无忧策略_2019房地产调控放松

宋鸿兵：房地产调控相继放松，房价2019年又要上涨？

文|宋鸿兵

最近有不少城市连续放松了房地产调控方针，包含北上广深等一线城市也在悄然调降按揭借款的利率。所以有越来越多的人以为这是房地产方针调整的一个重要信号，就像曩昔十多年的房地产调控相同，两三年完结一个轮回，2019年的房地产方针将向着宽松改动。

我的底子观点是，2019年的状况恐怕会产生很大的改动。

正如许多人意料的，2019年房地产方针确实会越来越宽松，这是必定的。尽管2018年中心提出了“房住不炒”的观念，这是一个大的结构，不会容易改动。可是现在又提出“一城一策”，给了每个城市更多的自主权。由于2018年更多是一种一刀切的态势，一切城市都不能放松调控，这导致了房地产职业呈现了极度冷却的态势，土地流拍、溢价率下降等等一系列状况。

如此一来，许多利益集团就会感到压力越来越大，房地产企业、金融机构还有当地政府遭到的影响会比较严峻，所以要求调整的呼声也越来越高。这是现在呈现房地产“一城一策”方针调整的直接原因。可是，这仅仅影响房地产职业的短期要素，原本就会周期性的摇晃。

与此同时，一些长周期的要素正在产生更底子性的改动。

首要，使我国房地产职业昌盛的外部要素现已消失。我国曩昔十几年中，经过参加全球化重塑经济络，使得生产率得到了极大提高，这是房地产职业昌盛最底子的动力。所以在全球化呈现落潮的态势下，全球交易系统会逐渐从高速工作状况进入到寒流的状况。尽管现在还无法确认这是一个三、五年就会曩昔的短期状况，仍是一个会继续十年以上的长时刻落潮，可是2008年曾经给我国带来经济生机的全球化盈利外部要素现已不存在了，这是我国现在面对的最大的外部状况改动。

其次，我国经济内部的增加动力也正在削弱。现在我国内部经济生机的问题正在逐渐闪现，最显着的便是人口老龄化。人口老龄化会导致社会的消费愿望下降，生产者的愿望也会随之下降，社会融资规划跟着下降，最终会体现为工作增加乏力。跨地区的劳动力活动越来越少，随之而来的便是城市化的降温，对住宅增量需求下降。

再次，所谓的新经济也无法超逸于传统经济鹤立鸡群。其实新经济在很大程度上是依附于传统经济的，假如传统经济发展的欠好，皮之不存毛之焉附，新经济也无法独善其身。

这些长时刻要素带来的趋势改动不是一个方针所能改动的，而是不可逆的客观结构的改动。我国经济现已呈现了潜流等级的改动，咱们不能再用曾经的思想方法来猜测未来。

所以尽管现在房地产调控方针呈现了放松，不过是否还会呈现曾经那种放松之后房价疯涨的局势？我以为规则现已产生了改动，需求详细分析。

现在内部和外部的动能下降导致我国经济呈现了越来越大的结构性压力。各行各业都感觉到挣钱越来越难，都在预备过冬，全社会普遍存在一种过冬心态。所以为了对冲经济下行的压力，房地产方针必定会呈现调整。

各个城市会在“一城一策”结构下，量体裁衣的完成各自的方针。我信任各地政府的最终方针将是废弃四个约束，尽或许的举高土地价格，完成土地财务的继续发展，不然当地政府财务将面对无米下锅的局势。

当地政府会放松调控，但影响房价的还有一个重要要素，便是钱银要素。钱银假如不宽松，炒房这些人没有弹药，房价也很难继续上涨。前次微讲堂咱们用“水池理论”解说了我国的钱银方针，其间“水源”“水量”“水速”都面对问题，特别由于整个经济络功率较低，活动的钱银在每个节点中心都被压占的时刻比较长，沉积的资金较多，这导致我国需求比其他国家更大规划的钱银供给才干满意经济周转的需求。

就像河流的流速下降会导致泥沙的淤积，钱银活动速度下降也会导致债款规划的上升。我国未来为了管理债款问题，能够学习历朝历代“冲沙”的经历，紧缩河道宽度，加速水流速度，用高速的水流把淤泥给冲刷掉。

我国现在需求的便是“降息冲沙”的进程。下降利息导致钱银活动速度加速，下降负债的利息压力，加速偿还债款的速度，这或许是未来会呈现的一个底子方向。当然，关于整个经济结构来说，降息或许再度影响财物泡沫，而不利于实业。实际操作时要权衡利弊，看哪个问题更严峻。

并且钱银能否宽松降息，受制于全球经济状况，受制于美联储的钱银方针走向。美联储假如坚持加息的速度，降准还能够牵强接受，但降息就会使得汇率接受的压力太大，资金很多外流的动能会越来越强。假如2019年美联储能够减慢加息或许中止加息，那么我国就有或许呈现一个降息冲沙的进程。

此外2019年有必要考虑的一个问题是会否迸发金融危机。房地产有很强的金融特点，有必要考虑国际上的意向才干维护自己。2019年或许2020年，尽管不能精确知道哪个时刻点会呈现危机，可是能够确认，一旦呈现全球金融危机，规划和影响必定不亚于2008年金融海啸，由于全球堆集的债款规划现已高达244万亿美元，超越全球GDP总和的三倍，问题远远超越了2008年。假如你在2019年买房又遇上了金融危机迸发，那至少在一段时刻之内，你肯定会成为接盘侠。那么假如危机降临，央行会不会再次挑选放水从而推高房价呢？

我以为央行放水的形式是不会见效的。咱们现已知道2008年的4万亿方针最终或许带来的问题更大，并且央行现在的利率现已很低了，没有条件进一步降息。下次危机降临的时分，政府会用什么方法来解救经济仍是个未知数，但我信任必定不会采纳2008年的方法。

所以假如咱们2019年要买房，无论是刚需仍是出资，需求亲近重视的不仅是当地调控和金融方针的改动，还有必要关怀全球金融危机会不会在2019年迸发。

*本文图片来源于络，如有侵权，请及时联络咱们删去

－END－