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成见|蛋壳公寓融资下的“蛋”

观念地产振奋、高兴、丢失、无法掺杂在一起，是这个职业最实在的注脚。

近期长租公寓的声响此伏彼起，先是9月6日下午，乐伽公寓官微发布驳斥谣言公告，直言月初媒体和友反映“公司已从头经营”一事不事实。该公司称，公司日前已中止经营，职工很多离任，现在只保有少量职工合作相关部分调查和胶葛调处作业，“不再打开相关事务”。

紧接着另一家公寓服务运营商城家公寓发布喜讯，宣告近期已完结近3亿美元A轮融资。取得资金驰援后，该公司高层趾高气扬地展望未来，方案着眼于服务、品牌等四个方面的提高。

而最近几日，媒体爆料称，蛋壳公寓方案最快于本年赴美上市，募资金额为6至7亿美元，或将成为长租公寓海外第一家上市公司。

一方面是长租公寓不断暴雷，一方面头部企业仍取得本钱加持，这种分裂性或许反映出，这个职业正阅历一场深入的整合。包含自若、魔方公寓、蛋壳公寓、城家公寓，2019年均相继发表新一轮融资，其间蛋壳公寓3月取得C轮5亿美元融资，估值逾20亿美元。

这仍是最好的年代吗？长租公寓圈内对此并不彻底附和。

某资深从业人士对观念地产新媒体表明，城家公寓全年便提过融资事宜，现在仅仅“自己人”在追加出资；至于蛋壳公寓上市，现在仍流于传言。

观念地产新媒体致电蛋壳公寓相关创始人及高层，就上市传言一事进行求证，截止发稿时未取得回复。

“这个职业尤其是集中式公寓，并没有得到本钱商场太明晰的喜爱。假设有，我们也不会干得这么辛苦了。”上述长租公寓从业人士如是吐苦水。

以蛋壳公寓为例，它几乎是我国房地产开展变奏的产品。

2015年1月左右，蛋壳公寓在北京树立，次年5月敞开全国布局。那两年正处中心方针注重长租公寓并提出大致方针导向和开展结构的时期，包含加速租借企业开展等五大方面结构被提出。时机到了，创始人高靖、崔岩等人胆子可不太小。

2017年“十九大”，国家正式提出加速树立多主体供应、多渠道保证、租购并重的住宅准则。长租公寓敏捷被本钱裹挟着向前，步履飞快。

数据显现，2015-2018年，该职业融资数量别离为55笔、28笔、27笔及20笔，而此前四年总数仅为24.5笔。约上千家品牌运营商蜂拥进场，其间蛋壳公寓2017年取得A+轮融资，次年别离取得1亿美元B轮融资、7000万美元B+轮融资。

但由本钱腾挪所造富的范畴，往往不具备昌盛的可继续性，乃至从高潮到轻视只需要几年。曩昔包含同享轿车、同享单车在内的“新经济”，成果莫不如是。

2018年9月起，跟着哄抬房价、甲醛超支、P2P暴雷、高空置率等问题相继呈现，长租公寓风口消失，本钱逐渐落潮，2019年获取融资的品牌运营商已屈指可数。

这现已到了最坏的年代吗？触摸的大多长租公寓从业者，又会毫不犹豫地答复，这仍是一个很好的职业。

比方蛋壳公寓创始人崔岩8月参与博鳌房地产论坛时表明，未来十年我国公寓商场会有2.7亿租借人口，规划到达4.6万亿；现阶段长租公寓商场规划，浸透率大约仅2%；我国租借人口占比大约11.6%，英美及日本租借房源及人口占比都远远超过了30%。

“这个职业肯定是能够越来越好的，”建方长租总经理甘伟对观念地产新媒体猜测，“假设国家整个方针表现更强的相关性，那么近几年也是比较简单走出去的。”

走出窘境最直接的方法是继续对接本钱商场，不止一家从业公司有过上市的想法。2018年头，公寓家联合创始人宣告年内将发动上市；2019年8月，中骏集团表态期望将长租公寓面向上市。

包含最新被传上市的蛋壳公寓，曩昔一年在“规划年+服务年”战略下继续扩张，该公司年头以2亿元收买爱上租，办理财物规划升至45万间，至8月据崔岩发表，截止上半年公司办理财物规划已大概在50万间。这也被外界解读为做大财物包的行为。

但在这个被称为草创期的阶段，长租公寓并未构成有用的盈余模式，也是一向诟病的问题。蛋壳公寓即使规划抢先，关于盈余状况却仍鲜有发表。

长租公寓首要赚取租金差，这种做法现在难以构成杰出的财政模型。甘伟表明，“假设一间房确定性不错，再乘以一个可观的数量，这便是本钱商场给的估值。可当中有不确定性，并且我们的运营都是非标状况，这边好一点那儿差一点。”

盈余模式不明晰，导致本钱商场针对长租公寓企业并没有一个老练的估值系统，这也是横贯在那些寄望于对接本钱商场的企业面前一座大山。受访的长租公寓从业者大多表达了相似定见。

此前同享工作巨子WeWork估值从470亿美元暴降大约一半，除了营收规划难以支撑估值，其盈余问题也被商场忌惮，因其反映出资源投向生态系统打造而无法构成赢利奉献。

上述受访人士指，现在职业已不再粗豪式看待房子租金及数量，而是注重现金流，以及房子是否能发明租金以外的更多价值。这种探究其他服务场景的做法，意图是改变营收结构单一的问题。

“长租公寓运营组织通过优胜劣汰，现在存活下来的企业都高度理性，注重内部生长及企业价值。”言下之意，从业人士仍看好长租公寓的未来。

正应了崔健所唱：现实象个石头，精力象个蛋；石头尽管坚固，可蛋才是生命。