深圳租赁市场002135：未见涨租潮 长租公寓出招降风险

房价涨租金不怎么变，这是近一两年深圳楼市遍及的描写。

二手房成交参考价的出台引爆了整个二手房商场，有不少刚需购房者在张望之余挑选了“由买转租”，加上新年后也是深圳租借相对较旺的时刻。阅历了2020年的低落，深圳租借商场又发生了哪些改变？

房租遍及稳中有降

“本年新年回深后我每天下班都去看房，计划从龙华搬回市区，上班便利一些。”在福田石厦，记者见到正准备租房的陈燕(化名)。周边多位房产中介司理也表明，新年往后深圳二手房商场敏捷转冷，作业重心也暂时放在租借事务。“现在不能对外展现业主的卖价，但租金仍是能够的。”有房产中介司理笑说。另据贝壳找房数据显现，新年前后(2月1日至17日、2月18日至28日)看房、成交同步大幅增加。其间，深圳全市看房量环比增加174%，成交环比增加187%。

陈燕告知记者，自己自身是租住在龙华元芬地铁站邻近的一些工业区改造的长租公寓，以往公寓要求一次性签定两年合同，才干享用一些扣头，但现在一年租期也能够签并享用扣头。“我在福田中心区上班，一向也重视石厦片区，发现本年许多房源的租金还有所下调，起伏在5%到10%左右。”

记者采访多位福田、南山、罗湖等租房抢手区域的房产中介司理，绝大多数房产中介司理都表明这些传统抢手区域并未呈现租房热和涨租潮。“红岭的风格名苑31平方米现在有房源租3300元，家电全齐，曾经都开价3800元以上。”红岭片区一位房产中介司理向记者推销，“疫情对2020年的深圳租借商场带来很大的冲击，现在好像还没有彻底康复，不扫除单个片区房租上涨，但大多数片区租金这两年都根本没什么改变。”

提起深圳租借商场，城中村一向是“主战场”。记者在罗湖、福田多个城中村造访时发现，随处可见业主直租的小广告。“城中村由于租金比周边小区房要低，所以还算较为平稳，变化不算太大。”在罗湖区田心村，多位“二房东”告知记者。在深圳福田区沙嘴村，一位二房东告知记者，自己在这里包下近300套房源改做长租公寓，但至今仍有近50套房源空置，之前还推出了一些优惠以招引租客。

依据深圳华夏研讨中心监测显现，2月深圳住所租金为73.0元/平·月，环比下降0.94%，租金回报率持续下滑至1.14%。广东省住宅方针研讨中心首席研讨员李宇嘉表明，生意买卖商场和租借商场是两个商场，一个代表的是本钱财物的装备需求，一个代表的是实体的经济的需求。“假如说疫情之后房租呈现下降，能够这样了解：租房的都靠工薪日子，作业和收入都受影响，高租金还能保持的住吗？加之上一年以来长租公寓一再爆雷，对租借商场构成很大的冲击。早在若干年前，租金回报率就跌到社会均匀收益以下，热门城市的租金回报率横在1%左右好几年时刻，租金跌落并不是买房要考虑的首要要素。”

长租公寓的整合

租借商场另一个主角，便是长租公寓。其实，长租公寓困局背面，很大程度上也是由于楼市租售行情违背，而本年的长租公寓显得更为不一样：上一年以来各地长租公寓频现“爆雷”，租客和业主都成为受害者。深圳、北京、上海等城市相继出台方针，大力整理住宅租借商场秩序。这些方针在标准企业经营活动，一方面显现了风波不断的长租公寓存在的很多危险，另一方面也显现了办理部分丝毫不放松的监管决计。

“总算与蛋壳公寓撇清了联系。”张先生此前将自己在龙岗中心城的一套房子租借给蛋壳公寓，上一年却遭受公寓“爆雷”。“不管是业主仍是租客，我们都有难处，我和租客之间的洽谈就花费了很长时刻，挺堵心，最终自己还补偿了一点钱才让租客退房。”关于现在空置的房子，张先生表明可卖可租，但不会再轻易与长租公寓协作。

记者在龙岗、福田等地造访时发现，受访的长租公寓都表明租客每月交租即可，租金与上一年相比也根本相等。一些长租公寓还打起扣头，例如新派公寓在其大众号上推出全国门店新签九折起。此外，一些长租公寓也有“新玩法”，例如自若推出了“增益租”。在“增益租”新形式下，自若将与业主一起确认房子租借价格，完结“收出无差价”，签约时刻也比以往灵敏，乃至一年起签约。一起，假如商场下行、租借状况不抱负，自若也会向业主付出方针收益多半左右的保底收益。此外，自若将对新形式下保管的房子进行装饰晋级，并供给租金抵扣装饰费用等多种计划。记者了解到，“增益租”在深圳落地之时，就已经有业主签约。

此外，一些长租公寓也开端“整合潮”。依据此前的公告，世联行拟与全资子公司世联集房、宁波江北华燕智辉实业出资合伙企业(有限合伙)签署《关于转让深圳世联集房财物办理有限公司股权之股权转让协议》，世联行拟向华燕智辉转让其持有的完结财物重组后世联集房100%的股权及对应的一切权益，方针权益的转让价格为5.3亿元。世联集房是世联行主征集资金出资项目“长租公寓建设项目”的施行主体，便是商场上的世联红璞公寓。据悉，此次买卖的签约对手方为华燕智辉，实践接受主体为珠海横琴华琴实业出资合伙企业(有限合伙)。世联行也相应披露了华琴实业各出资人状况，其间便包含认缴份额18.5%的南京魔方佳弘公寓办理有限公司。记者发现，世联红璞日前发布音讯，世联红璞大部分门店“参加魔方我们庭”。

在商场人士看来，长租公寓品牌的这些新行为不只是为了下降自己经营风险，也开端从“租借-运营”(中财物形式)转向“托付运营”(轻财物形式)形式。此前频频“爆雷”的首要都是涣散式长租公寓。另一方面，“集中式长租公寓”首要以传统的商业地产运作形式，使用自我克制土地开发或楼宇整租改造方法进行运营，如有大型规划房企背书的万科泊寓、龙湖冠寓等。不过，面临租借商场的体现，房企长租公寓全体规划拓宽也将怠慢速度。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明，长租公寓呈现整合潮，实践上便是企业经过各种手法来消化租借的房源和服务，这种整合的趋势还会连续，也能从必定程度上看出企业经营的确有压力，后续也会构成一些新的并购时机。从监管视点来讲，一些长租公寓接下来还会遇到经营风险，还需要相关部分高度重视。