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深圳高价地浮沉：大都项目未入市龙光、金茂等地块引进合作方驰援

每经记者吴抒颖每经修改梁秋月

在住所土地供给非常紧缺的深圳，每一次的宅地拍卖，都引起各方房企的注重。本地房企希望借此扩展粮仓；外地房企则以为，这是打入深圳商场的“不贰之选”。这一状况在商场炽热的2015、2016年体现得尤为显着。

不过，在点破了密布的调控，深圳楼市开端降温。这些在其时商场向好的状况下诞生的高价土地，或是等候适宜的入市时机；或是囿于规划，未能如愿问世。

入市项目“惜售”

在深圳一切的高价地项目傍边，龙光光亮地块是发展较快的一个。2017年7月，这个被定名为“龙光玖龙臺”的项目首度开盘。深圳规土委的信息显现，项目首期批售共483套住所55套商业，存案均价挨近45000元/平方米。

2017年12月底，《每日经济新闻》记者以购房者身份造访了该楼盘。记者在现场了解到，龙光玖龙臺项目的住所共有11栋，现在大部分楼栋现已封顶并拆绿网。上述批售的483套住所房源仅是其间的3栋。现场的出售人员表明，余下的8栋入市时刻可能在下一年自己后年，“视商场的状况而定，现在的这一价格集团觉得有点达不到预期。”

实际上，为了获取更多的“溢价”，龙光玖龙臺项目在存案价之外，每套房源均搭售了总价约47万的装饰款。现场出售人员坦言，采纳这种做法是因为存案价“几乎不挣钱”，因此，只要把溢价部分转嫁到装饰金钱上，才能够更快地回笼资金。

多名了解深圳商场的开发商、代理商人士向《每日经济新闻》记者剖析，假如只单看这个项目，这一存案均价相关于楼面价而言，确实赢利空间并不大，“可是开发商关于赢利的算法一般是针对详细区域自己是多个项目定一个平均数，单个项目可能不挣钱，可是溢价能够在其他项目上补回来。龙光在深圳其他的项目赢利仍是看得见的，这也给了它拿地的底气。”

大都项目已开工

与龙光光亮地块敏捷入市不同，金茂、电建的上塘地块则还在施工阶段。2016年6月，电建地产和广州方荣以82.9亿竞得龙华上塘地块，楼面价56781元/平方米。值得留心的是，这宗地块是深圳市商品房现售试点项目，其规则“本宗地上建筑物、附着物不得预售”。

记者在现场看到，这宗地块现在现已出地上十余层。在多份宣传材料中，开发商估计这宗地块的入市时刻在2019年前后。

而单价最高的尖岗山地块，近期也有开工痕迹。2017年12月底，记者在现场看到，现在项目处于打地基和基坑施工阶段。值得注意的是，2016年年末，记者也曾实地看望过这一项目，彼时项目的施工发展与现在比较，并未有显着发展。

引进合作方驰援

无论是金茂或是龙光，都是高价地的“专业户”。这使得它们形成了一些“既定”的操盘方法。最为明显的特点是在融资方面展示出高明的财技，一般引进了解的金融渠道或是金融组织参股结组成“利益共同体”。

以龙华金茂地块为例，开发这个项目的“深圳悦茂置业有限公司”近来引进了一家名为“嘉兴鼎信创然出资合伙企业”的组织，后者增资1.25亿元，占扩展后股本的25%。

而持有深圳金茂府25%股权的鼎信创然基金共有两个出资人，鼎勋出资担任出资占比99.9%，鼎信长城占股0.1%。

2016年，鼎信长城与我国金茂控股集团有限公司成立了一个工业金融渠道“金茂鼎信股权出资办理有限公司”。工商信息显现，金茂鼎信渠道已对外出资了11家公司，别离是金茂在姑苏、成都、长沙、上海等多地项目，其间不少是2016年前后拿下的高价地项目。

龙光操作高价地的思路与之相似。操盘上述光亮地块的深圳凯丰有限公司的股权结构中，除了深圳龙光持股50%，润生荣出资持股10%外，还有40%的股权由深圳市承泰实业有限公司持有。

此前在操盘龙华高价地时，龙光也曾引进安全大华作为合作伙伴。据《21世纪经济报导》，2014年12月17日，龙光地产宣告安全大华对龙华高价地项目公司注资20亿元，项目终究由龙光地产及安全大华别离持有51%及49%权益。

多名基金、信任剖析师告知《每日经济新闻》记者，房企引进基金、信任参股主要是帮忙项目公司拿地，“一般都是假股真债。但关于房企而言，具有操控负债率，能够更多使用外部资金等优点。”