盛松成：新冠疫情武汉大学李晓红对房地产市场的冲击与对策建议

盛松成：新冠疫情对房地产商场的冲击与对策主张

自2020年1月下旬以来，新冠肺炎疫情席卷全国，对我国经济构成巨大冲击，房地工业天然也无法置身事外。本次疫情对房地产商场的影响有多大？房地工业怎么活跃应对疫情才干在职业安稳开展的基础上，发挥促进工作、保证民生、安稳经济开展的效果？

一、房地工业现状与“非典”时期具有五方面不同

虽然本次疫情和2003年有类似之处，为咱们供应了可资学习的阅历，但前史纷歧定会简略地重演。现在房地工业所在的经济环境、在我国经济开展中所扮演的人物与2003年已有很大不同，房地工业本身的特色、开展趋势等也产生了许多改变，有必要慎重对待前史阅历，不能简略使用2003年的状况来剖析其时的问题，不然很有或许作出过错的预判。2003年我国房地工业的状况与现在至少有以下五方面不同：

一是房地工业开展阶段不同。2003年我国房地产商场仍处于初始开展阶段。以往因住所分配制度而被按捺的需求得到了开释，潜力巨大。其时，城市寓居环境远不如现在，乡镇人均住所建筑面积仅为23.7平方米，而现在，我国户均住所已超越1.1套，2018年乡镇人均住所建筑面积现已到达了39平方米，是2003年的1.65倍。

二是不同的经济开展阶段赋予了房地工业不同的定位。就在“非典”疫情完毕不久的2003年8月12日，《国务院关于促进房地产商场持续健康开展的告诉》(18号文)将房地工业定位为经济开展“支柱工业”，我国房地工业随之迎来了房改之后初次迅速开展。而现在，在阅历了2014-2016年的快速开展后，2016年中心经济工作会议正式提出“房子是用来住的，不是用来炒的”；2019年7月30日政治局会议初次提出“不将房地产作为短期影响经济的手法”。房地工业的这一方针导向，决议了现在的职业开展定位与2003年不同。我国房地工业现已进入新的开展阶段。

三是房地产商场开展趋势不同。不管是“非典”迸发前的2002年，仍是“非典”疫情产生的当年，我国房地产开宣布资和出售均呈现快速上涨趋势，房地产开宣布资同比增速别离为21.9%和29.7%，房地产出售额同比增速别离为23.7%和34.1%，出售面积同比增速则别离为20.2%和29.1%。现在我国房地产开宣布资及出售同比增速现已掉头向下，根本呈现“倒U型”的态势。2019年房地工业开宣布资同比添加9.9%，而出售额和出售面积别离添加了6.5%和-0.1%，均处于十几年来的相对低位。

四是房企负债水平缓杠杆率不同。房地产企业全体负债规划由2003年的30698.56亿元上升到了2018年的674333.36亿元，房地产企业全体负债与职业添加值之比由4.99倍上升到10.43倍。房地产职业全体负债率由2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%(依照申万一级职业分类规范)，大幅进步了38.28%。全体来看，房地产企业债款担负较之前显着添加，对融资的依赖度也比以往更高。

五是居民对住所的购买力不同。巨大的债款担负现已严峻削弱了居民对住所的购买力。2003年我国居民部分杠杆率为16.2%，而2018年则为53.2%，且仍呈上升趋势。而我国经济全体杠杆率也较高，持续加杠杆的危险较大。此外，收入添加预期带动房子出售添加的趋势也今非昔比。2003年我国正处于刚参加WTO后的买卖井喷期，一起也迎来了人口盈利窗口。2000-2005年我国乡镇居民人均可支配收入复合添加率为10.81%，而2014-2019年为7.99%。

二、本次疫情对房地产商场的影响

从房地产开发看，最差的状况下，疫情或许导致房地产开宣布资下降37.53%。这是因为，受疫情影响，我国大部分区域的土地买卖已暂时刻断，一起，假日延伸和防疫办法都会影响房地产开发。虽然2020年前已开工项目会连续复工，但原定本年新开工项目将或许遭到较大影响。2019年一季度，我国房地产开发资金中，土地置办费用占比为29.12%，建安工程和设备工用具置办占65.71%(其间新开工面积占比约5.54%)。因而，本年一季度因土地买卖间断而导致的房地产开宣布资或许下降29.12%，因新开工间断而导致的房地产开宣布资则或许下降3.64%(65.71%*5.54%)，一起假日延伸或导致在建项目出资下降4.77%，算计下降37.53%。

房地产出售局势也非常严峻。受疫情影响，全国多个城市针对房地产商场下发了“暂停运营”的告诉，明令禁止售楼处、中介门店持续经营。我国房地工业协会也宣布召唤，全国楼盘暂时中止售楼处的出售活动，待疫情往后再自行康复。据华夏地产研究中心核算，自1月下旬开端，大部分开发商的成交量比从前新年期间暴降95%。分区域看，到2020年2月4日24时，新式肺炎确诊人数最多的10个省份(湖北、浙江、广东、河南、湖南、江西、安徽、重庆、江苏和四川)的商品房出售面积和出售量别离占全国的60.31%和61.78%。

而住所是难以经过线上进行出售的。因为房子价值较高，且对人们的日子具有长时刻影响，很难像一般消费品相同，能够不经现场查验就直接买卖。何况大多数顾客和厂商对房地产线上出售形式也并不非常了解。此外，购房还触及借款、过户等须购房者亲身处理的手续。

即便因疫情而推迟的购房需求有望在疫情往后迎来反弹，疫情对房地产出售的短期冲击也是巨大的。2019年一季度，我国房地产企业出售额为27038.77亿元。若按2019年全年6.5%的出售额增速估量，2020年一季度，房企出售额将到达28796.29亿元。若按丢失50%的出售额核算，一季度的丢失将高达14398.14亿元。

房地产企业的资金链将遭到严峻冲击。出售回款(包含个人按揭借款和定金及预收款)现已成为房地产企业首要的资金来源。2019年，出售回款在房地产开发企业实践到位资金中的占比到达了49.62%的前史高位，总计88640亿元。与此一起，因为严峻的融资束缚，2019年国内借款占比仅为14.13%，为前史最低点。

因为部分房企负债水平较高，2019年前三季度全体负债率就现已到达了80.26%，假如不能快速回笼资金，将或许导致资金链断裂。房地产职业的并购与房企资金链危险有较大联系。数据显现，2002年，我国房地产职业并购事例仅27个，并购规划为18.95亿元。“非典”疫情产生的2003年，并购事例则为36个，并购规划到达39.90亿元，添加了110.55%。2004年，并购规划进一步进步至49.58亿元，直到2005年后才逐渐缩小。而2019年我国房地产职业并购事例221个，并购规划1840.64亿元。假如疫情导致房地产企业资金链危险迸发，许多中斗室企将因而而关闭，并且这一进程或许持续2年，乃至更长时刻。长时刻来看，这还会进一步进步我国房地产商场集中度，并或许加大我国房地产调控难度。

我国人口净流出区域的房地产商场将因疫情而面对更大的危险。我国不少三四线城市存在过量住所供应的问题，这本来就使房地产商场面对较大危险，并且棚改方针的逐渐退出将使这些城市的危险进一步上升。跟着疫情开展，新年返乡置业也很难完成。再者，此次疫情也反映出三四线城市在物流、寓居环境和应急办理上的下风，在其时大中城市敞开落户的状况下，未来人口流出三四线城市的状况或许更为严峻，三四线城市房地产危险有进一步上升的趋势。

三、疫情对房地产商场的冲击将连累全体经济增速和工作水平

房地产出资回落带来的经济下行压力恰当显着。房地产出资占固定资产出资的20%左右。2017-2019年本钱构成总额别离拉动我国经济添加2.3、2.2和1.9个百分点，均值为2.13%。2017-2019年房地产出资占固定资产出资比重别离为17.38%、18.92%和23.97%，均值为20.09%。以此核算，曩昔三年房地产出资均匀每年拉动我国经济添加约0.43个百分点(20.09%*2.13%)。假如我国2020年一季度房地产出资增速下降37.53%(依据前文核算)，房地产出资下行构成的GDP增速下降就达0.16个百分点(0.43*37.53%)。因为现在我国GDP增速为6%左右，难以忽视房地产出资回落带来的经济下行压力。

房地产出资下行还或许直接或直接影响工作。2018年我国房地产乡镇工作人口为466万人。据此测算，疫情会影响房地产职业的乡镇工作174.9万人(466.01*37.53%)。房地工业的相关职业许多，从工业相联系数来看，房地工业与国家核算局分类的42个职业均有不同程度的彻底相相联系，因而，疫情对房地工业的影响也会传导到这些职业。以建筑业为例，据房地工业对建筑业的彻底耗费系数预算，将直接导致建筑业73.4万人的工作遭到影响。考虑到建筑业本身受疫情的冲击，受影响的工作人口会更多。

四、应对房地产商场受疫情冲击的方针主张

为了应对疫情对房地产的冲击，坚持房地产平稳健康开展，咱们提出以下方针主张。

1。给予房地工业必要、合理的支撑。

除了向受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运送、文明旅行等职业供应支撑，也应考虑采纳恰当的办法，平稳房地产商场。主张在“房住不炒”的前提下，安稳房地产出资和出售，支撑房地工业合理融资需求，答应部分受疫情影响较大的房地产企业延期还贷，加速借款展期处理，为企业调整还款方案，不盲目抽贷、断贷、压贷，以缓解近期出售萎缩对房企资金链的冲击。现在，不管从存量仍是增量看，我国房地产融资占比已根本康复到正常年份的水平。因而对房地产融资的束缚不该持续收紧。在合法合规和操控危险的前提下，应恰当添加房地产企业的融资途径，包含商业银行的表内和表外融资。

2。持续贯彻执行“房住不炒”的方针。

房地工业已进入了新的开展阶段，“房住不炒”成为工业定位。放松这必定位，或许会带来一时的快速开展，但会透支未来开展空间，乃至引发经济金融危险。这种短期行为并不可取。

3。强化供应与需求相结合的调控手法。

其时的调控方针叠加疫情的影响，需求端会遭到较大的按捺，疫情得到有用操控后，需求或许开释，假如到时没有富余的供应，或许因供需失衡构成新一轮的房价上涨。因而，在未来一段时期内，更要强化供应端的调控，合理恰当地添加房地产商场的供应，并要保证地价的相对安稳。一是中心城市要恰当添加土地供应；二是土地拍卖方面采纳恰当的方针调整，比方恰当下降土地竞买保证金份额，答应成交土地签约、出让金交纳恰当延期。因疫情影响开工、复工的，能够延期开工和竣工时刻。

4。支撑刚需和改进需求。

从未来乡镇化开展潜力及改进寓居条件来看，房地产商场依然存在必定的刚需和改进需求。因而需求采纳两方面办法。一是不利于刚需和合理改进需求的有关方针可做恰当调整，比方“认房又认贷”方针；二是金融组织要给予受疫情影响较重的房企和购房者恰当的信贷方针支撑，比方，住所公积金缴存份额、提取时刻等。

5。因城施策，对限价方针做恰当调整。

恰当添加商场调节的力度。高端项目的限价准则要清晰，保证房企正常拿地的活跃性。中低端项目也要给予房企合理的自主定价空间。在限价方针恰当调整后，持续执行“房住不炒”方针，能够对某些项目施行“限售”的束缚，一松一紧，防止商场呈现大幅动摇，坚持房价根本安稳。

6。长时刻内依然要应对房价上涨的压力。

一旦疫情得到有用操控，而供应端不能满意被按捺的需求，房价就会快速反弹，特别在一线和中心二线等经济基础较好、城市办理功率较高、工业及医疗资源较兴旺的城市，“稳房价”仍将是这些区域调控的要点。

7。要重视部分三四线城市房地产商场的危险。

疫情产生恰逢新年假日，严峻冲击了返乡置业，三四线城市楼市可谓落井下石，特别需求重视。跟着大中城市落户铺开，以及疫情暴露出三四线城市在物流、公共卫生资源和应急办理等方面的下风，未来三四线城市将面对更大的人口流出压力。应严厉依照住建部要求，因城施策，防控三四线城市房地产商场危险。

8。坚持房地产商场调控的预期办理。

坚持方针定力，坚持“房住不炒”的方针，改变长时刻以来构成的方针预期，保证方针的连续性与安稳性。

9。适度发挥房地产出资安稳经济的效果。

现在出资对我国经济添加的贡献率为30%左右，而房地产出资在我国固定资产出资中的占比约20%，假如再考虑房地产消费和对其他工业的带动效果，安稳房地产商场就能在较大程度上安稳经济添加。

10。防止房企许多关闭冲击整个房地产职业。

其时房企负债率全体较高，受疫情影响，资金链断裂的危险进一步上升。因而，要安稳房地产企业。除了房企拿地、房企定价等方针做出恰当调整外，还要给予房地产企业在融资、税费减免等方面享用与其他企业相同的待遇。

咱们不能把合理支撑房地工业平稳开展的方针视为对房地产调控的放松，这是在遵从“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”准则下，应对疫情，安稳经济、促进工作、保证民生的相机选择方针手法。

(作者盛松成系上海市人民政府参事、中欧世界工商学院教授，宋红卫、汪恒为同策房产咨询股份有限公司研究员，本文仅反映作者观念，不代表所供职组织定见)