桑德(600226)

作为本年资本商场的重头种类，第一批基础设施公募REITs(不动产出资信托基金)近来迎来上市“满月”。

第一批9只REITs上市首月先扬后抑。上市首日，商场交投心情到达极点，使得9只REITs走出了类打新行情。不过，后续9只REITs的价格、动摇率、换手率均冲高回落。到7月23日，广州广河(180201)和盐港REIT(180301)乃至跌破发行价。

多名组织专业人士指出，国内公募REITs的商场表现具有较强的独立性特征，与股市、债市的相关性较弱，但9只产品之间的收益相关性较高。

关于怎么防止公募REITs上市后破发，有组织观念以为，首要要在发行定价时留出弹性空间，其非必须充沛展现运营服务组织的运营办理才能，给商场满足的产品扩募预期。

类打新行情后破发频现

第一批公募REITs的底层财物包括四大范畴——收费公路、工业园区、废物污水处理、仓储物流。按运营类型来分，收费公路和废物污水处理归于特许运营权类，仓储物流和工业园区归于产权类。

专业人士以为，抗周期、抗通胀是这些财物的天然特色，所以全体而言，来自上述四大范畴的9个项目盈余才能都是有保证的，不然也不会当选公募REITs的“我国首秀”。公募REITs其实便是把这些优质财物的出表特色强化，让大众的资金可以共享我国基础设施的开展盈利。

复盘9只公募REITs上市首月的商场表现，可见其大致都走出了“首日冲高——大幅爬升——缓慢提振”的K线图。

上市首日，9只公募REITs全线高开，更有甚者大涨30%以上。一名参加买卖的基金专户出资司理告知记者，有大资金当日获利结果断离场，早盘交投活泼了半小时后，相关标的的价格就被许多挂单确定。

次日开盘，9只标的均承受抛盘压力，价格也出现不同程度的跌落，部分标的在震动下行中演出“破发——收复失地——破发——收复失地”的戏码。按周来看，第三、四周是9只标的的破发高峰期，每周均有4只跌破发行价。不过，在第四周的终究两个买卖日，9只标的一扫跌落阴霾，接连上攻。华金证券的监测数据显现，这两个买卖日里9只标的的日均涨幅为0.61%。

进入第五周，行情连续震动上行的气势。到7月23日(第五周终究一个买卖日)，9只标的的破发阵型显着“减员”，仅剩广州广河(180201)和盐港REIT(180301)，破发起伏分别为2.67%、0.61%。

随同着价格走势，9只标的的成交额也在首日冲高后遭受断崖式回落。9只公募REITs上市首日成交额为18.60亿元，随后持续下降，在第二周的第二个买卖日(即6月29日)跌至亿元以下，仅为9513万元。随后，成交状况有所低迷但相对平稳，在6000万~8000万元区间动摇。

剖析人士以为，REITs标的溢价率与成交活泼度呈高度正相关，买卖越活泼的标的终究溢价率或许会越高，振幅也越大。在价格长期走低的状况下，“买卖平平，成交低迷”将是随同REITs商场表现的主题词。

此外，在上市首月，9只公募REITs出现换手率逐渐下降、振幅逐渐减小的走势。

华金证券立异资管总部出资研讨团队除掉了无法买卖的比例(即原始权益人自我克制和组织经过战略配售持有的公募REITs比例)后，以流转比例为分母计，测算出9只公募REITs上市五周的均匀换手率分别为7.22%、1.15%、0.82%、0.83%、0.72%。可见，9只标的除了首周创出逾7%的较高换手率，后四周根本稳定在0.7%~1.2%的较低水平区间。

在业内人士看来，上述换手率与老练商场如美国REITs商场比较，尚有显着的距离，而出资者缺少关于该种类的了解度，明显是一个重要的原因。

“从上市首月的商场表现来看，根本契合咱们的预期。咱们其时的判别是，由于商场出资人以组织为主，流转盘占比不大，前期的大众认购倍数较高，商场心情应该会在首日被带动到一个高点，有或许出现一个类似于打新的商场气氛。但由于公募REITs本身财物的弹性有限，所以价值应该不会脱离于实践财物估值太多，首日的买卖心情往后，价格和买卖状况(动摇率)就会得到理性的回归。”在我国REITs2021论坛年会上，建信理财出资总监韩刚如是说。

阶段性问题显现

组织抛出实操主张

在上市之前，商场人士普遍以为公募REITs具有股性和债性的两层特征，会遭到股市行情动摇、债券收益率、资金利率改变等多重要素影响。从世界的经历来看，以美国为例，曩昔十年REITs跟股市的相联系数大概在0.7%左右，跟债券则呈负相关。但上市首月已曩昔，组织发现我国第一批REITs项目好像与股市、债市的正负相关性都不算高。

“以上证指数来代表股票联系，以中债高信用等级债券指数代表债券联系，现在来看国内9只公募REITs跟股票、债券的相关度都比较低。可是这9只公募REITs之间却表现出比较高的相关度，同涨同跌。咱们需求在后续跟着种类的丰厚和时刻的拉长，进一步剖析它们之间的相关度。”工银理财副总裁魏泉红表明。

韩刚也表达了相同观念。“全体来说，现在公募REITs项目的收益改变不太受股市、债市和相关职业指数影响，首要按照本身的价值特色和买卖状况改变而定，而且项目之间同步性十分高。几类财物中，生态环保类REITs涨幅居前，或与其较高的分红派息率有关；工业园类REITs成交量则大幅高于其他类别。”韩刚说。

现在，更多的“新兵”正在路上。本月初，国家发改委发布了《国家开展变革委关于进一步做好基础设施范畴不动产出资信托基金(REITs)试点工作的告知》(即958号文)，将REITs的财物类别进一步扩大至清洁动力、旅行、水利、保证性租借住宅等范畴，试点区域规模由“聚集要点区域”放宽至“全国各地区”。

第一批公募REITs原始权益人面临的问题，也是试点扩容后即将进场的公募REITs大概率要直面的问题——上市后会否很快破发。明显，这个问题还很扎手。

“价格表现跟(底层财物)根本面脱钩”，这是许多出资司理对第一批公募REITs市况的观点。他们倾向于以为，第一批公募REITs高达七成多的确定比例占比(即战略配售占比)和缺乏三成的流转盘，这样的资金结构决议了中长期资金会会集在战略配售途径，由于短期资金则对流动性要求极高。“现在没有用户画像数据来显现哪些人赚了一笔就走，但组织和散户必定都会有第一天溢价后就卖出的，或许对其办理产品或自己危险偏好来说，流动性更重要。”前述参加配售的基金专户出资司理告知记者。

韩刚针对公募REITs的破发问题给出主张。“为了维护出资人积极性，我主张在定价的时分采纳保存点的战略，为未来的价格表现留出弹性空间。别的，运营办理水平要充沛展现一下，经过持续发表让商场对扩募有预期，这样有利于滑润公募REITs的全体价格动摇。当然现在的动摇也在咱们的承受规模内。”韩刚说。

此外，韩刚还总结了现在公募REITs商场仍存在缺乏的当地——财物运营办理人的专业水平溢价没有表现；扩募预期还需逐渐开释；财物弹性的价值发掘没有到位。“这些阶段性问题关于出资人来说具有正向含义，处理好了可以给出资人供给一个平稳、可持续、可不断发掘的商场。”

从流动性支撑和估值定价的视点，魏泉红提出了两点主张。“在流动性支撑方面，咱们也关注到公募REITs首日上市比较活泼，后续流动性则不是那么活泼。公募REITs原本也不该只看短期，咱们主张在前期做市的基础上多引进一些流动性结构和东西。在估值和定价方面，希望能持续统筹和统筹出资方、原始权益人等各方的利益，定价估值愈加合理，引导商场长期出资、价值出资和理性出资。”魏泉红说。