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一个葛洲坝离去，另一个营收体量挨近两千亿规划的新我国能建正在到来。

文|一市财经

9月17日晚，我国能建(03996)发布换股吸收葛洲坝事项施行成果，公司已于2021年9月17日获得我国证券挂号结算有限公司上海分公司证券改变挂号证明，完结换股挂号程序。

至此靴子落地。

这场国企改革3年举动起程后首例央企上市公司换股兼并重组举动，历时近一年时刻，总算落下帷幕。

日前，经上交所上市委员会审阅，葛洲坝（600068）股票已停止上市。

与其它退市股票曲线式微的情况不同的是，到停牌前终究一个买卖日，葛洲坝股价较开盘上涨6.2%，报收9.93元/股，总市值到达457.25亿元。数据显现，到6月30日，葛洲坝股东户数近20.81万。

江湖如火如荼，鼎盛与式微总是此伏彼起，不到终究一刻，永久不知道谁是留在终究的那一个。

公告显现，本次换股吸收兼并后，我国能建将发行约324.29亿股A股股份，其间无限售流通股约116.71亿股，原内资股转换成的限售流通股207.58亿股。换股完结后，我国能建已发行股份总数由约300.2亿股添加至416.91亿股。

而作为存续公司，我国能建也将继承及接受全资子公司葛洲坝的悉数财物、负债、事务、合同、资质、人员及其他悉数权利与责任。至于葛洲坝，终究将刊出法人资格，从此退出历史舞台。

悉数早有预兆。

从上一年10月开端，葛洲坝就现已开端了绵长的A股离别仪式：

2020年10月15日，葛洲坝初次发布公告称，我国能建拟通过向葛洲坝除葛洲坝集团以外的股东发行A股股票方法换股吸收兼并葛洲坝。公告发布次日，我国能建股价大幅上涨20%。

2020年10月27日，我国能建与葛洲坝发布联合公告发表换股吸收兼并暨相关买卖预案，以每股8.76元换股价格吸收兼并葛洲坝。而跟着预案一起而来的，还有一则葛洲坝高档办理人员辞去职务公告。

2020年10月27日晚间，葛洲坝总经理助理何金钢因个人原因请求辞去公司总经理助理职务，正式离别这个他奋斗了30年的当地。

作为集团的“白叟”，何金钢从90年代初开端作业就加入了葛洲坝，尔后总共掌握了葛洲坝地产12年。2020年4月份，何金钢辞去了葛洲坝地产集团董事长一职，并被调回集团总部。而跟着何金钢脱离地产事务，葛洲坝的退隐之路，或许从那个时候起就有了预兆。

2021年2月9日，我国能建和葛洲坝一起发布公告表明，国务院国有财物监督办理委员会下发的《关于我国动力建造股份有限公司吸收兼并我国葛洲坝集团股份有限公司有关事项的批复》显现，原则同意我国能建吸收兼并葛洲坝的全体方案。

8月11日晚间，葛洲坝发布公告称，公司于当日收到我国证监会告诉，我国能建换股吸收兼并葛洲坝暨相关买卖事项获得无条件通过。

9月5日，葛洲坝表明，公司已于9月2日向上交所提交股票停止上市的请求，并于9月3日收到上交所出具的《关于受理我国葛洲坝集团股份有限公司股票自动停止上市请求的告诉》，上交所决议受理公司股票自动停止上市的请求。

跟着一系列预备动作，20世纪以来的万里长江榜首坝葛洲坝，在历时一年的事务调整与人事变动中，就此画上了它的A股商场休止符。

已揭露的材料显现，归纳考虑股票价格动摇的危险并对葛洲坝换股股东进行危险补偿，葛洲坝的换股价格定为8.69元/股，我国动力建造的A股发行价格定为1.96元/股，换股份额为1:4.4242。

也就是说，每股葛洲坝股票可换4.4242股我国动力建造发行的A股股票，这关于葛洲坝的出资者来说，算是一个利好音讯。

而跟着重组事项的进行，葛洲坝部属分、子公司也将改变挂号为我国能建的部属分、子公司，葛洲坝现有的其他在册职工也将由我国能建悉数接纳并与其签定劳动合同。

不过葛洲坝一起表明，本次重组事宜并不会导致公司实控人产生改变。兼并完结后，兼并两边的实控人仍为国务院国资委。

剖析人士以为，本次兼并能够使两边完结资源全面整合，消除潜在同业竞赛，充沛开释事务协同效应。特别关于我国能建来说，不只能够扩展规划，凭借葛洲坝回归A股，添加融资途径，一起，其市值也将有更高的增加空间，还能够消除与葛洲坝存在的同业竞赛问题。

与此一起，在备受外界重视的房地产事务方面，IPG我国区首席经济学家柏文喜以为，本次重组事项，全体而言关于葛洲坝的地产事务来说更倾向利好，能够加大企业规划与资源集合才干并强化运营才干。

在现在方针收紧的趋势下，葛洲坝以央企的资源与优势，其地产事务未来不光还有开展空间，并且央企优势会愈加显着。

不过一位挨近葛洲坝的相关人士泄漏：“重组在于对水电动力范畴进行资源整合，中心是杰出主业，换股暂时不影响房地产事务，但未来逐步弱化房地产职业标签是趋势。”

说起葛洲坝，便不得不提它风靡一时的地产事务。

依托做三峡安顿房踏入房地产职业的葛洲坝，却对做豪宅有着很深的“执念”。

在集团年报的办理层评论与剖析里，屡次呈现“高位嫁接”、“高端运作”、“世界级质量”之类的关键词，特别是在2014年前后。

这些描述房地产事务的直白字眼，毫不掩饰葛洲坝对豪宅商场的巴望。

不过，葛洲坝好像并没有踩准时刻节点。

2010年，房地产进入调控年，也正是在这一年，国资委制止78家央企进入房地产，只要16家央企能够持续做房地产开发事务，而葛洲坝幸存于这16家之中，至此开端布局房地产事务。

背靠大树好乘凉，强壮的央企布景+极低的融资本钱，为葛洲坝后来快速跑马圈地带来了极大的便当。

时刻回溯至2014年年头，上海市青浦新城地块拍卖现场。

彼时的葛洲坝，神采飞扬，豪掷21亿拿下了青浦区香花桥大街E-04-06、E-04-23两幅地块，溢价率高达146.82%，折合楼板价约1.23万元/平方米，成为当年的青浦“地王”。

有过“荣耀”加身的体会，便无法再寂寂无名的活着。

尔后，葛洲坝屡次在上海、北京、南京、合肥、杭州等城市豪爽拿地，且拿的都是“地王”。

其间2015年10月获得的北京市丰台区花乡樊家村危改地块，更是以高达7.5万元/平方米的楼面价，直接改写了融创当年拍东三环农展馆项目时7.3万元/平方米的记载，震动了整个房地产圈，葛洲坝也因而一战成名。

当年的拍卖现场，方兴地产（现我国金茂）、保利、万科、中粮、龙湖在内的多家龙头房企集聚一堂，但通过104轮的剧烈竞拍，终究成功的却是这个来自长江干流的水电站，以49.5亿元总价和配建4.1万平方米保证房成为北京新一届单价“地王”持有者。

彼时一番叱咤风云，令葛洲坝成为了业界有名的“地王专业户”。不过高光时刻不能不朽，好像一切横空出世的黑马相同，因“地王”名噪一时的葛洲坝，却面对“消化不良”的境况。

以2015年的“樊家村地王”为例。2017年葛洲坝将该项目命名为“北京我国府”，并将其作为旗下最高端的“国府系”产品在北京的首个露脸之作，方案2018年入市。

可是适得其反，直至2019年5月，葛洲坝我国府一期才开端预售。

豪宅产品推迟入市往往是出于赢利和本钱操控要素。翻开葛洲坝2019年的年报能够看到，在“北京我国府”这个项目上，葛洲坝其时的出资共到达117亿元。并且为了打造高端形象，葛洲坝还给“北京我国府”套上了一层披着“5G科技”的外衣。

当然，此5G非彼5G。

依照葛洲坝说的抱负人居理念，它的5G是“绿色健康（GREEN）、德系精工（GERMAN）、工业集成（GATHER）、才智互联（GRASP）、服务增值（GAIN）”。

拿地本钱高企，所以概念有必要包装的很溜。

在一系列“精加工”+“精包装”之下，在当年有商场人士预算，该项目未来出价格格至少要到达12万元/平方米才有盈余空间。乃至有业界人士觉得，“将来房子卖到15万+/平方米也不古怪”。

但值得注意的是，2018年下半年，北京楼市中仅有金茂城苑、将台水岸家乡、懋源璟禧园、亚林上苑、玺萌壹号院等少量项目获批10万元单价预售证。

一市财经在北京市住建委官网查询发现，葛洲坝“北京我国府”当年的存案名称为“紫苑嘉园”，现在列表显现有两期预售项目，一期在2019年5月18日获得预售证，正是第一批入市的“我国府”，另一期在2021年1月28日获得预售证。

点进第一批入市的楼盘信息能够发现，2019年该项目共有1#、3#、8#三栋产品住所楼被同意出售。到现在，三个楼栋仍处于“正在预售”情况，而拟价格格别离为117147.87元/平方米、105299.54万元/平方米、116975.18元/平方米，与当年7.5万元每平米的楼面价比较，赢利其实并不算高。

更值得重视的是该项意图去化情况。

一市财经随机点开2019年预售的1#产品住所楼的网签情况，发现总共32套房源里，到现在只要10套已处理网上联机存案，2套被预定。

而在3#产品住所楼中，相同是32套房源，现在才签约了3套，预定了1套。更令人惊讶的是8#产品住所楼，29套房源里仅有1套签约、1套预定。

也就是说，第一批预售的“北京我国府”豪宅去化率仅约15%。

再来看2021年的预售楼盘，总共有5楼栋494套房源，价格区间为114952.27元/平方米-119146.19元/平方米。而当期预售仅卖出31套房源，去化率仅为6.3%。其间，14#、15#产品住所楼至今一套房子也没卖出去。

从夺地到开发到出售，6年时刻曩昔，作为葛洲坝高调拿下又重磅推出的“尖端豪宅”项目，“北京我国府”好像堕入了“去化难”的窘境。而豪宅项意图去化难题更是占用了葛洲坝很多资金本钱，下降周转速度。

而葛洲坝在2016年拍得的南京“地王”的情况，也不容乐观。

当年葛洲坝以32.8亿元的价格夺得南京G14号住所用地，楼面价高达4.52万元/平方米，一度改写了其时南京河西新房的价格纪录。可就在项目拿下不久，南京楼市便开端了限价调控，其间河西南部更是限价3.5万元/平方米，远不及最初的成交楼面价。

相同的，在开发南京我国府时，葛洲坝又来了一遍豪宅“精加工”+5G“精包装”的开发营销流程。其时业界有人保存估量，葛洲坝南京我国府至少要卖到6.5万元/平方米至7万元/平方米的价格，才干到达盈余的规范。

根据此种情况，在限价方针落地后，葛洲坝南京我国府的入市时刻一拖再拖，直至2019年12月遭到房管局“正告”，才无可奈何紧迫开盘。其时的价格可想而知未到达抱负预期，仅为6.4万元/平方米。

一个“地王”项意图失利能够说是战术欠好，而多个“地王”项意图失利，就不知道是不是战略有问题了。

究竟相同是做豪宅，融创曾发明了“高周转”记载，而葛洲坝却直接堕入“低周转”困局，比照起来真实有点惨烈。

或许是受这些“地王”项目连累，葛洲坝地产事务的收入多年来一向没有打破百亿元，从2016年到2018年，该数据别离为98.99亿元、62.46亿元、74.41亿元。到2019年，葛洲坝地产板块事务乃至直接被收编入集团的出资运营事务中，收入从此不在年报上独自列出。

在这种趋势下，葛洲坝近几年拍地也是越来越少。2017年至2019年，集团在招拍挂商场拿地总价别离为155.53亿元、77.53亿元、77.06亿元。到2020年，葛洲坝直接在招拍挂商场0拿地。

对葛洲坝来说，一再拿地会消耗上市公司巨额资金，但假如不能完结资金快速回笼，本身造血功用缺乏的地产事务就会成一个无底洞，不断吞噬公司的资金流。

所以，一次次的失利和怠慢脚步后，葛洲坝的地产事务逐步“消失”。

进军豪宅商场却一再机遇，没有豪宅基因却硬要强攻豪宅，用“一手好牌打得稀烂”，不知道是不是能够描述葛洲坝的地产事务的情况。

值得注意的是，跟着葛洲坝的“豪宅梦”幻灭，集团其时打造的所谓“5G科技”系统，除了在2019年前后被大张旗鼓地宣传过一番以外，后来好像也没有声响了。当今零散传来的，只要葛洲坝标榜“5G科技”的高端住所的维权新闻。

“现在来看，房地产事务仍是会持续保存，仅仅对我国能建和葛洲坝而言，房地产板块营收别离在其总营收中占比都不到5%，未来或依托央企优势发力城市运营，类似于金茂、招商蛇口操作方式。”一位商场人士曾在一篇揭露报导中这样剖析。

早在本年4月，商场就传出了风声，葛洲坝将在兼并完结后正式更名为“能建出资”，发力城市运营。

而在更早曾经的2020年4月，何金钢离任之时，葛洲坝地产新任总经理杨扬洋就曾提出：“公司不再通过招拍挂拿地，而是以产城等方式勾地。”

所以，有了转型的预兆之后，当月葛洲坝就宣告与四川成都崇州市人民政府签定《元通“熊猫古镇·抱负新城”项目出资协作协议》，由葛洲坝参股公司葛洲坝城市开展有限公司参加项目出资开发和运营办理。

据了解，该项目为成都市文旅工业生态圈重点项目，首要为建造古镇文明休假中心区（关闭办理区）、熊猫生态林盘区、生态人文保养社区、味江文明艺术聚落区及项目拓宽区，建造周期8年，工业出资约达268亿元。

与此一起，在重组公告发布前的9月份，葛洲坝又宣告与红星美凯龙签定战略协作协议，首要触及商业地产的开发建造、运营办理以及协作拓宽等范畴。

同月，葛洲坝再次与万达集团签署协议，拟在片区开发、产城交融、特征小镇、城市商业归纳体建造运营、文旅等范畴携手协作，活跃推动重点项目落地。

上一年年末，葛洲坝更是携手中航电科修建规划规划研讨集团有限公司，以联合体方式中标南京龙潭工业新城连续与开展项目。连续拿下的新项目，无不预示着葛洲坝正将目光转向新赛道。

某业界人士以为，“绕过招拍挂，走和政府工业勾地的方式，葛洲坝傍的依然是自己的央企身份。当地政府工业供地必定会看企业布景，也会考虑出资强度和税收，可是对工业规划、工业资源及工业运营都有极高的要求。所以葛洲坝在完结工业勾地后，工业怎么建立，怎么集合，工业配套怎么服务等多方面都是要考虑的。”

并且值得注意的是，尽管转型城市运营或许会使葛洲坝地产事务未来远景趋于明亮，但早年急进扩张带来的资金和债款压力，依然或许存在不知道危险。

财报显现，从2018年到2020年，我国葛洲坝集团股份有限公司债款总额从1631.25亿元一路攀升至1800.63亿元，到2021年6月末，集团总负债已到达1825.71亿元。

与此一起在2018年到2020年期间，葛洲坝的财物负债率别离为74.76%、71.75%、69.41%，2021年上半年为67.67%。

尽管葛洲坝财物负债率在一路下降，但据国资委数据显现，上述三年间，央企均匀财物负债率别离为67.7%、65.1%和64.5%。能够看到，葛洲坝每年的财物负债率都要高于央企均匀水平。

不过柏文喜对一市财经表明，兼并完结之后，早年地王项目留下来的后遗症，加上葛洲坝集团本身的债款会给我国能建带来必定压力，但不会在全体上影响到我国能建。

2021年上半年，我国能建完结经营收入1415.46亿元，同比增加34.04%，其间房地产事务完结经营收入54.17亿元，同比增加62.28%；净赢利为45.20亿元，同比增加101.95%；负债总额为3514.77亿元。

同期，葛洲坝完结经营收入543.78亿元，同比增加25.07%；归属股东净赢利15.78亿元，同比增加36.18%。

仍需重视的是，葛洲坝与我国能建兼并后团队交融能否顺利进行？

众多长江，漫漫五十年峥嵘进程。一个葛洲坝离去，另一个营收体量挨近两千亿规划的新我国能建正在到来。

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