通信股票-保利物业、时代邻里挂牌上市 依赖母公司“输血”症结难解

保利物业、年代邻里挂牌上市依托母公司“输血”症结难解

财联社讯，在递送招股书四个月后，保利物业于12月19日在港交所正式挂牌上市，与其同日上市的还有年代邻里。

虽在同日挂牌上市，但两只股票的走势却不同较大。保利物业股价开盘大涨，报收45.35港元/股，涨幅达29.2%，市值242亿港元；年代邻里开盘即呈现破发，报收4.88港元/股，较发行价5.15港元跌落5.24%，市值44.34亿港元。

“本钱商场关于企业的预期是从运营的独立性、运营的稳定性、企业的成长性以及盈余才能等方面来进行归纳判别的，年代邻里股价破发阐明出资者对其不太认可。”一位组织资深分析师告知财联社记者。

我国企业本钱联盟副理事长柏文喜认为，首要是两者的规划、事务结构、财务结构以及所背靠的母公司实力不同，导致了两公司股价走势和估值存在较大差异。

尽管两公司在上市首日股价体现“冰火两重天”，但从企业开展现状来看，保利物业与年代邻里却面对一些类似的问题。

营收高度依托母公司

开发商旗下的物业公司对母公司的事务依托，一向是上市物业公司的“通病”，保利物业和年代邻里也不破例。

招股书显现，2017年、2018年及到2019年6月30日止六个月，由保利地产开发的物业，别离占保利物业办理所得收入的95.9%和88.6%及82.8%；由年代我国开发的物业，别离占年代邻里物业办理服务收入的约77.1%、73.2%及64.9%。

中信证券研究员陈聪曾指出，开发企业尽管能够在前期给予其部属的物业办理公司协助，但物业办理公司也可能会面对开发企业的掣肘。

上述组织分析师告知记者，过于依托母公司供给的开发物业，母公司开发新物业的才能及运营的任何晦气开展，或会影响物业公司取得相关新物业办理合同的才能。

不过，保利物业和年代邻里现已采纳办法，逐步削减对母公司的依托。

年代邻里履行董事兼行政总裁王萌在年代邻里挂牌上市时表明，未来除了来自年代我国的物业之外，年代邻里也会逐步向第三方企业寻求开展，来自年代我国的物业以及第三方物业未来的份额会坚持均衡份额，完成继续增加。

“总体上看，未来物业公司关于其地产相关企业的依托度会削减，估计会向60%的份额调整，在扩展规划方面未来物业公司更多会挑选收并购的形式进行。”易居研究院智库中心总监严跃进告知财联社记者。

“经过收并购来扩展规划是有必要的，此次IPO之后将有一部分资金用于收并购，年代邻里会加快收并购脚步。”年代邻里董事会主席白锡洪说。

据了解，年代邻里本次上市的征集资金将有65%会用于未来战略出资和收并购。保利物业本次上市的融资也将有一部分用于开展战略联盟及扩展物业办理事务的规划。

人工本钱居高不下

“保利物业背靠的保利地产的是一线归纳性开发商，每年能够为保利物业供给很多的新增各类物业办理面积，而年代地产的规划无法与保利地产比较较，给予本钱商场的对未来企业的成长性预期差异较大。”柏文喜表明。

财务数据显现，2019年上半年，保利物业完成运营收入28.2亿元，归母净利润3.2亿元；年代邻里营收为4.6亿元，净利润为0.41亿元。

但是，物业办理职业归于劳动力密集型职业，保利物业与年代邻里营收虽呈上升趋势，但其人工本钱也一向维持在高位，乃至年代邻里在人工本钱方面的费用还呈现大幅添加。

招股书显现，2016年、2017年、2018年及到2019年6月30日止六个月，年代邻里人工本钱别离占出售本钱总额的59.1%、56.1%、56.7%及67.7%。

关于大幅上升的人工本钱，王萌表明，未来年代邻里会致力于多元化开展，不单依托物业办理费收入，而多元化收入必定会掩盖相关人力本钱的添加。一起期望经过不断改进信息化办理体系以及智能化设备设备，以信息化手法逐步替代部分人工，进一步下降人力本钱。

相同，保利物业近几年在人工本钱方面的投入也处于高位。2016年、2017年、2018年及到2019年6月30日止六个月，保利物业职工本钱别离占总服务本钱的54.2%、59.1%、55.6%及55.4%。

“物业办理职业全体运运营绩向好，但随着人力本钱的不断提高，未来企业有必要立异性地寻求更多盈利途径以缓解本钱上行带来的压力。”前瞻工业研究院在陈述中称。

保利物业方面表明，操控及削减人工及分包本钱以及其他运营本钱非常要害，如未能操控本钱，可能会遭受亏本，且利润率可能会下降。

事实上，保利物业尽管是国内排行TOP5的物业公司，但其毛利率却低于职业平均水平。

国盛证券研究陈述指出，保利物业细分事务毛利率均处于职业偏低水平。从细分事务来看，2019年上半年公司根底物管、非业主增值、社区增值服务的毛利率别离为18.1%、21.3%、44.1%。

“比照其他首要上市物管企业，保利物业根底物管的毛利率仅高于中海物业及绿城服务。而非业主增值服务的毛利率是可比公司中最低水平，这也意味着非业主增值服务的相关买卖定价相对较低，社区增值服务毛利率仅高于蓝光嘉宝服务及绿城服务。”国盛证券分析师郑泽滨表明。

物业公司争相上市背面

据财联社不完全统计，到2019年12月20日，内地赴香港上市的物业办理公司数量已达17家。仅2019年，便有8家物业公司登陆香港本钱商场，其间多家物业公司由地产开发集团分拆上市。

“现在物业公司的地产母公司融资条件较差，融资途径狭隘，不得不尽量削减关于隶属物业公司的输血，乃至想从物业公司抽血来支撑母公司的开展，所以推进物业公司上市以构建融资渠道的内涵动力更强。至少在隶属的物业公司上市融资今后，能够当即减轻对其继续输血的压力，乃至还能够在必定程度上回哺母体。”柏文喜如是说。

华夏地产首席分析师张大伟则表明，轻财物的物业公司估值相对开发企业而言较高。从开展视点看，房企规划扩张将逐步面对瓶颈，下面便是存量时刻，现在不少房企都在企图在物业商场上有所作为。

依据我国指数研究院数据，2018年我国物业办理面积到达211亿平米规划，较2011年增加77亿平米。近年来房子竣工面积每年均坚持在9-10亿平米量级，这为物业办理职业继续奉献新增规划。

国盛证券研究陈述指出，估计到2020年根底物管商场规划将到达6610亿元，其间住所物业为3736亿元，非住所物业为2882亿元。

“物管企业大都起源于大型地产开发集团，房地产职业集中度提高、物业品牌效应逐步增强、以及上市企业并购提速，驱动职业集中度快速提高。”上述组织分析师表明。

依据我国指数研究院数据，2018年百强企业商场份额由2014年的19.5%提高至38.9%，TOP10物业企业市占率则由6.2%提高至11.4%。但比较上游地产职业，物管职业集中度仍有较大的提高空间。

“当时非住所物业竞赛格式涣散，不同细分范畴有较专业的物业企业掩盖，但集中度低，未来具有整合空间。比较住所物业较为老练的商场格式，非住所物业格式较为涣散，尤其是工业园区物业、医院物业及校园物业，没有有特别杰出的企业，仍有开展空间。”郑泽滨表明。