.0%，完结年度政策。公司出售金额近五年复合增加率为33.9%，继续坚持高生长。2020年公司将政策定在450亿，并方案向"千亿阵营"冲刺。可见，公司后续规划增加还将继续坚持在快速行进的状况。

2、营收微弱，双头部战略继续驱动收入增加

把戏年2019年全年完结运营收入190.82亿元，同比增加36.4%。公司收入来自于两大中心板块，一为地产开发，二为社区服务。把戏年坚持双头部战略，两大事务齐头并进。其间，物业开发2019年完结收入132.3亿元，同比增加54.6%，展示出较高生长性。而社区服务方面，旗下彩日子为公司奉献收入为46.7亿元，增速为7.8%，依旧是公司保证成绩增加的重要安稳器。

3、赢利快速开释，毛利率坚持较高水平

规划和营收快速增加的一起，公司赢利端体现也较为微弱。2019年把戏年完结毛赢利53.37亿元，同比别离增加27.6%，净赢利15.02亿元，同比别离增加28.6%。公司坚持高质量的盈余才能，毛利率坚持在28.0%，处于职业优势水平。

4、财政继续坚持稳健，降杠杆成效显着

把戏年近年净负债率继续下降，截止2019年末，公司负债率为73.5%，较2018年末的77.4%下降3.9个百分点。到2019年末，把戏年总告贷削减55亿至381.73亿元，与此一起，公司短债比由2018年的33.1%下降至2019年的30%。此外，公司融资本钱也在逐步下降，债款结构得到进一步优化。

全体来看，把戏年交出的各项财报中心数据均有可圈可点的体现，展示了较高的生长性和财政稳健性，而这也是公司完结长时间可继续开展的重要根基地点。

从此次疫情以来公司在资本商场的体现，可以看到把戏年具有较强的抗跌才能，而这背面与其在职业中具有较高的出资性价比优势休戚相关。这首要则体现在以下几个方面：

1、中长时间生长确定性强

商场大环境欠安的时分，出资者危险偏好下降，资金往往也更乐意去寻找一些确定性相对较高的生长公司的时机。而这类标的，可以逆势有所体现，除了资金追捧外，更多的也是商场根据其未来成绩有支撑，可以继续带来估值的提振。

就把戏年这样的以物业开发为主业的房企而言，其生长性体现在公司的规划增加之上，自从公司宣告回归地产主业以来，体现出了极大的爆发力，近5年来，公司物业出售事务契合增加率高达33%。2020年，公司将出售政策定在450亿，较2019年的增幅为26%。相较于职业界各大地产公司坚持在8%-15%的增加政策，把戏年无论是过往的增加仍是预期都大幅抢先于职业。可以有如此高的增加政策，显着不是管理层随意拍脑袋决议的，这也进一步阐明，把戏年现已有到达政策的根底支撑和可行的规划。

而可以支撑其规划增加的离不开房地产企业的根底粮食，也就是土储。把戏年有满足支撑开展的存量土储。从数据来看，截止至2019年12月31日，把戏年规划土地储藏建筑面积约3,687万平方米，预期未来可转化为土地储藏的城市更新项目总建筑面积约1,954万平方米。除了量的支撑，在质上，公司的土储布局也具有资源优势，土地储藏会集散布在全国五大都市圈。其间，一线城市和二线城市占比超越90％。成渝都市圈及环渤海都市圈占比别离为17.1％、18.7％；粤港澳大湾区储藏占比远超越50％。土储坐落经济生机强的区域，房地产商场相对也较为活络，这也给未来项目去化带来了较大的保证。

2、运营危险可控

商场危险偏好下降，也就令出资者愈加重视企业长时间稳健运营的才能。房地产板块受宏观经济影响相对较大，因而在此次金融商场动乱中也遭受了重挫。不过板块全体弱势，并不代表里边没有结构性的时机，其实不少房企在长时间运营才能和危险控制才能上现已得到不断验证，而这首要则体现在事务形式及对财政安全的管控才能上。

就把戏年而言，事务形式上，公司左手物业开发，带来了较强的生长性，而右手物业管理及部分多元商业业态，长时间安稳现金流有支撑。因而也构成了一个杰出的循环形式，具有躲避危险的优势。

而在财政管控方面，把戏年过往一向坚持着较为稳健的财政状况，近年来也在不断优化之中，各项危险目标取得了有用改进。从此次发布的年度财报数据来看，截止2019年末，把戏年具有现金225亿元，有息负债381.7亿元，其间短债为114.8亿元，公司2019年现金短债比达1.96，偿债才能杰出。与此一起，公司债款结构也改进显着，截止2019年末，把戏年长短债比重为30.1%，较2018年末的33.1%下降3个百分点。此外，曩昔一年，把戏年还先后取得三大世界评级安排给予的职业信誉评级必定：穆迪和标普将把戏年的评级展望调升为安稳、惠誉初次评级给予B+评级。可见公司稳健运营的企业形象也得到了世界权威安排的必定。

当下把戏年为何值得押注，出资人无妨从以下几个维度考虑。

1、产品力与优质服务

一场新冠疫情令普罗群众蜗居在家，信任也令其间不少人对本身寓居环境有着更深层次的考虑。因而高品质的产品与服务将得到商场的追捧，而这本身也契合消费晋级的趋势。

就把戏年而言，公司在物业开发的产品力极物业管理等服务才能上，均处在职业较为抢先的水平，得到了业界外较高级认可。因而其也将在这其间获益。

从产品上看，把戏年现在产品首要也都为中高端产品。到2019年公司精品高级住所占出售额比重为62.6%，中高端住所为24.5%，城市综合体占比为12.9%。可见公司在打造高品质高溢价的产品上有着丰厚的经历。

而从服务方面看，把戏年旗下的彩日子，其服务品牌已老练，在物管范畴也占有着头部方位。其事务板块本身也还在不断立异精进之中。上一年年中，彩日子还与京东、360等互联巨子到达全面战略协作协议，一起探究"社区+商业""社区+物流""社区+安全""社区+金融""社区+科技"的交融业态立异，透过与互联的联袂，其服务才能也将有望再上一个台阶，进一步筑深事务护城河。值得一提的是，本年3月，彩日子服务集团以其杰出的运营才能，以及职业开展的立异引领气势，取得"2020我国物业服务企业运营体现TOP20"第2名。

2、城市更新

把戏年最大的一个亮点还在于公司在大湾区的城市更新事务上。城市更新事务，把戏年现已做了将近10年，而把戏年在大湾区，安身深圳也整整20多年，在生长强壮过程中，公司在城市更新上已构成三大优势：

1）地域优势，公司对大湾区文明比较了解；2）具有政策优势，公司在专业政策研究方面已构成专有团队；3）团队优势，城市更新团队100人，区域不仅仅是深圳，还在深莞惠等有延伸。

从发表的数据来看，把戏年在大湾区的土储首要为城市更新项目，合计46个，散布在深圳、东莞、惠州、广州、佛山、中山六大中心城市，现在处于不同开展阶段，估计规划总建筑面积约1，954万平方米，储藏总货值约3，845亿元人民币。其间，各大城市中，深圳项目最多，共规划732万平方米27个项目，估计总货值约2，055亿元人民币，掩盖福田、南山、罗湖、盐田等关内中心区在内的一切区域。

未来3年，把戏年估计17个城市更新项目将转化为开发用地，其间16个项目坐落深圳，1个坐落惠州，估计供地总建筑面积约412万平方米，供地总货值约1，186亿元人民币。坪山好时光一期、龙华玉石新村项目、福田梅林越华项目等一批项目正在加快推动中。

可见随同高毛利率的城市更新事务的继续开发，坐拥湾区中心商场的把戏年其成绩未来还将有望完结爆发性的增加。

3、创始人回归

巴菲特曾说过："有的企业有挺拔的护城河，里头还有凶狠的鳄鱼、海盗与鲨鱼看护，这就是应该出资企业"。对地产公司内部管理的总结：那就是"人"。

2019年年中，把戏年提出"二次创业、弯道超车"的战略，并在运营政策和人才战略等方面做出相应的调整。这也是把戏年初次提出人才战略，在职级、薪酬、绩效均进行了一系列的革新，以及更聚集、能为二次创业助力的"花花军规"等企业中心价值观。

至本年1月份，把戏年顺利完结安排架构调整以及人才换仓，引入了很多明星高管。值得一提的是，把戏年创始人重回一线，担任把戏年地产集团CEO。此外，把戏年的地产五大区域区首也悉数落定。

跟着创始人的回归和人力资源系统的整理告一段落，把戏年也将重振旗鼓再动身，迎来全新的开展时间，而这也为未来的成绩增加带来了更多的幻想空间。

本年1月份，新冠疫情来袭，许多房企出售端受到了冲击。得益于强壮的抗危险才能，把戏年成功经过线上营销等一系列办法，拓荒卖房新场景，取得了明显的作用，活动上线22小时认筹率即到达88.95％。至3月份，各地连续复工，把戏年全国项目营销中心逐步敞开，前期线上堆集的客源逐步转移到线下，保证了交给作业快速康复。把戏年3月出售成绩21.03亿元，同比增加9.5%，可见，把戏年现已脱节疫情的影响，全面复苏。由此也不难看出把戏年对极点状况的灵敏应对才能，这也进一步验证了公司的生长耐性。

未来继续增加的成绩与高质量的土地储藏将成为把戏年出资价值继续增加的柱石，而此次新冠疫情往后，公司的价值提高也将是可预见的。