史上最难！万亿级大蛋糕怎么吃？公募兴业证券研究所基金这么说-史上最大的蛋糕

史上最难！万亿级大蛋糕怎样吃？公募基金这么说

公募预备REITs新基建更合适做底层财物

我国基金报记者叶秋

《揭露征集根底设施证券出资基金指引》4月30日发布以来，公募REITs成为职业事务的焦点。为推动根底设施公募REITs保险起步，5月8日基金业协会举行座谈会讨论展开大计，职业组织代表，发改委出资司和证监会组织部、债券部相关处室担任人参加了会议。

据我国基金报记者了解，面临公募REITs这一万亿等级商场，基金公司都不想错过时机，不少公司现已着手展开详细作业，活跃寻觅项目，探究事务空间。

摩拳擦掌预备项目

公募REITs行将起航，基金公司活跃备战。我国基金报记者采访发现，不只传统头部公司，一些中小型基金公司也摩拳擦掌，整合内部资源倾力投入，具有大型券商布景或股东方在根底设施建造上有优势的公司更为活跃。

博时基金表明有意布局公募REITs产品，正在抓住研讨，但人员、团队、组织设置等方面临整个职业来说都是难题，还需求一步步探究。

德邦基金总经理、我国基金业协会财物证券化事务专家参谋、公募REITs作业小组组长陈星德表明，德邦基金在2019年就树立了以ABS、类REITs事务等特殊出资为特征的专户事务部。依据此次《征求意见稿》的要求，公司将继续优化组织架构，进步团队全体效能；一起加强与股东的协同协作，组成业界一流团队，完成步步为营的展开。

中金基金相关担任人士表明，与母公司中金公司各部分一道很早就已启动了公募REITs的研讨和预备作业，构成了联协作业形式。

华南一家基金公司人士泄漏，公司控股股东为全球最大建筑工程承包商之一，事务规划包括简直一切根本建造范畴，具有共同的办理和技能优势。公司将活跃与股东方沟通协作，推动公募基建REITs产品落地。

金鹰基金产品研发部表明，公司第二股东越秀金控在REITs事务上具有优势，金鹰基金势必会在此类产品上活跃布局，充分发挥股东优势，打造办理运营才干，进步中心竞争力。

华泰证券资管表明，根底设施RE－ITs是值得证券公司要点深耕的事务。作为一起具有公募基金和专项计划“双办理”车牌的资管组织，华泰证券资管必定会在根底设施REITs推动作业中，自动担起任务，发挥办理人的主力带头效果，为根底设施REITs蓬勃展开奉献力量。

业界已有测验

2015年，鹏华前海万科REITs树立，以深圳前海区域优质商业地产为根底财物，是国内榜首只契合世界惯例的公募REITs产品，不过，随后再未见相似公募产品出炉。但是，在QDII、专户产品、子公司产品等范畴基金公司做了不少测验。

QDII基金方面，现在商场上有广发美国房地产、上投摩根富时REITs、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产、诺安全球收益不动产等产品，布局全球规划的REITs，不过首要仍是在二级商场。诺安基金世界事务部总监宋青表明，运作此类QDII在REITs世界商场堆集了相对较丰厚的经历。

在基金专户和子公司产品上公司也有进入。记者在基金业协会站查找“房地产”、“不动产”等称号，能够看到43款专户或子公司产品，多由基金子公司发行。查找“REITs”则能够看到，2014年发行的“招商财富-中信REITs基金2号专项财物办理计划”、“招商财富-中信RE－ITs基金专项财物办理计划”等产品，根本已提前清算。

博时本钱表明，博时基金专户和子公司资管计划活跃参加ABS出资，年出资额到达百亿等级。子公司还展开了不动产出资事务，产品规划约20亿，在业界处于领先地位。

陈星德表明，德邦基金股东德邦证券以财物证券化事务见长，在专户和子公司层面十分重视展开包括类REITs事务的ABS事务，成功运作的项目超越十个，办理规划数十亿元，堆集了必定的出资办理和项目经历。

此外，鹏华基金表明，在鹏华前海万科REITs创设的过程中，为完成公司在传统公募基金事务形式之外的战略性打破，特别树立了出资银行部，装备专业化团队，时间预备公募REITs的方针落地。

“新基建”

或更合适做REITs财物

我国基金报记者从采访中了解，各大公司现在聚焦点是REITs根底财物，新基建、租借住所等归于比较适宜的项目。

陈星德表明，REITs的根底财物要求有长时间安稳的现金流，满足出资者长时间持有的预期收益，以及能够进行商场化运作，无法令瑕疵等条件。依据上述考虑，“新基建”主题下的通讯络根底设施、大交通根底设施、能源供应根底设施、物流仓储根底设施、数据中心根底设施等均是比较合适的财物，政府相关部分也对项目的条件和相关程序做出了组织。

“遴选合适发行公募REITs的根底财物首要遵从三大准则：一是为较好地匹配出资人的权益出资危险溢价要求，根底财物需具有较高收益率；二是根底财物须具有长时间、安稳的现金流；三是要商场化运作，且权益无瑕疵、可搬运和法令阻隔。”鹏华基金表明，依据这些准则，5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源轿车停车场/充电桩、大数据中心、工业园区、工业物流园区等项目十分合适，根本掩盖大类根底设施。

华南一家大型公募投研部总监表明，参照美国商场经历，将信号塔、石油管线等作为底层财物的十分多，但我国许多根底设施商场化程度不是很高，在学习国外经历时需求加以区别。“租借住所是比较好的根底财物。方针上比较支撑，土地方面也现已开端实践，商场运营组织也逐渐走向老练，能确保现金流的安稳和增加。”

前海联合基金也以为，REITs事务价值终究取决于其生长性带来的收益，有安稳生久远景的财物更合适做REITs，比方仓储物流、数据中心等信息根底设施。

此外，博时本钱表明，项目现金流具有安稳性和生长性的财物是比较合适的优质财物。本次试点相较海外商场包括较广义的根底设施概念，仓储物流、工业园区和数据中心在过往的不动产出资中都有不错的表现。未来，在根底设施成功试点的根底上，商业不动产范畴是否能进入到公募REITs中让我们拭目而待。

公募REITs难点多

增强本身才干建造迎候多重应战

我国基金报记者陆慧婧

公募REITs对基金公司而言既是时机也是应战。运作这一全新事务，对办理组织的运营、保护以及优质底层财物发掘才干都提出了较高的要求。尤其是在顶层规划方面，公募REITs存在多个层级主体、乃至重复纳税的状况，业界期望相关税收优惠提前落地。

检测项目办理才干

曩昔几年，公募基金财物证券化产品的出资比重逐年提高。不过，从外部出资方到自己发行运营REITs产品，对基金公司而言仍是不小的应战。

博时本钱表明，公募基金堆集了丰厚的出资办理ABS产品的经历，但办理根底设施REITs是一个全新的范畴，还需求增强本身才干建造，专心中长时间展开战略。

金鹰基金产品研发部表明，RE－ITs对公募基金的运营、办理和保护功用都提出了新的应战。公募REITs首要出资单一底层财物，本质上是一级商场投行项目，与现有主投二级商场的公募事务存在本质区别。展开公募REITs事务，不是新树立一条产品线，而是建造一种新的资管生态。

华南一家大型公募投研部总监表明，公募REITs面临双SPV问题，其间一层办理人是公募基金办理人，专项计划是别的一层办理人。公募基金拿手价值出资和危险涣散，而关于实体项目能够说经历不足。券商和信任是做会集的财物办理。因而，中心办理要放在底层专项计划层仍是基金层？公募基金和项目主体运营人怎么坚持杰出联系？这些都是要处理的难点。

“REITs关于基金办理公司来说意味着的全新的产品、宽广的商场、巨大的应战。”我国基金业协会财物证券化事务专家参谋陈星德剖析，从产品视点看，公募REITs与现在的公募产品相差很大。如股票、债券等基金考究涣散化装备，而《征求意见稿》要求80%以上财物持有单一根底设施证券悉数比例，根底设施财物支撑证券持有根底设施项目公司悉数股权，并豁免了“双十“规矩，归于“把鸡蛋放在一个篮子里并好好照料”的概念。又如，现在基金办理公司奉行“华尔街规矩”，即不参加上市公司的自动运营办理，是一个“傍观”的被迫出资人物，采纳买入或许卖出方法“用脚投票”。《征求意见稿》要求在根底设施基金运作过程中，基金办理人活跃实施项目运营办理责任，为此还需求装备相关人员。

底层优质财物相对短缺

不超越20%的比例面向大众出资者发行，公募REITs收益率也成为能否招引出资者的要害因素之一。

海富通固定收益出资副总监陈轶平表明，在当时利率下行通道中，底层优质财物较少，REITs产品的收益率或许没有我们幻想的那么高。当然，公募REITs的要点在于根底设施范畴，像高铁等财物仍是值得等待的。

上述华南大型公募投研部总监以为,公募REITs收益问题十分要害。根底设施项目的特色是资金投入的会集性与发生现金收益的涣散性，根底设施依赖于政府融资，周期长、赢利空间小。假如出资一些缺少生长性的老练根底设施项目，菲薄的收入无法带给出资者满足的报答。例如近几年许多PPP项目并不挣钱，没有现金流。别的，市政工程价格也遭到控制。即便一些现金奶牛项目合适做RE－ITs，但未必有做REITs的动力。并且，REITs发行的中间环节本钱很高，与IPO等融资方法比较不必定有优势。

金鹰基金产品研发部也坦言，现在优质底层财物稀缺，项目层面财物发掘难度较高。公募REITs能否展开起来终究取决于底层项目的收益率，根底设施项目出资收益率遍及较低，需求税收优惠、超长时间资金匹配等方针配套。并且，具有老练运营形式、能发生继续安稳收益和现金流、建议人和运营企业信用稳健的优质根底设施项目，有多种融资方法可挑选，未必选用生意结构杂乱的公募REITs。

博时本钱表明，本次REITs试点首要在根底设施职业，标的怎么定价需求一个愈加清晰的规范；别的，不同底层根底财物的预期收益率和二级商场流动性也是基金产品规划中需求考虑的问题。

期盼执行相关税收方针

公募REITs触及的各项环节怎么纳税也为业界所重视。

据通力律师事务所介绍，REITs项目的税收问题贯穿从项目树立到退出的各个环节,其间或许触及企业所得税、土地增值税、增值税、契税等税收项目，有必要有清晰的细节规矩。

《征求意见稿》未清晰提及根底设施公募REITs的税务方针。此前有报导称,国家税务总局2015年曾对REITs的税务减免计划征求意见,活跃研讨针对公募REITs的有关税务方针。依据现在的“公募基金+ABS计划”的生意结构，现行税法框架下的一些税务优惠方针能够适用，比方个人出资者生意基金单位取得的差价收入，在对这部分收入未康复征收个人所得税曾经,暂不征收。

鹏华基金指出，REITs在美国得到敏捷而继续的展开，首要得益于其税收方针的驱动。

“公募REITs要完成规划化展开有必要处理税收问题。”上述华南大型公募投研部总监也持类型的观念，“项目特许运营权的搬运、财物重组发生的税收问题，假如没有一致的处理计划，财物在证券化的过程中功率和技能必定会呈现丢失。因为我国财物许多是由开发商持有的，土地增值税对展开公募REITs有很大的影响。”

拓宽事务规划公募REITs或重塑职业格式

我国基金报记者张燕北

公募REITs行将起航。公募基金办理人也将取得全新人物定位，拓荒新的财物装备途径。

基金公司迎全新人物定位

根底设施范畴公募REITs《指引》征求意见稿拓宽了公募基金的出资途径和事务规划，对基金公司和出资者来说都是全新的时机。

中金基金相关担任人士表明，《指引》征求意见稿的推出是监管坚决推动供应侧结构性变革，强化本钱商场服务实体经济功用的表现，也是职业多年探究研讨和本土化实践衬托的成果。

博时基金以为，关于基金公司而言，财物运营的责任是全新的人物定位。

在鹏华基金看来，征求意见稿在财物遴选、计划规划、定价发行上清晰实施权益出资的导向，在项目尽调、发行、运营、信批上清晰了公募基金的主导地位，并通过二级商场生意形式供给流动性，在运作形式上已与海外公募REITs没有差异。

还有观念以为，REITs产品为公募商场带来长时间优质财物，有利于公募做大做强固收事务。海富通固定收益出资副总监陈轶平表明，“参照国外经历，REITs产品关于许多长线资金来说都较有招引力，并且产品规划都比较大。”

关于出资者来说，行将面世的公募版REITs将供给一类重要的财物装备东西。

华南一家基金公司人士坦言，“对一级商场出资者而言，公募基建REITs为社会本钱供给了新的退出途径，有助于提高社会本钱参加根底设施项目的热心。对二级商场出资者而言，公募基建REITs底层财物为基建项目等不动产，比较于其它大类财物，具有固定性、耐久性、共同性、长时间稀缺性等特色，财物装备价值明显。”

“REITs作为一种特殊财物，具有较高收益危险比、低相关性等优势。我国房地产商场存量规划大，基建出资开销多，为展开REITs商场奠定了较好的根底。”金鹰基金产品研发部人士表明，从企业的视点看，REITs产品的展开能够下降负债率、提高资金周转功率、扩宽融资途径，促使其从重财物向轻财物转型。

诺安基金世界事务部总监宋青表明，公募REITs的推出契合现在微观局势，通过探究新的立异东西，能够到达促进经济的效果。

公募基金职业格式或重塑

为职业带来严重时机的一起，公募RE－ITs也对办理人提出更高要求。面临全新的事务系统，公募基金现有格式或将重构。

上述金鹰基金产品研发部人士直言，“公募REITs归于全新的事务形式，在头部效应益发明显的基金职业，中小公司若能凭仗股东资源或许才干，展开公募REITs事务，将会是完成弯道超车的一个时机。”

中金基金相关担任人以为，是否从事这项事务是商场主体自动挑选的成果，有志愿有归纳实力的金融组织会活跃培育团队，堆集项目运营成绩记载，不扫除未来或许会构成专业REITs办理人品牌。

详细到操作层面，业界期盼配套方针准则的进一步完善与落地。“要通过‘老练一单落地一单’的实践计划磨合，才干推出公募REITs，这需求商场各方继续尽力，不断奉献才智，为公募REITs久远健康展开打好根底。”上述担任人士说。

整体来看，多位受访人士看好公募REITs事务展开远景。鹏华基金表明，根底设施公募REITs未来商场空间巨大，在机制树立今后，未来将进一步拓宽到根底设施以外的其他类财物，不断丰厚公募REITs的品种，为出资人供给更多类别底层财物挑选。

我国基金业协会财物证券化事务专家参谋、公募REITs作业小组组长陈星德表明，“有计算显现，我国根底设施存量规划超越100万亿，仅将其间的1%进行证券化，即可撑起一个万亿规划的根底设施REITS商场。今后假如将商业地产、住所等其它类不动产也归入公募REITs，规划还会成倍增加。”

“

Chinafundnews

版权