600019时代中国，要跑

原创首发|金角股票的形式，答应房企在项目批复之前进行"拆补方案表决及拆补协议签约"。

在这样一片气氛下，广州在2020年发布了《广州市深化城市更新推进高质量展开作业方案》，其间包含"三年施行方案""五年举动方案""十年改造规划"，这三个时刻段包含的城中村改造数量分别为83条、183条、400条。

这样的条件下，称得上是把钱塞到房企的嘴里了。

作为广州本土房企，一贯喜爱旧改的年代我国喝上了"头啖汤"。成为了当之无愧的"广州旧改王"，连"旧改之王"佳兆业都自愧不如。

依据财新计算，到2019年6月底，参加广州旧改项目的很多房企中，年代我国以手握13个项目夺得榜首。揭露材料则显现，整个2019年，年代我国拿下了33个新增旧改项目中的4个，与星河控股、上海升龙并排榜首。2020年，年代我国再次拿下52个新增旧改项目中的4个，与保利、富力、恒大并排第二，仍旧维持着"广州旧改王"的位置。

来历：财新周刊

旧改项目的存在关于年代我国的影响明显。2020年，年代我国的出售成绩出其不意地打破千亿，但经营收入却从390.8亿降至326.7亿。唯一城市更新项目的收入，从21.7亿增至54.5亿，增幅达151%。

仅仅站得越高，跌得越狠。

在旧改大撤离既成事实的今日，年代我国怎么可能独善其身？

旧改大撤离年代

2021年的广州，局势尤为为难。

上半年正因为珠江边的大榕树移除事情闹得沸反盈天，乃至因而问责多名官员。下半年，国家住建部就又落下重锤——2021年8月30日，国家住建部正式发布了那份后来被称为"63号文"的文件——《关于在施行城市更新举动中避免大拆大建问题的告诉》。

移除大榕树一事以问责完毕

文件清晰指出，严格操控大规划撤除、严格操控大规划增建、严格操控大规划搬家，"不沿袭过度房地产化的开发建造方法，不片面追求规划扩张带来的短期效益和经济利益"，锋芒直指"旧改"。

局势所迫，广州不得不敏捷跟进。

10月，广州展开了一次由市规划和自然资源局牵头的核对举动，掩盖广州全市11个区119个城市更新项目，核对的要点包含是否触及"大拆大建"、是否执行历史文化维护、是否触及名木古树大树老树搬迁采伐、是否寻求并执行大众及专家定见等。陈述要求在15日前提交。

20日，广州就成为了榜首个发文跟进63号文的城市。广州住建局发布的《广州市关于在施行城市更新举动中避免大拆大建问题的定见》指出，广州"将以不脱离广州实践，根绝运动式、盲目施行城市更新为准则，不沿袭过度房地产化的开发建造方法，不片面追求规划扩张带来的短期效益和经济利益，坚持分区施策、分类辅导，体系推进城市有机更新"。

方针的影响不仅仅停留在纸面。

整个2021年的下半年，已有多家房企先后宣告退出或转让旧改项目——恒大退出庙头村旧改，雪松控股退出了何棠下村旧改，宝能退出枫下村旧改，升龙地产亦退出黄埔夏园村旧改......

本年3月，上又流出《广州213个旧村推进状况》文件。文件显现，广州现在的213个旧改项目中，现已有95个被列为"暂缓施行"。其间，就包含了年代我国"恳请"退出的8个项目。

当然，旧改不是彻底刹车，也不可能彻底刹车。

就拿年代我国来说，其手上仍有六个广州旧改项目进行傍边。据经济调查音讯，其间黄埔区红卫村一二社改造挨近完结，番禺区福涌村、东联村、增城官湖村归于可继续前期研讨项目，花都区横潭村河西社归于已批复可继续推进项目；南沙区大塘村归于已批复需继续完善项目。

21年末，红卫村举办回迁分房典礼

仅仅，不管字面上是"减缓"、"撤离"仍是"避免"、"操控"，房企借着"旧改"春风高歌猛进的日子，都现已一去不复返了。

至于此次发函中触及"恳请"交还履约保证金的3个村，分别是从化区禾仓村、增城区城丰村和新汤村旧改项目，年代我国签约或到达意向的时刻则是2019年3月、2020年7月和2021年10月。触及"恳请"交还前期投入的黄埔区5个村，则是岗贝村、双井村、鸟石村、裕丰围村、重岗村，其间亦多在这三年间签约。

依照年代我国的说法，黄埔区这5个项目"依照政府的要求提早发动拆迁，现在拆迁作业已基本完结"。文件中提及交还的17.1亿元前期投入，正是已交给乡民的拆迁补偿款。

年代我国文件中有一句话值得细品，那便是恳请退回黄埔区前期投入资金的理由中的一句话——"依照城市更新10条等有关方针"。

前面咱们说到，"城市更新10条"正是2019年，广州市政府将事权下放之后，黄埔区政府为推进旧改推出的方针。其间包含了一条清晰许诺，"若项目列入施行方案三年内施行方案未能取得批复，征拆费用可由区财政本息交还合作企业"。

旧改大撤离已成定局，年代我国还能如愿拿到这笔钱吗？恐怕得看许诺的完成力度怎么。

年代我国的成果，或也值得其它"重仓"旧改的房企学习。

据经济调查引述内部人士泄漏，已有不少公司进行了相似测验。至于后事怎么，仍是得等下回分解了。

房子难卖

钱难搞

假设拿回这20.1亿，年代我国就无忧无虑了吗？恐怕未必。

2021年曾经，年代我国能够称得上房企里的一匹黑马。

2018年成绩会上，岑钊雄为年代我国提出方针：要到2020年到达破千亿的出售方针。这一年，年代我国的出售金额还仅仅605.9亿元。2019年，年代我国的出售成绩是783.6亿，增速却从2018年的45.6%掉到了29.3%。年代我国也因而在2020年3月的成绩公告中，将2020年的成绩方针调整为823亿元。

岑钊雄回应时表明，"2018年提出千亿方针，曩昔两年也是朝着这个方向去走的，现在看起来，在咱们内部，1000亿现已不是咱们一个很重要的方针了。这是早晚会完成的，本年不完成，下一年也会完成。"

出人意料的是，年代我国居然真的做到了——2020年，以年代我国以1003.8亿的出售成绩，成功跻身千亿房企沙龙，在我国房企出售榜上位列43名，刚好是排名末席。

风景的背面，危机也按期而至。

那便是房企们一起面对的压力——"三条红线"。

2020年8月20日，住建部和我国人民银行在北京举行要点房企座谈会，对房地产融资提出了量化的办理方针，要求房地产企业除掉预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍的，将依据房企的"踩线"状况，分为"红、橙、黄、绿"四档，施行差异化债款规划办理。

亦即"三线"均超出阈值的"赤色档"，有息负债规划以2019年6月底为上限，不得添加；"二线"超出阈值的"橙色档"，有息负债规划年增速不得超越5%；"一线"超出阈值的"黄色档"，有息负债规划年增速不得超越10%；"三线"均未超出阈值为"绿色档"，有息负债规划年增速不得超越15%。

依据年代我国的2020年年报，年代我国除掉预收账款后资产负债率为78.6%，净负债率为74%，现金短债比为1.9倍。除掉预收账款后资产负债率踩中红线，为黄色档中的企业。

这就意味着，年代我国的有息负债规划年增速不得超越10%，这对历来依托外部融资的年代我国，将是个不小的应战。

本年2月，穆迪将年代我国的公司宗族评级(CFR)从"Ba3"下调至"B1"，将其高档无典当评级从"B1"下调至"B2"。展望仍为"负面"。穆迪指出，年代我国持有的现金和运营现金流足以付出未来12-18个月的许诺土地付款和到期债款。

与此同时，因为可售资源削减和购房者心情下降，年代我国控股的合同销额将在未来6-12个月下降。位处"黄档"的年代我国也面对融资途径收窄的局势。加上手上的城市再开发项目(URPs)仍需求继续的现金开销。穆迪由此作出斗胆猜测：年代我国控股的运营和财政成绩将在未来12-18个月恶化。

一言以概之：现在账上钱还够，但能撑多久不一定。

图为2010-2021年职业规划房企出售成绩增速变化状况，数据来历：CRIC

年代我国没有否定这一点。

在那份文件中，年代我国也坦言，"近期，因受多方位方针叠加调控，房地产企业融资途径受限，项目出售回款明显下滑，严重影响我司现金流安稳，而旧改项目沉积我司很多资金，为顺畅度过当时阶段性困难，恳请市政府支撑企业纾困解难"。

更直观一点的，便是刚在2020年破千亿出售的年代我国，2021年便跌落到956亿元，2022年的出售方针，则是定为650亿元。至于营收，2021年的全年经营额为436.4亿元同比增幅为13.1%；但赢利为47.5亿元，同比减幅为11.4%。

房子难卖，钱难搞。现在看来，房企纷繁撤离旧改，年代我国伸手要钱，未必便是水火之中之际的无法做法，更像是有备无患之举。

更直接地说，这仅仅长痛不如短痛，避免步别人后尘的一个简略挑选罢了。

究竟潮水一来，谁又不想首先上岸呢。