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风云突变！这些城市，房子忽然失宠了

每年浩浩汤汤回家春节的大军中，有适当一批会随手在老家买套房，本年也不破例，但与上一年比较，本年局势有所反转。

58同城联合36氪近来发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显现：

在大城市作业的人群中，52.7%的人有回到家园及周边城市置业的意向，还有38.0%的人挑选留在作业的大城市奋斗。与2018年的58.7%比较，2019年返乡置业意向人群占比略有下降。可以看到，本年比较于上一年，回家园与周边城市置业的意向下跌了10%。

尽管跌幅不算大，却满足看清年轻人对三四线城市楼市的人心向背，家园的小城市越来越不受年轻人待见。

人往高处走，水往低处流，在我国大城市化的布景下，一辈又一辈年轻人力争上游奔赴具有更好的教育、医疗、交通等公共资源的大城市。

现在依然乐意在家园小城市买房的年轻人，无外乎两类：一类是家园小城市有联系，爸爸妈妈为自己打点好了全部，自己在家园城市开展还算可观者；第二类是成婚需求，现在成婚都是要车要房，大城市的房买不起，只能在家园小城市买一套以打发丈母娘。

第二类成婚买房人群中，绝大多数都是春节的时分回家住几天，一年中一多半时刻是空置在那。

试问依托这点需求，小城市的楼市靠什么来支撑？

房价支撑的两大要素，一是需求，二是经济。需求是重中之重。一、二线城市房价之所以居高不下，就在于它经济兴旺，还有源源不断地人口流入。

需求要看什么？看这个城市的人口规划和每年新增人口量。

前不久胡润研究院发布了一份全球房价涨幅数据，西安2018年房价增幅位居全国榜首、全球第三位。

原因就在于它的新增人口。数据显现，截止到2018年11月，西安现已有70万人落户，创前史新高，是2017年落户人数的2.5倍，是2018年全国一切城市中落户人口最多的一个。

由此可见人口之于房价的重要性。而今日咱们要说的三四五线小城市，最大的下风便是人口竞争力缺乏。

本号从前以小学在校生数量，系统性计算过最近几年全国一切地级以上城市的人口变迁状况，成果发现东北、西北、西南、中部绝大部分三四五线城市以及东南滨海部分三四五线城市，人口都在丢失。

再者，在全面铺开二胎来大布景下，全国重生人口接连两年下滑，2018年更是呈现断崖式下滑，较2017年减少了200万。社科院猜测，我国人口负增长拐点最快将在2027年呈现。

没有人口支撑，三四线城市的楼市何认为继？

有人或许会说，最近两年三四线城市不是照样来了一波上涨吗？这是因为中心在调控一二线楼市的时分，三四五线仍高举去库存旗号，再加上棚改影响，三四线城市来了一波跟涨。但没有人口根底的涨幅，颤巍巍的，早晚会掉下来。

因而，本号认为，大多数三四线城市的楼市都要当心，尤其是东北地区、西部地区、中部地区人口丢失量十分大的三四五线城市，间隔谢幕为期不远。

当然，并非一切三四五线城市都不值得看好，一棍子不能全打死。例如廊坊、嘉兴、南通、湖州、台州、东莞、佛山、中山、珠海、惠州等。

关于怎样判别一个三四线城市楼市有没有潜力，本号在之前的一篇文章中有过具体分析，主要看三个参阅目标：

1、地理位置。

这是之至关重要的要素。

咱们知道，我国的城市开展离不开方针，我国开展最好的城市，都是一些高档其他城市，比方首都北京，经济、金融、商贸中心上海，国际金融之都香港、经济特区深圳，天津、重庆直辖市，广州、杭州、南京、武汉、成都、青岛、宁波这些副省级城市等。

坐落这些中心城市周边的三四线城市，因为遭到他们的辐射，长线看都是值得购买的城市。例如东莞、廊坊、惠州、中山、佛山、嘉兴、南通、湖州、扬州、绍兴、洛阳、株洲、湘潭等。

并且，中心城市能量等级越高，其辐射的三四线城市就越值得购买，比方东莞、廊坊、嘉兴必定要比洛阳、扬州、株洲、湘潭要强。

此外，离中心城市的中心区近的要比远的更值得买，比方在东莞买必定要比在惠州、中山买更好，在昆山买，必定要比在嘉善买更好。

需求多说一句的是，廊坊现在的房价在调整中，但长线看，在我国最牛城市周围的廊坊，早晚要补涨回来，且必定会创新高。不管你愿不乐意看到，都会成为实际。

2、人口基本面、经济基本面。

在中心城市周边的三四线城市好判别，只要看它与中心城市衔接的严密程度。那么，不处在中心城市周边的三四线城市该怎样判别？

那就要看这个城市的人口基本面和经济基本面。这儿说的基本面，是指它们的经济可以稳定增长，人口继续流入。这些数据都可以去当地计算局的官方站去检查。但有些当地人口数据水分较重。

因而，最好以小学生人数来作为城市人口改变的目标，这个数据并非政绩考量的依据，相对来说更实在。

依据之前我计算的数据可以发现，人口和经济基本面均体现不错的城市有徐州、盐城、淮安、连云港、泉州、莆田、宁德、烟台、唐山、台州、金华等。

徐州曩昔六年人口、GDP、资金总量和财政收入归纳增幅排名江苏省榜首位。台州、金华经济生机十足，金华义乌的小商品商场，在全国出名。台州，别看等级不高，但在2017年A股IPO家数区域散布排名中，台州有11家，坐落全国前列，经济生机由此可见。其次台州、金华曩昔六年人口增长也十分不错。

3、政府规划

政府规划，也是考量一个三四线城市值不值得买的关键要素。比方，雄安新区，在成为“千年大计”之前，谁看得上白洋淀周围的这三个县城，而现在，想买都买不进，这儿的房子现已不允许生意。

所以，政府规划十分重要。

尤其是关于那些不处在中心城市周边，且经济、人口体现一般的城市，这是衡量此类城市值不值得买的关键要素。

例如珠海、汕头与湛江，在广东省规划中，这三个城市被定位为省域副中心。

比方江西的九江和赣州，这两个城市在“八纵八横”高速铁路规划中，均占有了两条通道，和许多省会城市占有的数量适当。

再比方洛阳，在2016年与2017年国务院批复的《华夏城市群开展规划》和《国务院关于印发“十三五”现代归纳交通运输系统开展规划的告诉》，洛阳分别被定位为国家区域中心城市和华夏城市群副中心城市，全国性归纳交通枢纽。