终于定了！首批9家公募REITs限量发行：300亿！选哪家？0问0长城证券站答最全解读来了

发动发行！

备受商场注目的公募REITs以“超级速度”推进着。自5月17日晚间，第一批9只公募REITs基金正式取得证监会批复之后，5月19日，这些产品就发布了询价公告、招募阐明书、基金产品资料概要、基金合同和基金保管协议。

我国基金报核算显现，这9只产品估计征集规划算计300亿左右！

可以说，第一批公募REITs现已预备好发行事项，组织出资者和个人出资者可以预备布局。从基金君近期采访来看，此次组织出资者热心较高，也有人士猜测存在呈现“比例配售”状况的或许。

基金君整理了一些关于REITs的详细细节，并预备10问10答，出资者可以重视哦。

REITs发布了询价公告

“相似一次新股发行”

一位REITs基金司理曾感叹，REITs产品发行相似一次新股发行。从第一批9只公募REITs基金发布的公告来看，除了惯例的招募阐明书、基金产品资料概要、基金合同和基金保管协议之外，还专门发了询价公告，显现出和一般公募基金发行的较大差异。

据悉，REITs基金将经过向战略出资者定向配售(“战略配售”)、向契合条件的下出资者询价出售(“下出售”)及向大众出资者揭露出售(“大众出售”)相结合的方法进行出售。其间REITs发行存在一个询价环节。

下出售经过买卖所的“REITs询价与认购体系”施行，而大众出售经过买卖所场内证券运营组织、基金处理人托付的场外基金出售组织施行。

事关REITs发行的详细细节值得重视，首要的流程，上交所REITs的询价公告中清楚显现出来：

而深交所的产品时刻表略有些不一样。如盐田REIT询价公告显现：

对此类产品有爱好的出资者可以详细重视下这些产品的询价公告。

其实下出售方针首要是我国证券业协会注册的证券公司、基金处理公司、信任公司、财政公司、稳妥公司、合格境外组织出资者、商业银行及银行理财子公司、契合规则的私募基金处理人以及其他我国证监会认可的专业组织出资者。全国社会保证基金、根本养老稳妥基金、年金基金等可依据有关规则参加根底设施基金下询价。

在询价公告中也明晰了这些产品的询价区间和询价时刻，大多在2元~5元之间，但也有高至8元~14元。基金做了下整理，出资者可以看看。留意大都产品询价时刻为5月24日，也有是5月25日。

“REITs发行上跟一般基金差异很大，有点相似IPO，首要需求做一个下出资者的确认。”据一位基金公司人士表明，然后发布询价公告等，乐意认购的出资者在体系内部参加招标，包含价格、以及认购量等。在询价完毕之后会依据报价状况完结定价。随后出资者依据定价上报认购量，确认完毕之后就完结出售进程，随后基金建立，再发动上市流程。

组织认购火爆

散户重视度也很高

基金君从业界采访了解到，不少组织对第一批REITs产品的热心较高，因而业界也有人士预期或许会呈现超募的状况，或许会呈现“比例配售”。

值得一提的是，现在REITs基金初始征集基金总额以及战略配售的比例也显现出组织的热心度。从上交所的产品来看，现在这5只产品的战略配售比例均超越55%，比较高的有创始水务、普洛斯的战略配售比例高于70%，显现出一批组织出资者的看好。

深交所产品也是如此。如盐港REIT产品显现，该基金战略配售比例 4.8亿份，占基金比例出售总量的比例为60%。基金下出售2.24亿份，占基金比例出售总量的比例为28%；向大众出资者出售 0.96 亿份，占基金比例出售总量的比例为12%。此外，首钢绿能的出售初始战略配售出售比例数量为6000万份，占此次基金出售数量的比例为60%。

招商蛇口工业园REITs出售的基金比例总额为9.00亿份，战略配售基金比例数量为5.85亿份，占出售比例总数的比例为65%。其间，原始权益人招商蛇口认购数量为2.88亿份，占出售比例总数的比例为32%；其他战略出资者认购数量为2.97亿份，占出售比例总数的比例为33%。

“从咱们现在前期交流状况看，的确战略出资者较多，能流出来做上和下发行的比例不太多。”据一位REITs产品人士表明，现在券商、银行理财子公司等对这类产品的积极性很大，现在状况看超募的概率是很大，比例配售的概率是很大的。

以招商蛇口工业园REITs为例，该产品就取得了本钱商场的激烈认可和追捧，各类型专业组织出资者热心高涨、积极参加，在原计划外部战略配售(不含原始权益人认购部分)预留30%额度状况下取得了近3倍超量认购。现在招商蛇口工业园REITs终究确认战略出资者10余家，除原始权益人招商蛇口外，其他战略出资者类型为稳妥资金、大型央企出资组织、工业基金、银行和券商自营及理财资金。

而另一位基金公司人士表明，前期跟银行理财子公司、大型城商行资管、稳妥、券商自营和资管等组织现已进行交流，而从现在反应看，不少中小银行资管、稳妥资管、券商自营和资管、私募基金等出资人表达激烈的参加志愿，之前许多客户上门咨询。

除了组织之外，散户重视度也很高。不少散户提早去券商咨询相关产品状况，有券商营业部人员表明，对稳健型出资者来说，这类产品是十分不错的挑选。

据一位业界人士表明，现在本钱商场上缺优质财物，购买非标财物也遭到监管方针约束，第一批公募REITs在标准化财物里无论是收益率仍是财物的安全性上都比较受商场认可。

基金采纳三个基金司理处理

固定+起浮费率形式

从第一批几只公募REITs发表的招募阐明书来看，每只公募REITs至少有三名拟任基金司理，从过往经历上看，这些基金司理此前大都在相关工业作业，都是这一两年为了推进公募REITs事务参加基金公司，基金公司也均建立了独自的根底设施项目处理部分。

例如华安基金在招募阐明书中介绍，为正常展开根底设施基金事务，华安基金已设置不动产出资处理部作为公司根底设施基金事务的归口部分，3名拟任基金司理均具有多年根底设施项目出资处理从业经历，其间，叶璟具有 7 年根底设施项目出资处理从业经历及 3 年公募基金财政及内控审计从业经历，曾先后上任于普华永道、安全信任根底工业出资部、普洛斯本钱，2020 年 9 月参加华安基金处理有限公司，任职于不动产出资处理部。包含郑韬、朱蓓在内的别的两位基金司理也均具有7年的年工业园出资及园区运营或年根底设施项目运营及出资处理经历。

安全广州交投广河高速公路REITs的三名拟任基金司理——韩飞、马赛、孙磊此前均从事过高速公路出资处理作业，参加安全基金不动产出资信任基金(REITs)出资中心之后，已取得基金从业资历，而且现已过 REITs 类基金司理注册。中航首钢生物质REITs更是装备了4名基金司理处理公募REITs产品。

与一般公募基金很大不同的是，公募REITs遍及采纳了固定处理费加上起浮处理费的形式，部分公募REITs的固定处理费部分更是分红两个部分。

例如博时招商蛇口工业园REITs处理费由两部分组成，一部分是按最近一期年度报告发表的基金净财物的 0.15%的年费率核算的部分；另一部分是按基金当年可供分配金额(基金处理费前)3.50%的费率核算的部分。

而安全广州交投广河高速公路REITs则明晰处理费分为两个部分，基金君直接附上原文让出资者了解一下公募REITs的费用核算方法。

第一批公募REITs10问10答最全解读

Q1:根底设施公募REITs与股票的差异在哪些地方？

答：根底设施公募REITs 具有两层特色，出资者收益首要来历于期间分红收益和财物价值提高带来的比例价值增加收益。

根底设施公募 REITs 具有较高的分红比例，采纳强制分红方针。REITs期间分红来历首要依托可预期的财物运营收益，因而，单位价值动摇性相对较小。

从财物运营来看，根本不会呈现大幅的增加或许维继续性的高增加，产品的底层财物成长性相对较好。

Q2:根底设施公募REITs与债券比较有哪些特色？

答：和债券比较，根底设施公募 REITs无固定利息报答，但是有安稳强制的分红机制，并在此根底上有财物增值带来的比例价值提高预期。REITs依托于财物自身现金流发生才能，一起对处理人的运营才能和资源禀赋要求较高。

Q3:根底设施公募REITs与一般的公募基金比较有什么不同？

答：一是出资标的不同。根底设施公募 REITs产品以具有继续、安稳运营现金流的不动产作为底层根底财物。一般的公募基金一般以上市公司股票、债券等作为首要出资标的。

二是收益来历不同。根底设施公募 REITs收益来历首要由运营收益以及因财物增值带来的本钱利得收益，关于高速公路等根底设施，收益来历更多由不动产运营收益构成。一般的公募基金除获取股息、利息收益外，灵敏调整出资组合装备，本钱利得收益显得更重要。

三是产品定位不同。根底设施公募 REITs产品作为“自下而上”建立的“财物上市渠道”，凭借发行人、处理人在不动产出资运营范畴的专业优势及资源堆集，促进基金价值不断提高。一般的公募基金首要依托基金处理人的自动出资才能，经过灵敏装备财物，完结出资收益。

Q4:根底设施公募REITs与类REITs比较有什么不同？

答：公募REITs和类REITs的中心差异在于：前者是长时间限权益型永续运作产品，可经过物业的实在出售来到达本钱变现，后者更倾向于有期限的“明股实债”产品。

Q5:怎么认购根底设施公募REITs？

答：公募REITs初次出售将经过向战略出资者定向配售、向下出资者询价出售及向大众出资者定价出售相结合的方法进行。

其间：战略出资者需依据事前签定的配售协议进行认购。对下出资者进行询价出售，关于大众出资者，待下询价完毕后，基金比例经过各出售组织以询价确认的认购价格揭露出售，包含场内和场外两种认购方法。

场内出售是指本基金征集期完毕前取得基金出售事务资历并经上海证券买卖所和我国证券挂号结算有限责任公司认可的上海证券买卖所会员单位出售基金比例的行为。经过场内认购的基金比例挂号在证券挂号体系出资人的场内证券账户下。

场外将经过基金处理人的直销点及基金场外出售组织的出售点出售或按基金处理人、场外出售组织供给的其他方法处理揭露出售。经过场外认购的基金比例挂号在挂号结算体系出资人的场外基金账户下。

Q6:认购根底设施公募REITs有哪些门槛？

答：除掉战略出资者及下出资者之外，大众出资者为契合法律法规规则的可出资于证券出资基金的个人出资者、组织出资者、合格境外组织出资者和人民币合格境外组织出资者以及法律法规或我国证监会答应购买证券出资基金的其他出资人。

而大众出资者经过场内及场外认购公募REITs，也有不同的最低门槛要求，最低门槛大致在100元-1000元之间。

也有部分公募REITs产品现在没有发表最低认购门槛，需待基金公司之后对外发布基金比例出售公告或其他相关公告再明晰。

Q7:根底设施公募REITs一共征集多少比例？关闭期多长？

答：单个公募REITs征集比例在1亿份至15亿份不等，申万宏源证券研究报告显现，公募REITs估计发行规划距离较大，其间，估计发行规划最大的是安全广州交投高速公路 REITs，估计征集规划为 86.74 亿元，其次是中金普罗斯仓储物流 REITs，估计征集规划为 56.18 亿元。

公募REITs关闭期都十分长，部分公募REITs的关闭期长达99年，不过公募REITs发行完毕后会在上交所或深交所上市买卖，关闭式基金场内买卖或许会有折溢价危险，出资者需求特别重视。

Q8:REITs产品的出资规模是什么？

答：其实这类产品首要出资于方针根底设施财物支撑证券悉数比例，而其他基金财物可以出资于利率债、信用等级在AAA(含)以上的债券及货币商场东西。

一般规则：出资于根底设施财物支撑证券的比例不低于基金财物的80%，但因根底设施项目出售、依照扩募计划施行扩募收买时收到扩募资金但没有完结根底设施项目购入及我国证监会认可的其他要素致使基金出资比例不契合上述规则出资比例的不属于违背出资比例约束；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例约束的，基金处理人应在60个作业日内调整。

从表格可以看看详细状况：

Q9:根底设施公募REITs费率怎么？

答：这些产品别离收取处理费、保管费、认购费等费用。处理费采纳固定+起浮的形式，由于采纳关闭运作形式，没有申购费及赎回费。

Q10:这批产品的流动性怎么？危险多高？

答：下出售与大众出资者出售不同于战略配售，出资人所持比例无确认期，可在二级商场自在流转。这批产品REITs发动了做市商来保证流动性，且基金比例还可经过质押协议回购、质押式三方回购等方法进行买卖，因而，下出售与大众出资者出售的比例将具有更高的流动性。出资者可以多看看这些产品的流动性供给商的家数和详细状况。

关于出资者而言，公募REITs是一种低门槛出资不动产的东西，一般来说具有长时间收益较好而且分红较为安稳的优势，具有较好的出资价值。此外，作为特殊出财物品，公募REITs与其他干流出资种类的相关性较低，可以有用涣散出资组合的危险。

从这些产品的招募阐明书来看，也明晰提醒了背面危险，包含但不限于：基金价格动摇危险、流动性危险、出售失利危险、买卖失利、基金合同提早停止的危险、税收等方针调整危险等。