万科财务报表(如何看懂财务报表)

作者：萨拉丁_CPA

成绩厚实，诚心十足：万科2020年财报解析

翘首以盼的万科年报总算来了，尽管没有那么亮眼，但仍是有不少值得发掘的运营信息。

万科年报的特征是财政审慎，逻辑细致，信息翔实。并且仍是闻名的致股东书，真诚地表达了万科运营办理团队对职业开展格式的判别及公司内部运营策略应对，对地产股的出资人来说，对错常有价值的学习材料。

2020年万科的财报中心亮点如下：

（1）大象起舞，出售规划增速重回10%以上

2020年万科完成全口径出售额7042亿元，较2019年6308亿元增加12%，全口径出售额增速从头回到10%以上。

图一：万科2014年至2020年全口径出售额改变（亿元）

（2）结算规划初次打破4000亿元，归纳毛利率为29.3%

2020年万科经营收入4192亿元，初次打破4000亿元，较2019年3679亿元增加13.9 %，经营本钱为2965亿元，全年报表归纳毛利率为29.3%。

图二：万科2014年至2020年经营收入、本钱及毛利率改变（亿元）

与要点房企比照，2020年万科毛利率仍保持在职业优异档位，与龙湖、中海、华润毛利率水平适当。可是因为2019年万科毛利率基数较高，2020年毛利率下滑7pct，下滑程度与华润适当，较中海、龙湖下滑更为严重。

图三：万科与要点房企2019年及2020年毛利率改变状况比照剖析

（3）归母赢利到达415亿元，增速为6.7%

2020年万科全口径赢利为593亿元，归属于母公司权益赢利为415亿元，归母赢利较2019年389亿元增加6.7%。

图四：万科2014年至2020年归母赢利改变（亿元）

（4）办理盈利表现，办理营销费用有用操控在5%以内

2020年万科出售费用为106亿元，办理费用为103亿元，算计占经营收入比重为4.99%，与业界要点房企比照，仅次于中海外，优于华润、龙湖。

图五：万科与要点房企2020年费用操控比照剖析

（5）成绩厚实，开释仍旧审慎

一起与业界要点房企比照，万科在成绩开释方面仍旧慎重。

2020年万科利息本钱化率50.88%，业界要点房企均在80%以上。

2020年万科结算土增税负率5.75%，与之毛利率水平适当的中海龙湖均为超越5%。

2020年万科出资性房地产计提折旧18亿元，而中海、华润、龙湖、新城均进行了评价增值。

此外万科2020年未承认贝壳股权的出资收益。

图六：万科与要点房企2020年成绩审慎程度比照剖析

（6）成绩储藏丰厚，足以保证其未来两年成绩

2020年底，万科已售未结算金额为6982亿元，已售未结算面积为4919万方，已售未结算单价为1.4万元/㎡。

已售未结算金额较2019年6091亿元增加15%，另一方面，年底合同负债金额为6307亿元，由此可见，万科拥有着足够的成绩储藏以支撑其未来成绩增加。

图七：万科2014年至2020年已售未结算资源改变

（7）资债结构继续优化，净负债率低于20%

2020年底，万科三道红线合格两道，其间除掉预收账款资产负债率离70%差1.4%合格。

可是更能表现房企资债结构优势的目标——净负债率，万科为18.1%，乃至远低于央企中海、华润，凸显万科的资债健康程度。

图八：万科与要点房企2020年资债结构及三道红线比照剖析

（8）多元事务蓬勃开展，物业、物流、商办齐发力

万物云完成对万科集团内和对外经营收入 182.04 亿元，同比增加 27.36%，在管面积到达5.66亿平方。

商办累计开业的面积 989.8 万平方米，经营收入 63.22 亿元，同比增加 4.33%，此外规划中和在建商业建筑面积为 435.4 万平方米。

万纬物流办理项目（含非并表项目）的经营收入 18.7 亿元，同比增加 37%。

上述亮点之外，财报中也显示出几点隐忧：

（1）土地商场的确踩雷了

2020年计提三个环京项目的存货贬价预备，分别是廊坊朗润园的7亿元，廊坊启航之光4亿元，涿州新辰之光的8.8亿元，环京项目的确是房地产商场的重灾区。

此外2020年，万科还对出资性房地产中的佛山C22项目计提的减值预备15亿元，佛山C22是万科2017年6月拍得的100%自我克制项目，看来是租金回报率十分差了。

（2）假贷资金归纳本钱超乎意料

2020年，万科年底有息负债2585亿元，较2020年头2578亿元改变不大。可是全年假贷开销为158亿元，归纳假贷本钱高达6.13%，远高于同信誉评级的房企。

并且2019年假贷开销为139.6亿元，在有息负债规划适当的状况下，本年为何多出这18亿令人费解。

图九：万科与要点房企2020年有息负债归纳本钱比照剖析

（3）出资强度及权益份额有所下滑

2020年万科新增获取土地计容建筑面积为3367万平，权益计容为2059万平，权益份额为61%，三项数据较2019年均有所下滑。

不过，2020年万科扣除已售未结算的实在土储为1.1亿平，与2019年、2018年简直相等。

图十：万科2014年至2020年新增土地获取状况

总而言之，这份财报我认为是及格的，尽管在毛利率和归母增速上有些惋惜，可是其费用操控、成绩审慎、分红份额、计提减值排雷等方面仍旧令人满意。

以上，便是对万科2020年财报的解析，请各位股友多多指教。