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扩张从快到慢，高负债牵扯着青客(QK.US)的心

虽以“品牌公寓榜首股”的头衔成功在纳斯达克上市，但青客(QK.US)的日子却并不“润泽”。

智通财经APP发现，上市后的第七个买卖日时，青客的股价便跌破17美元的发行价。且至2019年12月13日时，其股价最低跌至9.8美元，较发行价跌超42%，可见商场关于青客的“冷眼”。

不过，在股价疲软之际，青客发布了上市后的榜首份成绩。据数据显现，青客在2019财年第四季度(到9月30日止)的收入为3.36亿元，同比增加13.1%;且净亏本缩窄29%至1.25亿元，经调整后的EBITDA为-3140万元，同比缩窄46.9%。

但这样一份收入增加，亏本大幅缩窄的成绩并未对青客股价有显着提振，在成绩发布后的5个买卖日内，其股价涨幅未超2%，这与青客现在面对的一系列运营难题有很大联系。

而透过该份成绩，便能明晰看到青客所面对的问题。

快速扩张后的“踩刹车”

事实上，从招股书中便能发现青客曩昔两年开展战略的不同。据相关运营目标显现，2018财年时，青客扩张迅猛，其签约公寓数量为29129，同比增加99.3%，该等公寓供给了96529个租借单位，同比增加99.4%。与此一起，可租借(包含已租借和未租借)的单位数量83948，同比增加89.9%。

得益于规划的快速扩张，每个租借单位的均匀装饰费用同比下降1.43%，且青客的均匀入住率提高2.6个百分点至91.6%。

但至2019财年前三季度时，青客的扩张显着踩“刹车”。签约公寓数量同比增速大幅下滑至16.42%，与此一起，可用公寓数量、已签约租借单位数量以及可租借单位数量均显着放缓，正在装饰的租借单位数量则大幅下滑91.4%至767。

因为2018财年时正在装饰的租借单位数量同比增加仅2倍，为快速消化房源，青客在2019财年前三季度对租金进行了必定下调，但均匀入住率仍下降1.1个百分点。

至2019财年第四季度时，青客扩张速度放缓的特征则更为显着，已签约租借单位为99656，同比增加仅3.24%，环比增加仅2.08%。一起，可用租借单位的环比增速仅0.46%，即第四季度时新增的可用租借单位仅443个。

因为可用租借单位增速的大幅放缓，青客的均匀入住率在2019财年第四季度显着提高，同比增3.2%，较前三季度时也提高2.8%。值得注意的是，青客的预付租金扣头前利差不断下降，从2017财年至2019财年第四季度，下降起伏超10个百分点。这首要是因为青客的逐步向租金较低的边远地区扩张以及为取得较高的入住率而调低了部分租金。青客在2019财年第四季度时的租金利差已与职业均匀水平附近。

扩张放缓背面的隐秘

青客扩张放缓的背面，是多重要素的联合限制，最中心的原因就是高速开展后的高负债难以支撑青客的继续扩张。智通财经APP发现，2019财年时，青客的总资产约为18亿人民币，总负债为26.1亿元，资产负债率高达145%。高负债也是青客“抢跑”上市的中心原因。

而品牌公寓的盈余难题则造成了长租公寓供给商扩张越快亏本越多的困境。众所周知，长租公寓是典型的重资产生意，租借房间和装饰都要花费很多资金，毛利率极低。以青客为例，2017、2018、2019财年，青客运营本钱占总收入的份额分别为104.8%、100.9%、105.75%，对应同期的毛利率分别为-4.8%、-0.9%、-5.75%。

值得注意的是，长租公寓供给商毛利率较低还与本身租房本钱过高有必定联系。在长租公寓供给商向一二线城市扩张之时，为经过较好地段的公寓取得中心竞赛力，各大长租公寓纷繁在商场中争夺中心地段资源，这导致房源的本钱变相提高，形成了“高出低进”(即长租公寓供给商从租户收取的资金远低于支交给房东的租房本钱)的现状，进一步加大了长租公寓的盈余难度。

据商场音讯称，青客也有“高出低进”类型的房源，且触及房源高达5000多套，包含上海、北京等一线城市，青客还曾单方面要求该类型房源的房东进行解约或下降房租价格。

亏本大幅收窄难赢商场欢心

当然，青客扩张放缓的战略对处理当时难题取到了必定的缓解效果，亏本的大幅收窄就是效果的体现。

智通财经APP发现，2019财年时，青客收入增速从70%下降至38.65%，净亏本缩窄0.3%至4.98亿元，经调整的EBITDA则缩窄19%至-1.79亿。

从2019财年的各季度体现来看，又以第四财季最为显着。在收入增加13%的情况下，青客净亏本缩窄近30%，经调整的EBITDA缩窄46.9%。这首要得益于青客营销开支以及减值丢失的大幅下降，使得期内总运营本钱和费用挨近零增加。

不过，尽管青客在2019财年及时改变了开展战略，但其资产负债率仍提高1.3个百分点至145.1%。即便其成功登陆纳斯达克并募集了4800万美元，但这只能对短期的资金活动有所缓解，高负债危险并未能处理。

跟着青客的上市，阐明长租公寓的开展已进入了新的阶段，为打造竞赛壁垒而快速扩张的粗豪形式已一去不复返，怎么下降杠杆，有用掌握危险成为了长租公寓新的关注点。青客也不得不放缓扩张速度以精细化运营。但在高投入、高负债、难盈余的事务形式下，即便第四季度亏本大幅收窄，商场好像也并未认可。