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这项事务还能重现以往的光辉吗？

2018年11月初，万达集团在北京与兰州市政府签订协议，兰州万达城将落户该市，两边一起打造“一带一路”文明旅行新品牌。这是时隔一年多后，“万达城”再度回归到人们的视界中。

“万达城”是万达集团的第四代产品，曾被视为万达发力文旅工业、施行转型的重要抓手。曩昔几年，万达集团上马多个万达城项目。万达集团董事长王健林曾豪言，万达城的存在，要让上海迪士尼“20年内盈不了利”。

2017年，万达遭受资金链危机，除了许多出售海外项目回笼资金外，在当年7月的“世纪买卖”中，万达还将旗下13个文旅项目91%的股权售予融创，作价438.44亿元。尔后，万达甚少提及文旅。

本年10月，万达对“全面退出文旅”工业的说法进行驳斥谣言。不到一个月后，兰州万达城签约，成为“世纪买卖”后，万达上马的首个大型文旅项目。此前，万达还曾与陕西延安、贵州遵义签署协议，拟开发赤色小镇项目。这些动作都预示着，万达在文旅范畴仍有主意。

近几年，万达文旅事务大起大落，既与该项事务的特色有关，又好像“情不自禁”，这背面的逻辑是什么？阅历了战略、人员调整的万达文旅，将以何种相貌再现？这项事务还能重现以往的光辉吗？

Chapter 1

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从叫板迪士尼到打包促销

文旅项目是万达商业旗下的第四代产品，首要产品形状是万达文明旅行城，即万达城。与第三代产品万达广场比较，万达城首要布局在一二线城市和旅行资源丰厚的城市，项目体量更大，业态也更为丰厚，出资额动辄数百亿。

以2016年开业的南昌（楼盘）万达城为例，项目的总建筑面积到达480万平方米，其间包含文明旅行、商业、酒店、住所等业态。可售部分超越280万平方米，大部分为别墅，少部分为商铺，总出资额近400亿。

经过一段时刻的试水，从2014年起，万达在国内先后发动十多个万达城项目，王健林也在多个场合推介这一产品，其风头一度胜过拳头产品“万达广场”。

依照王健林的说法，万达城与万达的转型休戚相关。

成立于1988年的万达集团，以房地产事务发家。从1993年开端，万达施行了4次严重转型，前三次转型的方向别离为：从当地走向全国、从住所地产转向商业地产、从单一房地产转向商业地产、文明旅行综合性企业。

万达的第四次转型始于2015年头。王健林表明，这次转型分两方面：从空间上看，万达从我国国内企业转向跨国企业；从内容上看，万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，构成商业、文明、金融、电商四个支柱工业。王健林曾在2015年7月表明，在万达集团转型发展战略中，文明旅行将会是其间重要的支柱，而各地在建的“万达城”则是最明显的表现。

2016年5月，王健林在央视《对话》栏目中叫板迪士尼，宣称万达文旅项目的存在，将使迪士尼20年内无法在我国内地商场盈余。

只是一年多后，工作就呈现变数。

2017年7月19日，万达、融创、富力三方完结一份“世纪买卖”。万达将旗下13个文旅项目91%的股权售予融创，作价438.44亿元；一起将77家城市酒店的悉数股权售予富力，价格为199.06亿元。其间，文旅项目的运营依然由万达来主导。

此次买卖非常忽然。只是半个月前，万达在云南昆明（楼盘）新签约三个出资项目，包含昆明万达城。而昆明万达城就在此次买卖中被出售。

当年6月，万达还悄然退出了长白山(603099,股吧)文旅项目。

自此，万达旗下现已开工的大型文旅项目，仅剩青岛东方影都一个。此前现已签署结构协议的长沙、西安、惠州、乌鲁木齐文旅项目，后续已无发展。

负债率高企、资金链吃紧，是“世纪买卖”产生的直接原因。2017年，金融机构对万达的借款进行严厉审阅，影响了放贷节奏，导致许多项目资金链严重，部分海外项目还遭受停贷。“世纪买卖”后，万达连续将海外房地产项目出售，用于减轻债款压力。直到本年，万达的债款担负才大大减轻。

Chapter 2

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“一口吃不成胖子”

尽管万达方面从未揭露否认过这一产品，大都剖析人士依然以为，万达对文旅项目的大幅减持，还与其重财物、报答周期长的商业形式有关。

据悉，万达发动的文旅项目出资规模遍及大（单个项目的出资额多在300亿以上），报答周期多在5-8年，部分甚至在10年以上。与传统的住所开发形式比较，对资金的需求愈加巨大，且对开发和运营才能有着很高的要求。

据兴业研讨的核算，在2016年末的时刻节点上，万达在建文明旅行综合体数量为8个。这带来的资金压力不容小视。为此，万达选用翻滚开发的形式，撬动资金杠杆。详细而言，先出售项目中的可售部分（一般为住所和商铺），经过这部分资金支撑后续的开发和运营，然后尽可能完成单个项目的资金平衡。

为此，万达对前期项目的周转节奏要求极高。比方，南昌万达城于2013年6月18日开工，不到3个月后的9月7日，就传来“首期商铺成功开盘售罄”的音讯。即便有政府批阅“开绿灯”的要素，这种节奏在房地工业中也不可思议。

但由于文旅项目的后续运营周期长，不确认要素多，该形式很难完成理想的作用。某不肯签字的房企人士向21世纪经济报导表明，文旅项目的体验式消费业态多在室外，简单遭到气候等要素的影响，如南边的旱季、北方的冰雪季等。这都会给项目的运营收益带来变数。

他还表明，文旅项目虽有标准化的部分，但也要结合当地的天然、文明资源进行规划，前期也需求许多的调查时刻。因而，运营商对这类项目的布局非常慎重，布局节奏遍及较慢，“一口吃不成胖子”，他说。

Chapter 3

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开发运营形式

2015年，总出资达550亿元的成都万达城项目上马。成都万达城出资公司总经理聂平和在承受媒体采访时坦陈，短期看，就算是把成都万达城一切可售物业算上，550亿的出资也不可能到达收支平衡。长时刻看，把往后持有物业的租金和游乐园门票收入纳进来，也至少需求15~20年。

聂平和表明，万达关于成都万达城项目短期是不核算出资报答率的，而是把打造一座世界级旅行目的地当作工作来做，万达要的是未来商场。按方案，前3年要投入超70%资金，即约400亿用在开发本钱、游乐设备收购等方面。现在首要调查两个目标：一是保持现金流安稳，确保开发可持续性，二是确保开业时刻。

上海易居研讨院智库中心总监严跃进向21世纪经济报导表明，文旅项目的开发运营形式彻底不同于传统房地产，假如不能引进资金合作方，重出资、长周期的特色很简单成为运营方的压力。

他表明，从所谓的旅行地产到文旅地产，这些年来，传统开发商甚少有转型成功者，相反，遭到连累的状况却非常常见。比方，已确认退市的中弘股份(000979,股吧)，就曾在多个旅行地产项目上遭受“滑铁卢”。传统房地产企业中，仅有华裔城等少量企业完成了文旅和地产项目的协调发展，但这是树立在其作为央企的雄厚资金实力基础上，且华裔城做文旅的脚步非常稳健，没有“大跃进”的状况。

尽管遭受波折，王健林并未抛弃在文旅范畴的野心。“世纪买卖”后的只是一个月，王健林就到甘肃调查，并表明将加大在甘肃省的出资力度，新建包含兰州万达城在内的10个项目。

2018年11月初，万达集团在北京与兰州市政府签订协议，兰州万达城将落户该市。项目占地约1300亩，总出资近300亿元，方案2019年开工，2021年开业。时隔一年多后，了解的“万达城”再度回归到人们的视界中。

本年9月和10月，万达还别离与陕西延安、贵州遵义签署结构协议，拟开发赤色小镇项目。再算上现已完工的青岛东方影都项目，万达的文旅工业有再度起航的姿势。

万达在近期的一份声明中清晰，作为我国最早进入文明旅行工业的先行者，万达一向看好我国文明旅行职业的发展前景，往后万达将持续出资文旅工业。

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