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我国金茂：出售跨入20强，引进安全推动市场化

克而瑞研究中心沈晓玲、汪维文、查明仪

2019年上半年我国金茂完结全口径合约出售金额约785亿元，合约出售面积约358万平方米，别离同比添加约79%和114%。出售金额添加率远高于同规划房企，排名大幅上升，跨入TOP20房企队伍。

我国金茂活跃开展城市运营项目，以低本钱获地，此部分新增面积占总新增土储45%。就出资城市来看，仍重仓一、二线深耕城市。

上半年我国金茂完结总营收约147.41亿元，全体毛利率为37%，仍领TOP30房企均匀水平，归母净利润总额36.97亿元，同比添加12.2%，归母净利率高达25.1%。

现金短债比1.07，短期偿债压力不大。长短债比2.46，优于TOP30均匀水平。2019年中企业净负债率为67%，显着优于TOP30及职业均匀水平，上半年均匀融资本钱仅为4.96%。

8月正式引进我国安全为第二大股东，股权占比15.2%，新华稳妥股权占比9.18%，中化香港占我国金茂股权份额35.1%，仍为控股股东。混改加快金茂市场化，与安全的工业协同协作将推动金茂规划添加。

出售：一线城市成出售主力初次跨入20强

出售增速远超同规划房企，跨入20强队伍。2019年上半年，我国金茂完结全口径合约出售金额约785亿元，合约出售面积约358万平方米，除掉大宗买卖的影响，别离同比添加约79%和114%。出售金额添加率远超同规划房企，因而合约出售金额职业排名进一步上升，本年跨入20强房企队伍。比照企业2019全年1500亿元的出售方针，一方面现在已完结52%，超出46.4%的职业均匀值；另一方面，企业全年可售资源约为2446亿元，全年只需到达60%的去化率，就能完结方针出售额。

一线城市项目火爆，成为出售主力。出售金额上涨一部分原因是出售城市数目的增多，与2018年比较，项目在销城市添加6个到达36个。就现在出售金额城市散布来看，首要会集在一线城市以及抢手二线城市。其间，北京成绩杰出，半年出售额达115.4亿元，上海、南京、杭州、温州出售均打破60亿元，这四个城市奉献率达48%。就成绩奉献来看，与2018年比较改变不大，仍会集在长三角区域。

出资：经过城市运营项目活跃纳储

活跃开展城市运营项目，占新增土储建面近半。2019年上半年我国金茂新增土地建筑面积643万方，同比添加49.9%，新增土地总价341亿元，同比削减2%。企业新增土地建面权益为56%，与历年比较动摇不大。全体来看，拿地建面同比上涨，拿地金额却同比削减，使得均匀拿地本钱下降35%至5300元/平方米；同时比照金茂物业24000元/平方米的出售均价，占比为22%，本钱优势显着。这首要是因为企业活跃开展城市运营项目，这部分项目当期新增计容建筑面积奉献率达45%，而且据企业发布，截止2019年8月底，已累计确定或获取城市运营项目16个，将为企业供给更多优质的土地资源。这不仅能协助企业操控出资本钱，还能和政府建立杰出协作关系，建立企业形象。

坚持重仓一、二线城市。就新增土储散布状况来看，企业坚持深耕二线城市，城市数目触及7个，建筑面积占比达59%。全体来说，区域散布比较均衡。

土储富余，物业开发总土储达4906万平米。截止2019年7月31日，我国金茂总土储建面达6998万平，其间物业开发土储建面为4906万平，依据企业现在的出售规划和添加快度，土地储备富余。

盈余：毛利率仍抢先同规划房企

上半年我国金茂完结总营收约147.41亿元，毛利率仍抢先TOP30均匀水平。上半年我国金茂全体毛利率为37%，现在企业选用一二级土地联动开发的方法，经过毛利率较高的一级土地开发事务平衡全体盈余水平，仍抢先于TOP30房企均匀水平。

归母净利添加，派息率高。上半年企业完结归母净利润总额36.97亿元，同比添加12.2%，归母净利率高达25.1%，显着抢先TOP30房企均匀水平。别的，企业坚持派发中心盈余约40%作为股息，2019年继续派发中期股息。

偿债：财政仍旧稳健融资本钱优势显着

现金短债比1.07，短期偿债压力不大。截止至2019年中，我国金茂共持有现金274.80亿元，相较于期初添加16.98亿元，现金添加因为上半年经营活动发生的181.66亿元的净现金流入覆盖了出资活动156.73亿元以及筹资活动14.40亿元的净现金流出。

长短债比2.46，优于TOP30均匀水平。虽然比较2018年底企业长短债比有所下降，但仍然优于TOP30均匀水平。到现在，我国金茂已成功发行多笔低利率债券，别离为3.72%利率的5年期18亿人民币公司债，4%利率的5年期2.5亿美元债以及4.25%利率的10年期5亿美元优先担保收据，全年长短债款结构或将进一步改进。

净负债率下降，杠杆水平仍旧稳健，融资本钱优势显着。依据企业公告数据，2019年中企业净负债率为67%，显着优于TOP30及职业均匀水平。别的值得注意的是，上半年我国金茂均匀融资本钱仅为4.96%，在当下融资继续收紧，多家房企假贷本钱上升的环境下，优势更为显着。

混改：引进我国安全开释市场化生机

中化集团出售股份予我国安全，引进其为我国金茂第二大股东。2019年8月我国金茂发布公告，正式完结现有股份配售及新股份认购。本次公告内容首要包括两件事，一是中化集团别离让渡17.87亿股份予我国安全和0.16亿股份予新华稳妥，二是我国金茂增发1.69亿股份筹资8.15亿港元用作一般营运资金，该部分股份悉数由中化香港认购。认购及配售完结后，我国安全成为我国金茂的第二大股东，股权占比15.2%，新华稳妥股权占比9.18%，中化香港占我国金茂股权份额35.1%，仍为控股股东。

混改加快金茂市场化，与安全的工业协同协作将推动金茂规划添加。本次引进我国安全首要是经过国企中化集团减持股份的方法，虽然中化集团仍控股我国金茂，但经过改组董事会结构等一系列方法，我国金茂在市场化的道路上更进一步，终究或将不再并表中化集团。而之所以挑选我国安全，一方面是其旗下包括地产、科技、养老等多个事务板块，能够与我国金茂的城市运营等事务发生协同效应，别的作为国内最具实力的险资之一，安全能够在融资上给予金茂更多的支撑，助力金茂规划添加。