案例解析之南京1912街区：商业地产如何“接地气电子商务的概念”

一同，在进行城市挑选时，1912集团会故意挑选那些有的当地着手，从开端了解这个城市，从而成为可以代表这所城市的商业街区。比方扬州的1912以盐商漕商文明为主基调，安徽的1912则首要表现以徽派文明的特征。“这些表现形式在修建上灯火上景象上，乃至是大街的宽窄上都是不相同的。”因为1912关于商业社区的定位为成为城市的商业文明代表，而这样的定位在一线通常会挑选全国的二线城市和方案单列市作为项目运营的首要方针。

“每个家庭中都会有客厅，而这个客厅内的装饰、铺排会代表这个客厅主人的喜爱、品尝和调性，所以我期望咱们这样的一个产品也能代表咱们这个城市的品尝和调性。”孙刘俊这样向笔者解说城市客厅的意义。与其他项目建成后才让运营部分介入的开发商不同，1912集团从一开端拿完地做规划策划时运营部分就要开端参加其间，因而，运营思会在前期修建开端的体量、人活动线、物活动线、车活动线方面都会有所表现。

不过，虽然每一个1912都是各有特征，可是每个1912又都有着类似之处。“每个项目类似之处在于1912代表一个城市的潮流文明，这也是咱们做任何一个1912项意图精华。这样的是咱们在商业地产运营中可以仿制的。”

南京1912（开业时刻:2004-12-24）街区指坐落市中心紧邻的一块L形地带，由17幢风格修建及“”“”“新世纪”“太平洋”4个街心广场组成。这片青灰色与砖赤色相间的修建群，风格古拙精巧，弥漫着一股浓浓的情调。与传统的商业地产形式不同，集团在1912项目中愈加着重其文明内在。

为了在海量的商业地产项目中锋芒毕露，每一个商业地产人都必须愈加明晰地对产品定位和顾客行为进行深化的剖析，而像1912这样的文明商业地产形式能否获得愈加广泛的认可，依然需求阅历时刻的。

从业态组合上来看，除了餐饮休闲之外，1912街区在文娱上所占的比重较大。为了添加用户黏性，1912集团更是提出了block+box的概念。“在街区开发之初，咱们首要的业态是以餐饮休闲文娱为主的，因而咱们也构成了一批以年青人为主的客户集体。”而跟着这一客户集体年纪的添加，1912街区期望通过添加其他业态的方法留住他们。“所以，咱们提出了block+box这样的概念，一边是以咱们原有文娱业态为主的街区block，而另一边是以零售形状为主的box部分。”通过添加零售等生活型的业态之后，1912期望可以满意客户群更多方面的商业需求，借此进步用户黏性。

而在另一个安徽城市滁州，1912项目也遇到了类似的问题。因为滁州区域的顾客长时间对来自南京的品牌有着“俯视”的心思，将其看得过于高端，因而给1912项意图推行带来了很大的困难。

说到1912，人们想起的或许是一个年代，而说到1912街区，其特别的街区规划和充溢地域特征的文明气氛往往带给人们更深的形象。1912集团项目2004年在南京起步，试用深沉的文明内在赋予传统商业地产新的意义。

为了处理这一问题，1912集团其时除了做了很多的人文前史调研之外，也在招商方法上下足了功夫。“其时咱们用了一个十分立异的招商的方法，专门拿出八到十个商铺出来作为当地青年的创业。”为了使品牌看起来更具亲和力，1912集团和当地团市委协作，在全市范围内建议青年创业大赛，从几百个商业方案评论中选出了最具可行性和潜力的商家，为其在1912商区内部供给创业场所，免费进行创业活动。孙刘俊说：“咱们期望通过这样的方法培育年青人群关于品牌的情感。”

与传统的商业地产比较，1912这样文明润饰下的商业区显得更具吸引力。可是即便是在事前通过详尽的预备，怎么可以真实深化当地文明，做到“接地气”，也并不是一件简单的事。

在一般人看来，场所既是一个物理的场所，可是关于文明商业地产来说场所却有着上不行估量的象征意义。“场所这个词最早来自于拉丁文，罗马主义者以为，每一个在现实存在傍边的物体都有它的神，这个神会给每个场所一个上的引领。”孙刘俊介绍，“所以咱们也以为，方针客户群跟必定的修建和必定的商家，包含其间的景象灯火相互之间会构成一种气氛，而这种气氛会给某个特定人群带来舒适感，并因而发生用户黏性。”

因为互联经济的不断发展，越来越多的线下商业着重以用户体会来留住顾客。而孙刘俊以为，这样体会式的商业地产对场所和文明体会有着较高的要求。

近年来，我国商业项目开发呈现井喷之势，不少城市都规划很多综合体等商业项目，呈现同质化趋势。而怎么防止同质化，也是1912集团所需求面临的问题。对此，孙刘俊以为：“虽然现在我国人均的商业用地面积现已超过了一个正常值，可是这并不意味着咱们不能再去开发新的商业地产项目，而是现已在运营的项目需求一个整理和调整，假如前期定位有所缺失的项目就需求进行新的调整。”

在安徽的省会城市合肥，1912项意图运营也并不那么顺畅。1912酒街在合肥归于高端消费街区，而周围高端住宅小区环绕，客源相对足够，可是相关于江苏1912的火爆，合肥的1912着实冷清不少。与愈加本地化的商业街区比较，1912愈加“文艺范”的定位以及较为高端的价格，并未得到当地人的认可。再加上其他类似的酒街在合肥一同运营，导致同质化问题严峻，使得1912运营情况远未到达预期。

别的，线运营中不行短少的方法之一。孙刘俊以为：“关于顾客来说，黏性既是场所给他的也是商家部分带来的，一同也是C端也便是客户端所带来的。”在一同的场所会聚下，顾客在此处可以遇到有一同气场的人群，带来更好的互动体会，也是留住顾客的方法之一。因而1912也使用线上App和线下社群活动的方法，期望将用户们更好地黏在一同。

日子里坐落蛇口，是深圳有名的高端社区聚集地。该项目面积为8万m2，将于2020年12月开业。现在已根本完工，正处于硬件设备等细节补葺时期。

“每个城市都不相同，每个城市有自己人文的、前史的、情结的东西。”正是这些与商业无关的文明发掘，是每一个项目都变得不行仿制。每个城市自身的不同文明底蕴使得每个呈现在面前的1912都会有所不同。

1912集团将自己界说为做我国文明商业地产的运营商。1912集团商务资源部总监孙刘俊告知笔者：“咱们期望每一个城市的1912都可以呈现出城市客厅、文明手刺和时髦地标这三个特点。结合这三个关键词，咱们在整个规划策划和招商运营之中也都是环绕城市的文明去打开。”