龙湖集团（00960）：自律基因筑稳财务结构 长跑型选手韧银行卡冲话费性凸显

“三道红线”的指挥棒下，高负债、高杠杆、高周转的“三高”展开形式走向完结，房企走不通“拿地—建造—出售—回款”的路途，企业危险剑拔弩张，保证房地产职业“软着陆”已然刻不容缓。

近期，方针的一剂猛药为为房地产职业注入生机。3月16日，国务院金融安稳展开委员会举行专题会议。会议指出，“关于房地产企业，要及时研讨和提出有力有用的防备化解危险应对计划，提出向新展开形式转型的配套措施”。

这次会议无疑为房地产职业带来了重磅利好。但是，不得不注重的一个关键词“新展开形式”。其实便是转型，“规划为王”年代完结，办理盈余大幕缓缓敞开，存量年代下多元化事务展开的重要性进步，将检测开发商包含财政、办理、运营等在内的多维实力。

依据调查，龙湖集团（00960）以自律基因构筑稳健财政结构，多航道打造成绩增加极，基本面厚实。本钱商场上，到2022年3月25日，龙湖集团市值为2363.30亿港元，动态市盈率到达13.25。，位列民营房企第一名，出资价值获得商场认可。

成绩稳健均衡增加 长距离跑型选手耐性凸显

在职业深度调整的2021年，龙湖集团仍然坚持高质量增加，运营继续稳健。

期内，龙湖集团出售面积到达1708.9万平方米、合同出售额为2900.9亿元，别离同比增加5.7%、7.2%。区域结构全体坚持安稳，长三角仍旧奉献三成左右成绩，环渤海、华中区域出售占比有所进步，其间环渤海逾越西部成为2021年第二大奉献来历。

获益于杰出的出售状况，2021年龙湖集团运营收入到达2233.8亿元，归母中心净赢利为224.4亿元，别离同比增加21.0%、20.1%，继续完结成绩许诺。

“双会集”供地形式下，龙湖集团进一步保证出资精准度，进步项目管控才能。2021年，集团算计新增122幅地块，新进湛江、盐城、鄂州、宁德、湖州、金华6座城市，新增土地储备总建筑面积为2355万平方米，权益面积1338万平方米，均匀权益收买本钱每平方米6485元。

到2021年末，集团总土储算计7354万平方米，权益面积5047万平方米，事务已遍及环渤海、西部、长三角、华南、华中五大城市群的69个城市，约85%的货量会集在高能级城市的价值区域，且本钱合理，为盈余的继续增加奠定根底。

报告期后，龙湖集团新增土地储备总建筑面积为94万平方米，权益面积49万平方米。总归，2021年逆势坚持出资力度，一方面为龙湖集团未来成绩稳步增加供给坚实保证，另一方面，因为下半年以来拿地赢利空间逐步改进，这些出资也将有助于处理企业赢利率体现。

除此之外，龙湖集团仍然自始自终坚持稳步出资持有物业的战略，天街、冠寓等物业出资事务厚实推动，收入稳步增加，报答安稳可期。2021年完结物业出资事务不含税租金收入104.1亿元，同比增加37.3%，占总收入比重进步0.6个百分点至4.7%。近年来龙湖集团物业出资事务一向坚持着微弱的增加，营收同比增速坚持在30%以上，占总收入比重也逐步进步，物业出资事务欣欣向荣。

2021年，龙湖集团物业出资事务收入坚持快速增加态势，租借住所事务在职业界首先完结盈余，为企业展开注入生机与动能。

物业出资事务继续向好展开的背面，是企业安稳的拓宽脚步和不断优化的运营办理。以首要板块商场事务为例，2021年，龙湖集团新开业12家商场，近年来其一直坚持着每年10家及以上的开业速度，全国范围内累计开业商场达61座，已开业商场建筑面积达594万平方米（含车位总建筑面积为749万平方米），全体出租率97.2%。商业租金增加40%至81.5亿元，商场出售额增加53%至467亿元，全年均匀日客流209万人次，同比增加38%。全体而言，龙湖集团物业出资事务展开一片向好，成为企业展开的又一大亮点。

接连6年坚持“绿”档 筑就本钱端护城河

回忆2021年，上半年房地产金融方针坚持接连性、一致性、安稳性，在“房住不炒”主基调下对运营贷、消费贷等进行全面排查，防备信贷资金违规流入楼市；对房地产企业的借款会集度、“三道红线”财政指标严厉监管。在双向收紧的布景下，房地产金融范畴危险得到必定程度操控，但部分房企现金流严重，面对较大财政压力。

下半年以来房地产职业流动性继续处理，开发贷和按揭贷继续回暖。央行自12月15日全面降准0.5 个百分点，开释长时间资金1.2万亿元，进一步开释职业流动性处理信号。

以为，2022年方针有回暖痕迹，但“房住不炒”的主基调仍旧接连，房地产商场长效调控机制逐步完善，引导房地产健康展开，这也对房地产企业提出了更高的要求。“三道红线”对财政指标的清晰界定，全方位的金融调控，以及住所供地“两会集”的落地，均意味着健康的财政状况，正成为房地产企业的生命线。

长时间的财政自律、现金流充分，是房企掌握主动权的中心要素，时间坚持审慎财政办理，是反抗周期危险的底子。2021年，“稳健”仍然是龙湖集团财政的重要标签之一。到2021年年末，净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比到达6.11倍（除掉预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88）。秉持长时间的高度自律，龙湖集团接连6年坚持“三道红线”的绿档水平，筑就本钱端护城河。

别的，面对房地产职业调整期，企业的运营办理和运营才能均需承受检测，龙湖集团一直着重“生意逻辑”，不放过商场时机，亦不盲目寻求规划，坚持报答率、现金流继续健康安稳。2021年回款率坚持在90%以上的高位。这意味着龙湖集团运营性活动继续为公司带来健康安稳的现金，而这正是龙湖集团穿越职业周期的“压舱石”和“定心丸”。

继续性的现金流入，让龙湖集团债款结构进一步优化，一年内到期债款占比仅8%，现金短债比到达6.11，偿债才能继续进步，公司安全性稳步进步。

融本钱钱降至4.14% 坚持民营房企最佳信誉评级

杰出财政体现及运营战略，保证龙湖集团融本钱钱长时间处于职业低位。

2020年公司加权均匀融本钱钱在亿翰智库30家代表性上市房企融本钱钱排行榜中位列第三。2021年公司融本钱钱进一步优化至4.14%，再创前史新低；净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比到达6.11倍，除掉预售监管资金及受限资金后现金短债比仍然有3.88倍。作为民营房企，龙湖集团的“盘面安全”体现优异。

更为重要的是，龙湖集团继续获本钱商场认可，是国内仅有一家获得境内外全出资级评级的民营房企。其间，惠誉、穆迪、标普别离坚持BBB安稳、Baa2安稳、BBB安稳的全出资级评级，中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为安稳，令集团继续坚持民营房企的最佳信誉评级。

2021年3月15日，集团被归入恒生指数成份股，正式跻身蓝筹股。因审慎自律的财政体现、稳健的事务展开，上一年5月，龙湖集团初次登榜《财富》国际500强榜单，稳健的运营质量和强壮的企业归纳实力，进一步获得认可。

在看来，地产职业进入“良性循环”年代，职业呈现分解趋势，残次公司逐步被筛选，资源向头部优质公司歪斜。3月16日，银保监会表明，“鼓舞组织保险有序展开并购借款，要点支撑优质房企吞并收买困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康展开”。

融资途径对优质企业敞开，2021年11月，我国银行间商场交易商协会举行房企代表座谈会之后，龙湖集团发行中期收据得到受理，是第一批获得在银行间债券商场发债的民营房企。12月，龙湖发行一支为期15年的中期收据，规划不超越10亿元，票面利率为3.7%，从发债规划、利率、年限维度来讲，在国内民营房企中均处于较优水平。

2022年1月，龙湖集团完结28亿公募公司债券的发行，其间3+3年期种类发行规划20亿元，票面利率3.49%；5+3年期种类发行规划8亿元，票面利率3.95%。2月14日，龙湖集团又获得我国银行间商场交易商协会承受注册通知书，注册规划为50亿元。融资途径不断拓宽，是龙湖集团长时间的财政自律、稳健展开得到的奖励。

从久远展开逻辑来看，房地产职业全体分解将进一步加速。财政风格稳健且具有营运优势的房企，将继续扩大本身优势，在职业比赛中具有更强的战斗力。本钱向优质、高信誉公司歪斜，龙湖集团在商场整合中耐性凸显；中长时间来看公司转型布局已相对完善，多航道事务并进下未来营收增加可继续性较高，或凭仗稳健的展开才能，穿越职业周期动摇。