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10月全国房地产商场陈述:房地产开发出资增速小幅回落

全国商品房出售面积年内初次由负转正，但真实的向上拐点并未降临

上海易居房地产研究院11月14日发布了《2019年10月全国房地产商场陈述》。陈述指出，1-10月，房地产开发企业土地置办面积同比下降16.3%，降幅收窄；土地置办均价同比上涨1.4%，涨幅小幅收窄。标明土地商场成交略有上升，但全体降幅仍然较大。1-10月，全国房地产开发出资同比添加10.3%，增速小幅回落。分物业来看，住所出资同比添加14.6%，工作出资同比添加1.6%，商业经营用房出资同比下降7.6%。开发企业房子新开工面积同比添加10%，增速小幅进步，此前已接连5个月收窄。标明资金面严重和出售乏力后，房企出资和新开工开端减速。1-10月，商品房出售面积同比添加0.1%，增速本年以来初次由负转正。其间东部区域同比下降2.1%，中部区域同比添加0.6%，西部区域同比添加3.8%，东北区域同比下降5%。从出售面积来看，西部区域同比增速最大，东北区域同比降幅最大。1-10月，全国商品房成交均价同比上涨7.2%，涨幅与上月相等。其间东部和东北区域涨幅较高，为9.1%和8.7%，中部和西部区域涨幅分别为6.2%和6.1%。1-10月，房地产开发企业到位资金同比添加7%，增速小幅回落；房地产开发出资同比增速超越企业到位资金同比增速3.3个百分点，房企资金压力较大。

易居研究院研究员沈昕表明，10月商品房年头累计出售面积同比增速年内初次由负转正，与开发商为回笼资金加大出售力度有关。从现阶段的房地产调控方针、钱银金融环境等来看，真实的拐点或许并未降临，现在仅仅低位重复震动状况。

陈述显现：

1-10月全国土地置办面积同比下降16.3%，降幅收窄。1-10月，房地产开发企业土地置办面积18383万平方米，同比下降16.3%，降幅比1-9月份收窄3.9个百分点。从单月数据来看，10月房地产开发企业土地置办面积环比下降9%，同比添加12.8%。

从土地置办面积增速走势看，2016年9月份降幅开端收窄后，曲线继续上行，到2017年头从头回到正添加；尔后年头累计增速在5-13%内震动上行，11月同比增速升至16.3%，为2012年3月以来的近五年来最高位；12月有所回调。2018年头，土地置办面积同比微降，尔后两个月小幅震动，5月份开端接连上升，9-12月份增速高位盘整。2019年1-2月，土地置办面积同比大幅下降，降幅创2012年以来新高,3-5月份低位盘整，6月份以来降幅逐步收窄。本年以来土地置办面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关。考虑到房企融资环境继续收紧，估计全年开发企业土地置办面积保持负添加的态势应该是没有悬念的。

1-10月全国土地置办均价同比小幅上涨1.4%，涨幅小幅收窄。1-10月，全国房地产开发企业土地置办均价5397元/平方米，同比上涨1.4%，涨幅较1-9月收窄1.2个百分点，较去年同期收窄3.3个百分点。继年头季节性异动后，3月和4月涨幅接连收窄，5月进入负区间，6月份跌幅收窄至挨近0，7月和8月涨幅接连扩展，9月和10月涨幅小幅收窄。2019年四季度，考虑到开发商资金面严重，估计全国土地置办均价同比涨幅继续低位盘整的或许性较大。

全国房地产开发出资增速小幅回落。2019年1-10月，全国房地产开发出资109603亿元，同比添加10.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。其间，住所出资80666亿元，添加14.6%，增速回落0.3个百分点。住所出资占房地产开发出资的比重为73.6%。

从结构来看，住所出资同比添加14.6%，工作出资同比添加1.6%，商业经营用房出资同比下降7.6%。可见，住所库存回归合理区间后，部分城市开端添加供应，而商办物业因为库存较高，出资仍旧乏力。全体来看，2019年四季度，跟着开发商资金面严重和商品房出售乏力，估计全国房地产开发出资增速还将继续回落。

新开工面积增速小幅进步，此前接连5个月小幅回落。1-10月，房子新开工面积185634万平方米，添加10%，增速加速1.4个百分点。其间，住所新开工面积136937万平方米，添加10.5%。2019年四季度，考虑到出售增速大概率继续低位盘整以及本年前三季度房企土地置办面积大幅下降，估计新开工面积同比增速时刻短上升后还将继续回落。

1-10月全国商品房出售面积同比添加0.1%，年内初次由负转正。1-10月，商品房出售面积133251万平方米，增速本年以来初次由负转正，同比添加0.1%，1-9月份为下降0.1%。其间，住所出售面积添加1.5%，工作楼出售面积下降11.9%，商业经营用房出售面积下降14.0%。10月商品房出售面积有所上升，与开发商为回笼资金加大出售力度有关。

单月数据来看，10月商品房出售面积为14072万平方米，环比下降18.8%，同比添加1.9%。其间，住所出售面积同比添加4.4%，工作楼出售面积同比下降20.4%，商业经营用房同比下降16.5%。

1-10月，东部区域商品房出售面积52415万平方米，同比下降2.1%，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点；中部区域商品房出售面积37960万平方米，添加0.6%，增速加速0.1个百分点；西部区域商品房出售面积36786万平方米，添加3.8%，增速回落0.8个百分点；东北区域商品房出售面积6090万平方米，下降5.0%，降幅收窄0.9个百分点。

现在来看，东部区域调整时刻最长，2018年年头以来就一向是同比下降，现在还处于筑底过程中；中部区域降温时刻晚于东部区域，处于震动下行过程中；西部区域最晚发动，降温时刻也最晚，现在增速是一切区域中最高的，处于震动下行过程中；东北区域处于震动下行和筑底过程中。

1-10月全国商品房成交均价同比上涨7.2%，涨幅与上月相等。1-10月，全国商品房成交均价9337元/平方米，同比上涨7.2%，涨幅与1-9月相等，6月份以来处于小幅震动下行的过程中。其间住所成交均价9301元/平方米，同比上涨9.2%；商业经营用房成交均价同比上涨0.7%；工作楼成交均价同比上涨0.5%。分区域来看，东部和东北区域涨幅较高，为9.1%和8.7%，中部和西部区域涨幅分别为6.2%和6.1%。

三类物业存销比均进入上行周期，商办去库存压力更大。10月末，商品房待售面积49323万平方米，环比下降0.05%，同比下降6.6%。从三类物业的待售面积走势来看，住所待售面积2016年头到达最高点，尔后3年多来一向震动下降至今，10月末环比9月末下降0.6%；商业经营用房待售面积2017年头到达最高点后缓慢下降，下降速度小于住所，10月末环比9月末下降0.1%；工作楼待售面积2017年头到达最高点后，根本保持横盘走势，10月末环比9月末添加0.3%，间隔最高点仅下降2.9%，工作楼的库存下降速度是最慢的。

10月末，全国商品房现房存销比为22.4月，环比上升0.4%。其间，住所现房存销比为14月，环比下降0.3%；工作楼现房存销比为41.1月，环比添加0.1%；商业经营用房现房存销比为45.4月，环比添加1%。值得重视的是，三类物业现房存销比均已进入上行通道。其间工作楼现房存销比自2018年5月份以来接连震动上行；商业经营用房2018年9-12月接连4个月上行，2019年2月份小幅下降后又继续小幅上升，全体来看均已进入上行通道；住所现房存销比自2018年8月以来接连震动上行，全体来看存销比已进入上升通道，楼市供求关系改变，渐趋供大于求。

房企到位资金同比添加7%，增速小幅回落。1-10月，房地产开发企业到位资金145151亿元，同比添加7.0%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其间，国内借款21288亿元，添加7.9%；利用外资131亿元，添加63.2%；自筹资金46996亿元，添加3.3%；定金及预收款49163亿元，添加9.4%；个人按揭借款22137亿元，添加14.1%。房地产开发企业到位资金首要来源于定金及预收款和个人按揭借款添加较多，自筹资金增速较去年同期有较大回落，房企资金压力仍然较大。

从企业到位资金与房地产开发出资同比增速状况看，依据2013年及其前后年份两曲线比照状况，当企业到位资金增速大于开发出资增速时，预示着房地产商场步入较快开展通道，而当时两曲线自2015年末完结穿插后，2016年1-2月份年头异动，1-3月份再次穿插，尔后开口较大，根本平稳。2017年开口逐步缩小，年末两条曲线粘合。从2018年1-2月开端，房地产开发出资同比增速超越企业到位资金同比增速，两条曲线构成剪刀差，这一趋势连续至今，10月开口为3.3个百分点。本年上半年，大中开发商发债量大增，其间美元债为主，缓解了部分资金压力。但5月底以来房地产信任、银行借款、境内外发债、ABS等融资途径纷繁收紧。考虑到四季度全体出售增速难以有较大起色，房地产企业的资金压力将加重。