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5%有钱人占有80%房产！韩国怎么操控张狂的房价？

当全国的精华都高度会集于一城的时分，住所则是刚需。这并不是一朝一夕经过调控就可以下降房价的。

跟着日韩争议加重，韩国财政部最近将2018年至2019年经济添加预期下调至2.6%至2.7%。

日韩交易冲突致使经济增速放缓，无疑让韩国的失业率落井下石。

韩国计算信息服务的数据显现，2019年失业率为4.5%，高于上一年的3.7%。

与此一起，韩国的房价却反常“给力”。

从2018年第四季度同比上涨1.87%，到2019年第一季度房价上涨了2.02%。

房价进步，失业率上升，这无疑令韩国年轻人境况落井下石。而韩国政府也多次企图操控房价，可是也都困难重重。

首尔江南区

01

男人有房，什么缺陷都可以被宽恕

韩国的经济格式出现“中部崩塌”形状，首要经济活动都会集在南部的釜山区域和北部的首尔都市圈。

高速开展的经济让面积仅占韩国总面积0.6%的首尔具有权占全国25%左右的总人口，一起首尔、仁川和京畿道的部分区域组成的“首都圈”，会集了韩国全国83%的国有企业，91%的百大企业和近50%的国民人口。

这也造成了首尔出现许多城市病，首尔人口密度更是超越每平方千米16364人，比东京、伦敦和纽约还要大。

行政、经济资源过度会集所带来的交通拥堵和高房价让韩国人苦不堪言。

可是这仍然挡不住韩国人拼了命往首尔挤。

人口等各种资源高度集合在首尔区域也导致首尔区域房子需求添加，房子供给缺乏，房价上涨率是通货膨胀率7倍。

为了涣散首都区域的人口和资源，卢武铉政府时期曾企图兴修卫星城来缓解首都人口，乃至决议将韩国行政首都从首尔迁往韩国中部区域。可是在财阀和政坛对立派阻遏下，这些方案都以失利告终。

韩国人仍然拼命往首尔挤，这也推高住所需求。

2006年，韩国房价到达史无前例的峰值，首尔房价上涨近20%。

在首尔偏远区域买一套100平方米的公寓房需求挨近6亿韩元，依照其时的汇率挨近300万人民币。

而在首尔的黄金地址例如江南区等区域，买一套三居室的规范价格都在20亿韩元以上，依照其时的汇率在1000万人民币左右，这是其时韩国均匀国民收入的100倍。

这么高额的房价意味着韩国年轻人需求不吃不喝30年才干牵强买得起归于自己的房子。

其时韩国国民银行计算显现，韩国国民从成婚到具有自己的住所，均匀需求9.4年。

这样的局势背面始作俑者则是韩国房地产商场的独占和投机活动，许多有钱人使用自己手头上的房产进行投机活动。

在韩国5%的有钱人占有82.7%的私有房产。他们使用房子张狂投机，哄抬价格。

韩国媒体爆料出，在房价暴升的首尔江南区，出现一个“富婆炒房团”，她们怒砸10多亿美元，彼此勾通，哄抬房价。

连有钱人都这么做，普通百姓当然也不破例，与其把钱用在风险出资上，倒不如拿钱来出资房地产，后者简直是稳赚不赔的生意。

高企的房价在必定程度上歪曲了韩国年轻人的婚恋观，乃至在一些交际络上就流传着这样一句名言，“男人有房，那么什么缺陷都可以被宽恕”。

02

经济危机冷却韩国房价

面临着高企的房价，韩国政府企图采纳方法对房价进行紧迫刹车，可是要调控韩国房价谈何容易，正如韩国政坛生态相同，韩国的房地产商场仍然深受财阀和政坛糜烂影响。

2005年2月，时任韩国总统卢武铉在执政两周年留念讲演傍边宣告，自己将跟房地产投机活动“不惜一战”。

可是一个月往后也便是当年3月，卢武铉政府傍边主管房地产商场的制作部长官姜东锡却被爆出投身房地产投机活动。监管部门负责人都带头炒房，这耳光打得卢武铉啪啪响。

青瓦台

迫于无法，卢武铉录用了秋秉直为新任制作部长。

新官上任三把火，在秋秉直的带领下韩国政府在2005年8月出台了闻名的“8.31对策”，表明在未来5年内首尔区域将加大开发4500万坪住所用地，建成150万套。不只要加大商场供给，还要掠夺修建商的赢利。

2006年3月，韩国政府出台方法，重建修建项意图50%要上缴国家。修建部部长秋秉直乃至直言，这样做的意图便是为了按捺首尔江南区“张狂”的房价。

可是这些强硬的方针并没有导致房价跌落，2006年10月末，韩国各地的公寓价格比上一个月上涨1.5%，创下2003年依靠最大月均涨幅。

不久以后，媒体曝出青瓦台首席秘书长李百万迎风炒房，经过生意江南区的一套公寓吃了4亿韩元的差价。这着实震动了韩国言论。终究李百万和秋秉直双双被迫辞职。卢武铉的调控方针宣告失利。

其时的首尔市长李明博还对青瓦台冷言冷语说，青瓦台想操控全国的房价，可是眼睛里只盯着首尔江南区。可是万万没想到他自己将会承受这个烂摊子。卢武铉在全国人民对高房价的不满中下台，李明博上台。

李明博给满怀期望的韩国人宣传自己的住所新方针，首要提出每年新增50万套住所方针，而且要给新婚夫妇供给一套面积小于83平方米的住所。

对住所借款施行了操控，并对“投机区域”进步了本钱所得税。这些冷却方法在2007年和2008年让房价添加细微的放缓。

可是房价仍然高企，终究让房价跌落的却不是李明博，而是2008年美国次贷危机。2009年，美国的冲击导致了经济的急剧放缓，房价跌落。

次贷危机令韩国房价负添加

限制了这么多年的房价跌落了，可是韩国人一点都快乐不起来，由于相对房价跌落，经济衰退更可怕。何况经济不景气，财阀大爷不乐意了。

在韩国房地产价格猛涨的那几年，韩国五大财阀捞了个盆满钵满。现在经济不景气了，财阀们开端扬言要着手裁人来渡过难关。失业率一旦暴升，将会变成推举灾祸。

为了抵挡经济危机的冲击和力保失业率，李明博马上改变了房地产方针风向，发布“房地产推进方针”，扶持修建业，影响经济。这也为房地产投机活动埋下祸源。

这种饥不择食的方法折射出韩国人所面临的实际。

出口和消费是拉动经济两架马车之一，韩国国内商场狭小，经济添加根本靠出口。

韩国这样一个出口导向性经济主导的国家，经济开展形式单一，房价再跌了那真是落井下石。

2009年，韩国政府开端经过购买价值2万亿韩元的未售出新建住所和协助归还修建公司3万亿韩元的土地债款来康复住所商场。

随后，在2010年和2011年采纳了更为密布的扩张方法。

可是，这些方法是不行的。2012年至2013年房价出现跌落。采纳了进一步的方法，如采纳税收优惠方针以招引更多的需求，以及其他进步价格的供给操控方法。这些方法的作用在一年后显现出来，也反映了2015年至2016年物价的逐渐改进。

跟着政府开端采纳另一套紧缩方法，再加上住所供给量的添加。

03

逃离首尔

经济危机尽管暂时冷却了韩国其他区域房价，可是却无法冷却首尔区域房价。2018年，首尔公寓价格曩昔一年暴升了16%，韩国政府总算坐不住了。

之前针对全国范围的调控明显难以见效，现在则需求更有针对性的调控方法。

新上台的文在寅政府决议对商场施行操控。

11月，韩国央即将利率从1.5%上调至1.75%。自2018年9月14日起，金融服务委员会还发布了一套适用于新典当借款请求的具体典当规则。一起韩国政府划定了首尔、光州和世宗三个城市为“过热的投机区”，采纳了反投机方法来按捺房价。

光州

所有这些慎重方法的成果都很好。

2018年，韩国其他区域房价都有所跌落，比如大跌落3.6%、大田跌落2.5%和仁川跌落0.7%。釜山的房价也跌落了1.5%；

在首尔，供给缺口正在推高房价。因而，为了平衡住所供需联系，文在寅政府决议到2020年在首尔制作大约30万套住所。

政府的补助是一方面，另一方面是缴税。在所谓的“过热的投机区”，它对住所业主征收严峻的税收。

自2018年4月以来，韩国政府针对具有两套住所的家庭，开端额定征收10%的本钱利得税。具有三套或更多住所的出资者额定付出20%。转让税税率梯度添加，最高到达了62%。

首尔房价

2018年9月，政府还发布了对价值超越6亿韩元的房产征收更严厉的所有权税的方案，将税收从开端提议的0.5%到2%进步到约0.5%到3.2%。

韩国开征转让税后，有钱人区房子交易量大跌近8成。

韩国在4月份实行了被称为是史上最严的房地产方针，闻名的首尔江南区域的均匀房价，现已出现时隔近8个月的初次下挫。可是调控方针的作用也并没有保持多久，到2019年第一季度，房价上涨了2.02%。

事实上，许多人都清楚首尔房价坚硬的深层原因是韩国经济和资源散布严峻不均衡。

当全国的精华都高度会集于一城的时分，住所则是刚需。这并不是一朝一夕经过调控就可以下降房价的。

卢武铉执政时期曾想经过涣散首尔功能和开发卫星城来缓解首尔压力，可是受制于财阀和政坛对立实力彼此勾通阻遏，所以错失良机。

究竟，既得利益者谁会期望首尔房价跌落。之后的历届韩国政府也只能进行一些小修小补式的调控。

可是工作在近两年也出现起色。受低出生率及人口老龄化速度加速影响，韩国房地产商场需求出现下降，但住所供给量却有增无减，这也使得韩国房地产商场开端出现疲软的痕迹。

许多买不起房的年轻人开端脱离首尔，韩国《每日经济》对韩国各大城市人口迁移情况作出计算，转出率前三的韩国城市为世宗(18.2%)、首尔(16.2%）、大田。首尔、釜山、大田等10个城市均出现人口纯流出。

未来，人口老龄化和低生育率叠加之下，韩国的房地产商场又会充溢更多变数。

而韩国近邻的日本，老龄化导致住所空置率高涨，房价一蹶不振。韩国会不会走上日本的老路——房产过热成为前史，仍然是许多出资者所关怀的。

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