2016楼市上演“变奏曲” 房地产320003基金净值市场博弈“白热化”

各当地针从去库存到限购、楼市量价齐升到交易量腰斩，高价地此伏彼起带来解套之忧、去库存结构性对立凸显构成本年房地产商场全景图。楼市盛宴也让住所金融特点益发凸显。面临经济脱实向虚，中心首提按捺财物泡沫，多地调控不断晋级，商场博弈进入白热化。 过...

各当地针从“去库存”到限购、楼市量价齐升到交易量“腰斩”，高价地此伏彼起带来“解套”之忧、去库存结构性对立凸显……构成本年房地产商场全景图。楼市“盛宴”也让住所金融特点益发凸显。面临经济“脱实向虚”，中心首提按捺财物泡沫，多地调控不断晋级，商场博弈进入“白热化”。

过快上涨触发调控“层层加码”，一城一策离别“一刀切”

有数据记载以来，2015年房地产开发出资降到最低点。本年伊始，全国楼市在“新方针”下逐渐回暖，京沪深三大城市首先领涨，深圳成为“领头羊”，新房均价迈入5万元。

面临房价过快上涨，沪深3月25日发布限购方针。这以后，北京重启9070方针。京沪深敞开年内首轮调控。沪深房地产调控新政出台“满月”后，两地楼市交易量现50%左右回落。

一线城市限购从严，环一线周边城市房价开端“接力”。南京、厦门、合肥、姑苏等轮番引领楼市上涨，环比涨幅超越5%。

8月全国房价呈同比普涨态势，归入国家统计局领域的70个城市中，上涨数量超越多半。一线城市涨幅接连三个月收窄后也开端扩展，热门二线城市替代一线城市引领房价上涨。

随后，热门二线城市敞开本年第二轮调控。不过，这轮调控对房价影响有限。

楼市量价齐升，有需求相对旺盛等要素，但离不开金融杠杆火上加油。央行数据显现，7月新增人民币借款规划4636亿元，居民中长期借款新增4773亿元，成新增借款仅有主力。

对楼市“抽水机”带来的经济“脱实向虚”，中心初次提出要按捺财物泡沫。北京9月30日首先敞开新一轮楼市调控新方针，20余个城市跟进，并掀起对捂盘惜售、虚伪宣扬的整治旋风。

与几年前“一刀切”不同，因城施策、一城一策成为新一轮调控明显特征。10月，不管环比仍是同比，房价上涨城市数量开端削减，成交面积和成交金额增速双双回落。对部分环比增幅仍然抢先的城市，调控再三加码。

“高价地”从一线向二线城市延伸，“限高”方针花样翻新

本年3月开端，随楼市回暖，高溢价、高总价、高单价的“三高”地块从一线城市向二线城市延伸，土地拍卖继续“高烧”，5月、6月、7月均超越30宗。

华夏地产数据显现，8月全国单宗土地超越10亿元的地块65宗，其间溢价率超越100%的高价地46宗，9月溢价率超越100%的地块50宗。

财政部数据显现，本年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元人民币，同比添加15.2%，上一年同期降幅超越25%。国土资源部分数据显现，本年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。凸显地价涨幅之快。

各热门城市开端进步土拍门槛。合肥7月1日施行新方针清晰，参加竞拍房企需交纳出让地块底价50%保证金，出让金总额20亿元以下的，须在土地出让合同签定1个月内一次付清；出让金总额20亿元以上的，交纳时刻不超越6个月。

南京清晰竞拍达最高限价后改为“摇号”决出终究买家。北京试点达最高限价后，改为竞拍“自我克制面积”。

广州采纳“限地价+竞配建”出让方法，得到不少城市认可。因为设置最高限价，开发商在土拍下半场纷繁转入“竞配建”，一宗地块一半面积无偿用于建造保证房成为常态。如保利地产11月底在广州南沙接连拍下两幅土地，竞配的人才公寓面积占总面积超48%。

历经多年城市化进程，一些城市可供出让的土地日渐削减。为改动开发商对土地紧缺的预期，北京“9·30”方针出台后，22个热门城市清晰表态，接下来将加大土地供给，谨防“高价地”发生。

结构性对立凸显，“隐形库存”需高度警觉

本年2月末，商品房待售面积73931万平方米，比上一年年底添加2077万平方米，同比添加15.7%，其间住所库存“奉献”超越三分之二。本年以来，中心和当地一再发力，放宽信贷、下降税费、货币化补助成各地去库存发力点。到10月末，商品房待售面积69522万平方米，同比添加1.3%，环比接连8个月下降。其间，住所待售面积现负添加态势。9月住所待售面积更创下削减1177万平方米的纪录。

普涨格式下，一二线城市库存急剧下降，深圳、广州等存销比降至7个月以下。库存“重灾区”的三四线城市因土地供给过剩、工业基础薄弱等，去库存压力有增无减。

因为实体商业不景气、当地政府超前规划等，占总库存近三成的办公楼及商业经营用房不容乐观。整理国家统计局发布的数据发现，前10个月，商业经营用房待售面积除9月削减了45万平方米，其他月份均有添加。办公楼待售面积也呈“削减增多”。

此外，“隐形库存”更令人担忧。本年开端，房子施工面积一向呈添加之势。到10月底，全国房地产商场施工面积达730981万平方米。即便减去前10月已出售的120338万平方米，未来将有61亿平方米房子等候消化。