易(沪深300指数基金)宪容：房价下调是房子回到居住功能的唯一选择

本文作者为青岛大学经济学院教授，原社科院金融研究所金融开展室主任 易宪容 中心的房子是用来住的，不是用来炒的的底子准则，让它真实执行，就得让房价逐步下调，这是当时我国房地产商场回归消费功用仅有挑选，不然要这个准则要执行是底子不行能的。 中心领

本文作者为青岛大学经济学院教授，原社科院金融研究所金融开展室主任 易宪容

中心的“房子是用来住的，不是用来炒的”的底子准则，让它真实执行，就得让房价逐步下调，这是当时我国房地产商场回归消费功用仅有挑选，不然要这个准则要执行是底子不行能的。

中心领导人一再强调，“房子是用来住的，不是用来炒的”。可以说，这是对十几年来的我国房地产商场最为清楚清晰定位。它不只仅对当时我国房地产商场许多问题拨乱兴治的底子准则，也是把我国房地产商场带上健康开展的之路及确保我国房地产商场从头成为未来经济增加动力的底子准则。假如我国可以把这个准则执行到房地产各项方针并构成有关房地产商场的各种法律制度，那么我国的房地产商场一定会走健康继续稳定开展之路。最为简略的比方，便是德国，德国的住宅底子上是界定为消费或寓居的功用，由此这样，德国不只没有产生房地产商场上的各种问题，并且其经济增加坚持了几十年长盛不衰。可以说，虽然现在欧盟经济迟迟无法复苏，但德国的经济增加然后没有中止过。

那么对我国来说，“房子是用来住的，不是用来炒的”其底子意义及现实意义又是什么呢？这个准则对住宅的定位便是清晰指出我国一切出产的住宅的经济功用仅仅用于消费而不是用于出资挣钱，住宅只能用消费或寓居，而不行成为投机炒作或挣钱的东西。这是处理当时我国房地产一切问题的底子之道。假如依照这个准则，也就意味我国的住宅商场的价格要回归理性，回归到住宅顾客有付出才能购买的价格水平上。假如我国住宅商场价格不行以回归到住宅顾客有付出才能购买的价格水平上，那么房地产商场性质要由投机炒作或出资的住宅回归到消费为导的住宅是不行能的。

由于，近十几年来，由于我国的房地产商场一向不行以对住宅的性质作出清楚清晰的定位，而是把住宅投机炒作的功用及住宅的消费功用相提并论。而当时房地产商场的产品彻底是由商场化的方法定价，我国房地产商场产品的价格彻底是由买卖双方对价成果。在这种情况下，由于购买住宅投机炒作或出资者永久出价高于住宅的顾客，我国住宅便是这样通过十几年住宅投机炒作者与住宅顾客的博弈或对价，最终我国这个住宅商场底子上成了住宅投机炒作或出资者为主导的商场，绝大多数住宅消费底子上排挤在商场之外，特别高房价的一线城市更是把95%以上的住宅顾客排挤在住宅商场之外。

假如一个住宅商场房价顶到天花板上，假如一个住宅商场彻底成了住宅投机炒作者为主导的商场，假如一个住宅商场把95%以上的住宅顾客排挤在商场之外，那么这个房地产商场性质要产生改变，或由住宅投机炒作的功用转化为消费的功用，只需让房价下调才有或许。也便是说，只需让房价下调，才或许逐步康复住宅商场的消费功用，并且房价下调的起伏越大，住宅顾客进入商场的付出才能越高，我国房地产商场的性质和功用改变的或许性就越大。假如期望住宅商场价格不下调而又让住宅商场回归到消费功用，这是简直不行能的工作。假如住宅商场的价格不下调，我国的房地产商场要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的这个底子准则也是不行能的。

从最近以来出台的房地产调控方针及不少职能部门政府官员的言辞来看，这些方针表面上是要对住宅商场从头定位，要执行“房子是用来住的，不是用来炒的”的底子准则，可是无论是从地方政府出台的房地产调控方针的意图仍是作用来看，底子上是与“房子是用来住的，不是用来炒的”这个底子准则或是相差很远，或是各走各路。

比方，2016年930房地产调控方针出台之后，不少政府职能部门就大力宣扬说这些调控方针是怎么有作用，是怎么达到了意图。可是实际上即使是2016年房价张狂上涨20多个城市，房地产调控方针出台之后住宅出售是有所下降，房价张狂上涨有所收敛，但底子就没有看到哪个城市房价在下调的。北京市政府则出来说，2017年房地产调控只需确保房价环比不上涨就行了。这真是天大笑话。上一年的房价张狂上涨时，可以一年上涨100%，假如每个月房价环比跌落百分之零一（这也是环比不上涨），那么北京市的房价要康复到2016年头的水平不得要花10年以上时刻了。不少政府官员便是玩的这种文字游戏。假如这样北京的房地产商场要回到“房子是用来住的，不是用来炒的”这个底子准则上不知道是驴年马月。

还有，最近一些城市表面上是要执行“房子是用来住的，不是用来炒的”这个房地产商场底子准则，纷繁出台房地产商场限购方针，比方最近杭州等城市规则本地居民不行购买第三套住宅，只可购买二套住宅；外地居民不行购买第二套住宅，只可以购买一套住宅等。其实这些限购方针不只不是在执行中心的“房子是用来住的，不是用来炒的”的这个底子准则，反之是这些城市政府的房地产商场的一种饥饿营销。这些房地产调控便是清晰告知当地居民，从速就购买住宅吧，你有两个购买住宅目标，不然就浪费了；相同也告知外地居民从速在该城市购买住宅吧，你有一个购买住宅目标等。

试想，假如政府的房地产方针不行以用税收对住宅交易事中及过后约束，出资者购买一套住宅都可用于投机炒作或出资，那么购买两套以上的住宅怎么不行用投机炒作呢？由于本地居民有两套住宅，外地居民或许其悉数的住宅肯定会多于两套以上。假如当时各城市的房地产限购方针或房地产调控都是这样，都在鼓舞住宅投机炒作，那么“房子是用来住的，不是用来炒的”的准则怎么来执行，我国的房地产商场怎么回归到消费的功用。

可见，中心的“房子是用来住的，不是用来炒的”的底子准则，让它真实执行，就得让房价逐步下调，这是当时我国房地产商场回归消费功用仅有挑选，不然要这个准则要执行是底子不行能的。但对不少地方政府来说，表面上是在出台各种房地产商场调控或约束方针，但实际上是让房地产商场炒作更是张狂的商场饥饿营销，而这些房地产商场调控只能与中心政府的房地产底子准则各走各路。

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