优客工场(优客工场上市)

北京时间10月21日晚间，同享工作服务供给商WeWork正式以SPAC（特别目的收买公司）方法登陆纽交所，股票代码“WE”，征集资金13亿美元，包含8亿美元PIPE。上市首日WeWork开于每股11.28美元，盘中最高上探11.88美元，终究收报于11.78美元/股，全天累计涨幅13.49%，市值约为79.16亿美元。

总部坐落纽约的Wework成立于2010年，上市前共阅历了17轮融资。

这并不是WeWork榜首次测验上市。2019年8月，WeWork曾经过传统IPO流程申请在美国纳斯达克上市，但未能成功。

值得重视的是，WeWork在其时的IPO招股书中曾173次说到我国，并把我国同享工作的事务添加作为其全球最具吸引力的添加时机之一。确实，伴跟着我国的“群众创业，万众立异”浪潮，同享工作职业在我国具有巨大的商场空间，全球70%以上的“独角兽”草创企业都在美国和我国商场。跟着我国国内对疫情的安稳操控和创业企业数量的不断添加，我国商场环境依旧达观。

说到同享工作的我国商场，诞生于我国本乡的优客工场是WeWork无法逃避的竞争对手。

在优客工场的草创期，许多业内人士将该企业称为“我国版WeWork”。2020年11月18日，优客工场经过SPAC的方法登陆纳斯达克，成为全球规划内的“联合工作榜首股”。

依据WeWork上市的揭露材料显现，大客户、定制化、轻财物输出将是WeWork未来的开展途径，这也与优客工场现在的开展方向存在着很多交集。

但是，比照两边的营收和市值，却与大众层面的认知存在必定距离。数据显现，WeWork2021年一季度收入5.98亿美元，二季度收入5.93亿美元，依照该公司的开端核算，第三季度收入在6.5亿美元至7亿美元之间，保存估量2021年全年收入约25亿美元。WeWork的估值约90亿美金，PS值约为3.6倍。

再看优客工场，2021年的收入估计13.5亿人民币，而其市值却只有5亿人民币，PS值不到0.4倍。

从这个视点看，优客工场现在的市值被严峻轻视。

假如按WeWork的估值状况对照，优客工场的市值至少应该有48.6亿人民币。

自2020年以来，“转型”是优客工场的关键词。

在数字化渠道的建立初具规划之后，与轻财物战略的齐头并进，优客工场现已告别了二房东身份，转型成为一家轻财物运营公司，经过运营保管、运营办理输出等轻财物协作形式，为楼宇、园区供给运营办理服务。

2020年，优客工场项目的轻重比约为1:1，估计到2021年末，轻财物占比可以到达70%。

Q2财报显现，优客工场轻财物事务在52个城市共签约154个场所，办理面积约为43.9万平方米。轻财物城市数、签约场所数及办理面积数别离同比提高了63%、141%及98%。轻财物运营形式在公司运营中所占的比重敏捷提高，且取得了不俗的成绩。

WeWork从二房东发家，经过长租房产改构成同享工作空间，再以更高价格向外租借，这种形式意味着前期的高额空间运营开销，2019年WeWork在遭受IPO“滑铁卢”时，也露出出了其营收高速添加背面的烧钱和亏本。

数据显现，WeWork2021年一季度亏本21亿美元，二季度亏本8.88亿美元，均高于去年同期。一起，高额的开销意味着高租借危险，一旦租借率下降，便有或许构成现金流开裂。为下降租借危险，WeWork开端自我克制房产，延伸租借期限，逐步成为一家重财物房地产公司。从招股书揭露的内容看，刚刚上市的 WeWork或许现已意识到重财物形式的缺点，目的转型。

在优客工场的轻财物形式下，由财物持有者担负发动本钱，而优客工场供给低本钱标准化的楼宇办理服务，投资方与运营方发挥各自的专业优势，同享收益。因为避免了高额的前期投入，2020年，优客工场的净亏本同比收窄37%。

运营上的实践效果验证了优客工场的转型战略：轻财物是同享工作职业减亏并加快盈余的有用手法。

自转型轻财物以来，优客工场一向处于快速扩张的状况。到2020年末，优客工场在54个城市具有234个场所，到2021年6月30日，优客工场在87个城市具有282个场所，半年的时间里添加了21%。

再看WeWork，到2020年末，WeWork在全球超150个城市具有850多家门店，工位数超100万个，会员数量超45万。半年之后（2021年6月30日），WeWork在38个国家或区域有763个社区，全体规划下降10%。

这其间的差异，一方面有轻财物的效果，另一方面，想必也与商场环境有必定的联系。作为一家世界化企业，WeWork布局全球30多个国家和区域，而优客工场则首要聚集我国本乡商场，经过多年的运营阅历堆集，在全国各线城市根本完成了联合工作网格化布局，构成了老练的运营办理、招商和企业服务体系。

2020年头，优客工场重视到了我国三四线城市下沉商场的巨大潜力，到现在，优客工场在三线及以下城市已布局了33个项目。与WeWork在世界规划的企业服务场景比较，优客工场聚集国内的布局，让运营办理和企业服务更简单完成标准化和可仿制性。一起，我国房地产具有潜力巨大的万亿级存量商场，将为轻财物扩张供给巨大的空间。

疫情之下，我国社会的快速操控与经济复苏才能，也为优客工场供给了一个更安稳的商场环境。

规划当然重要，而租借率也是十分重要的目标，不然便简单导致“财物虚置”。遭到全球疫情的冲击，写字楼的全体空置率在2020年出现走高的态势。在此期间，WeWork坚持着46%的入驻率，优客工场的入驻率则到达了77%。

本年上半年，优客工场的入驻率又有小幅提高，现已挨近80%。可以在快速添加的一起坚持较高的入驻率，离不开优异的运营和招商才能。现在，优客工场已然构成“轻财物+ saas+企业服务”的事务模型，2020年，优客工场包含设计工、营销、企业财税法务、社区电商、知识产权等在内的非空间事务收入占比约为52%。2021上半年，这一比重提高到63%，增值服务的价值逐步提高。

另一方面，优客工场现已为阿里巴巴、美团、360、忠旺集团等大客户供给了多个城市的定制服务，大客户资源和分公司企业成为了新项目短时间内提高入驻率的根底。

在数字化方面，优客工场经过开发UDA、Udata等体系提高智能办理功率，经过才智物联+SaaS使用云渠道及数年的服务阅历，将智能硬件与软件运用到空间运营办理和工作服务中，以科技手法下降运营本钱。

WeWork在招股书屡次说到的轻财物运营、大企业定制和数字化晋级等转型关键词，现已在优客工场近年来的实践中得以证明。

最近，WeWork也经过添加企业会员的份额、推出“企业解决方案”等动作完成了必定程度的回暖，2021年4月，WeWork我国北方区司理泄漏，WeWork现已在本年完成了北京区域接连两月盈余，尽管其根本盘欧美商场受疫情影响没有复苏，但对未来坚持达观。

在阅历迸发、低谷和洗牌之后，同享工作的赛道现已进入下半场。当职业的焦点不再是圈地扩张，而是转向数字化和企业增值服务后，其远景有必要从头审视。

不论是现现已过轻财物形式成功转型的优客工场，仍是刚刚上市目的转型的WeWork，都在推进着这个职业的开展与强大。

同享工作的事务焦点一直聚集于为更多企业供给高效优质的服务，因而，这一商场的蓬勃开展，关于广阔创业者和致力于科技立异的立异型企业而言，十分值得等待。