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金地集团债券评级陈述喜中有忧去化率低、偿债才能有所承压

6月25日，上海证券交易所发布了金地股份有限公司债券2019年盯梢评级陈述。

2018年，金地集团受并表项目结转单价提高的影响，公司经营收入有所扩展，一起受非并表的合作开发项目影响，出资收益规划依然较大，整体来看，公司赢利水平依然有所添加。

但值得注意的是，金地集团存在出售回款有所下滑、部分项目库存去化率较低、资金压力大等要素对金地集团信誉水平带来的晦气影响。

部分项目库存去化率较低

依据陈述显现，到2018年末，金地集团在建项目的总可租面积为3421.11万平方米，已出售1682.10万平方米，待售面积1739.01万平方米，其间未拿到预售许可证的待售面积为1444.39万平方米，占比约83%。

到2018年末，金地集团已进入全国50个城市，总土地储蓄可售面积为4377.39万平方米，首要散布在二线城市，占比到达66.4%。

从土地储备的散布来看，2018年，金地集团新增土地储备中一线城市的总出资额占25%，二线城市的总出资为43%，三四线城市的总出资额占32%。由此可见，该公司的新增土地储备以一、二线城市的出资为主。

但是近年来，房地产职业继续调控，四限等调控办法推出，坚决遏止投机炒房。特别跟着一、二线城市调控办法不断推出，地产价格上涨空间有限，约束了物业价格的上涨空间，这就导致公司部分项目去化速度和去化率存在必定的不确定性，以致金地集团未来的盈余远景存在必定的不确定性。

拿地规划不断扩展

金地集团作为老牌龙头房企之一，一向坚持均衡开展，在2019年出售大增的情况下，坚持活跃的拿地情绪。

依据金地集团揭露出售公报显现，2019年1-5月该公司累计签约额646.6亿元，同比上涨33.31%，新增土储大幅添加；2019年1-5月共获取32宗地块，取得土地规划建筑面积371.2万平方米，同比上涨110.06%；拿地金额为307.88亿元，同比上涨96.31%，拿地活跃，拿地区域仍聚集于一二线省会城市。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进告知本钱调查:“金地集团扩展拿地规划，表现了活跃补库存和做大规划的趋势。实际上，金地这两年一向是着重要回归一线房企的，不想掉队，即使楼市欠好的话，也会去活跃拿地。”

公司偿债才能有所承压

据陈述显现，金地集团2016年、2017年和2018年的资产负债率别离为65.43%、72.13%和76.12%，资产负债率出现逐年走高趋势。

金地集团负债算计2118.77亿元，较年头添加41.26%，首要系活动负债的添加所造成的；其间，活动负债和非活动负债别离占66.37%和33.63%。

到2018年末，金地集团活动负债算计1406.13亿元，较年头添加34.57%。该公司在陈述中解说首要系预收账款和其他应付款的添加所造成的；活动负债首要由应付账款、预收账款、其他应付款和一年内到期的非活动负债构成。

金地集团悉数债款为821.42亿元，较年头添加55.53%，首要系该公司拿地规划较大以及在建项目开发开销使得融资需求大幅度添加所造成的。其间银行借款占比为46.27%，揭露市场融资占比为53.73%。

从债款到期期限散布来看，2019年到期额度为155.25亿元，2020年到期的金额为332.68亿元，2021年到期的金额为262.03亿元，2022年及以上到期的金额为71.46亿元，2020~2021年有必定的会集偿付压力。

别的，到2018年末，金地集团长期债款本钱化比率较年头上升9.81个百分点至50.28%，悉数债款本钱化比率较年头上升7.59个百分点至55.27%，资产负债率较年头上升3.99个百分点至76.12%，债款担负有所加剧。

对此，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明:“负债等数据上涨，和企业规划不断做大有关。别的需求看到一点，此类房企这两年也需求把控此类危险，由于此类财务数据简单扩展危险，出资者也会比较顾忌。”

金地集团资金流压力依然较大

2018年，金地集团完成净赢利121.05亿元，同比添加27.72%，增幅略低于收入增幅首要系合营联营企业赢利略有下滑导致出资收益有所下降所造成的；其间归属于母公司所有者的净赢利为80.98亿元，同比添加18.35%。经营活动现金流量净额为-18.28亿元。

2018年，金地集团出资活动发生的现金流净额由上年同期的7.46亿元变为-52.11亿元，由正转负，首要系公司购买的理财产品到期收回规划大幅削减所造成的。

别的，值得注意的是，该公司出售回款由从前的90%以上下降至83%。该公司在陈述解说，这首要系2018年受市场环境的影响，公司出售回款难度加大，公司签约出售回款率有所下滑所造成的。

特别今年以来，金地集团土地储备规划大幅度扩展，在建房地产项目以及在建自我克制物业项目未来三年均需求投入较大规划的资金，将对金地集团的资金流构成必定压力。

撰文|林洛