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人口活动启示：房价曲线图正产生奇妙改变

21世纪经济报导记者王营北京报导

导读

人口活动与房价呈现正相关。依据国家计算局发布的2018年1月70个大中城市二手住所出售价格指数，在2017年人口增量前16位的城市中，除石家庄、合肥外，首要人口流入城市的二手房价格都是同比上升。

自2013年从北京来到杭州后，张晓伟现已正式在这儿久居。完成了娶妻、生子、购房等一系列人生大事。现在，张晓伟在杭州日子惬意。拿着不差劲北京同龄朋友们的高薪，享受着这儿快捷化相对低成本的日子。更让张晓伟感到意外的是，这两年他在北京的一些朋友也连续迁来杭州。

中商工业研讨院一组数据显现，2017年，我国首要城市人口增量排行榜中，杭州位列第三。增量排在前三的分别是，深圳2017年底常住人口1252.83万人，比上一年添加61.99万人；广州市常住人口1449.84万人，同比添加45.49万人；杭州常住人口946.8万人，添加28.0万人。

人口活动与房价呈现正相关。依据国家计算局发布的2018年1月70个大中城市二手住所出售价格指数，在2017年人口增量前16位的城市中，除石家庄、合肥外，首要人口流入城市的二手房价格都是同比上升。

人口活动的杭州样本

杭州在近年来是人口增量数据抢眼的城市。

据分析，影响杭州常住人口添加的首要要素：一是二孩方针落地迎来了新一波生育顶峰，出生率显着进步；二是G20峰会之后杭州城市形象与闻名度得到进步，外来人口显着添加；三是杭州城市建造迅猛开展，基础设施与配套服务优质推动，使得杭州愈加昌盛宜居。

人口增量改变与杭州房价也呈较为显着的正相关。房地工业内人士张晓伟亲自见证了杭州楼市的改变。“G20的举行让杭州的国际地位敏捷上升，这使得外界对杭州好感倍增。开完G20，涌入杭州的出资客添加，其时房价是一天一个改变。别的，亚运会挑选在杭州举行，也让外界看到了杭州楼市的利好。杭州在人才引入方针、作业等方面的许多利好要素，一系列城市建造需求，加上杭州自身城镇化建造，令当地楼市供需矛盾愈加杰出。

2016年头，张晓伟在杭州主城区北部以25000元/平方米的单价置办了一套商品房。现在，这套住所单价已涨至41000-44000元/平方米之间。

从北京到杭州，张晓伟并未感受到日子的改变。“杭州城市没有北京那么大，朋友、搭档间聚聚相对简单。别的，高铁建造使得回家很便利。有作业坐上地铁，再转乘高铁，2个小时不到就到老家了。”

值得欢喜的是，跟着近年来杭州房地产职业迅猛开展，杭州云集了不少品牌开发商，张晓伟的作业开展空间也得到了大幅提高。58集团《2017国民安居陈述》调研数据显现，新一线城市中成都、重庆、杭州成为抢手购房城市。全体房地产商场特征表现为，一线城市新房成交套数同比下降的一起，新房成交均价走势平稳、二手房挂牌价企稳；新一线城市开展增速超越一线城市，人才吸聚才能以及城市开展潜力不容小觑。

人口增量改变的启示

跟着部分二线城市加快兴起，逃离一线城市已不再是个论题。人口活动正产生新的改变。据中商工业研讨院计算，2017年人口增量城市排前16名的城市分别为深圳、广州、杭州、长沙、宁波、成都、贵阳、合肥、石家庄、福州、厦门、姑苏、海口、上海、北京、天津。

与人口增量呈正相关的是，开发商出资战场也在产生改变。一线城市不再是开发商蜂拥的地点，新的热门城市成为开发重镇。

世联行副总裁兼董秘袁鸿昌在一份研讨陈述中论述了他对未来都市结构的观点。他以为，一线城市窗口现已封闭。

袁鸿昌将都市分为阳光都市、光亮城市、曙光之城和暮光之城。他以为，阳光都市的特征是供给严重，人口需求旺盛，旧改是未来最首要的增量来历。代表城市是北京、上海、广州、深圳、东莞、厦门。光亮城市的特色是人口流入、销量持续添加，供给削减，商场达观。代表城市是杭州、武汉、南京、天津、珠海、佛山、南宁、南昌、合肥。曙光之城的特色是人口流入、销量持续增加，但供给量较大、未来商场仍有待观测。代表城市为长沙、西安、青岛、惠州、济南、姑苏、郑州、重庆、成都。暮光之城的特色则是人口流出，出售下降或增加缓慢，商场出资需求慎重重视。

袁鸿昌的观点根本代表了绝大多数开发商对城市的判别。开发商在不同等级城市间的出资力度也在产生改变。

21世纪经济报导记者取得的一份某闻名上市房企内部调研陈述显现，二线城市仍为对标企业的主战场，新增土储均呈现不同份额增加：金地、富力、远洋呈现较大起伏增加；保利、万科、华润、龙湖坚持20%左右增加；世茂呈现同比削减。拿地单价增幅纷歧，保利、中海、金地、远洋增幅较大，保利拿地单价绝对值高，富力最低，华润、富力同比略有下降。对标企业在三线城市出资力度增大，中海、万科、金地、招商、富力、世茂呈现翻倍式增加，保利领衔新增土储总量。对标企业拿地单价不同较大，世茂已过9000/平方米、富力不到3000/平方米，华润取地单价同比增加较大，中海、招商同比下降。

值得注意的是，该调研陈述显现，对标企业关于一线城市深耕持续坚持增加，以万科、保利、华润、金地较为杰出；招商减缓了一线出资节奏，同比降幅较大。对标企业在一线城市的新增土储单价多同比下降，受一线城市限地价影响较大，龙湖取地价格同比上涨，拿地单价处于前列。

与开发商出资曲线改变根本共同。中心二线城市房价也呈上升趋势。58同城陈述显现，2017年一线城市中新建商品住所价格指数整体呈下降趋势，房价上涨趋势得以操控；上海、深圳二手住所价格指数平稳；北京二手房指数在上半年有显着上涨，后期逐渐回落。2017年全国67城二手房挂牌均价超越1万/平方米的城市有28个，集中于长三角、珠三角、京津冀、长江中游4大城市群，包含杭州、姑苏、东莞、天津、武汉等城市。

易居研讨院研讨总监严跃进以为，人口活动对房地产商场而言是中长期也是直接影响要素。中长期首要看人口规划，短期则是影响购房需求。人口活动改变则受落户方针、人才引入、房价等要素影响。严跃进以为，从人口增量状况来看，二线城市房地产商场未来开展潜力更大。