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青客蛋壳等长租企业曲线追求上市，或因这个大问题受阻

三天前，蛋壳公寓正式向美国证券买卖委员会递送F-1招股书，拟进行初次揭露募股，方案以“DNK”为买卖代码登陆纽交所。其实，动了上市年初的长租公寓企业不止蛋壳一家，在蛋壳之前，青客公寓已在10月8日递送招股书方案赴美上市，自若也传出方案2020年上市，筹资5到10亿美元的音讯。

蛋壳与青客的招股书发表了“长租形式”的详细细节，但也提醒出这一形式下，两家企业均无法盈余，乃至遭受较大亏本的为难实际。盈余才能也成为它们冲刺上市之路的暗影。

事务不断扩展

追求上市的青客与蛋壳均为涣散式长租公寓，从即从原业主手中租下住所，一致装饰后分房间租借或整套租借，其间蛋壳与业主签下的租借期限一般为四到六年，到本年6月30日，蛋壳与房东续签率为80%。

南边+记者在美国证券买卖委员会站别离查询到两家企业的招股书文件。蛋壳招股书称，其已成为国内开展最快、最大的一起生活渠道之一，到9月30日已在国内13个城市布局，其公寓数量已有406746套，与2015年末时的2434套比较增长了166倍，入住率为86.9%。青客招股书也发表显现，到本年6月底，其可用租借房子数量已有96854间，入住率为90.6%。

蛋壳公寓在招股书中表明，此次上市融资的意图包括三个方面。一是扩展规划，二是增强本身技能才能，三是一般性资金用处。

招股书显现，蛋壳公寓收入和现金流首要来自租金和服务费，并指出在公寓有租客入驻前会用17-21天进行装饰预备，该期间不发生收入，但有装饰本钱和向业主付租借借本钱的指出，公寓房间租借后会发生定时收入。

2017年一季度至2019年三季度，蛋壳公寓每季度收购公寓单元的出资回收期大约为12到20个月，并表明跟着规划扩展将进步本钱功率，缩短出资回收期。

都在遭受亏本

依据招股书发表，本年前9月蛋壳公寓每间房子均匀租借本钱为2155元，而每间房的租借本钱为1564元。不过，蛋壳公寓收取租金和服务费的收入形式并没有发明盈余。

数据显现，2017年和2018年，蛋壳公寓净亏本别离为2.715亿元和13.697亿元，本年前9月累计净亏本25.162亿元，调整后的EBITDA为负14.609亿元。南边+记者注意到，蛋壳公寓本年前9月营业额到达49.997亿元，但租金开销就高达44.502亿元，简直被摊平，再加上其他费用，亏本可以说是铁板钉钉的工作。

招股书在危险要素部分也指出，在往后持续大力出资扩展布局、提高质量和研制的一起，无法确保未来可以从经营活动中发生净利润或正现金流量，但也表明公司处于快速增长阶段，跟着越来越多的公寓单元度过出资回收期，其盈余才能将会持续改进。

与蛋壳境遇相同，青客公寓本年前6月亏本3.732亿元。依据该企业招股书发表的信息，到6月底，其总资产20.35亿元，总负债27.03亿元，资产负债率达132.8%。与此一起，6月底青客公寓持有现金4.506亿元，短期告贷和一年内到期的长期告贷总计1.492亿元，此外还有8.726亿元的租借分期贷，克而瑞研究中心据此以为，青客公寓金短债比仅为0.44，若不能及时融资或有偿债危险。

此前，青客公寓创始人金光杰承受媒体采访时曾表明，估计12万间是长租公寓的盈亏平衡点，但是蛋壳却刚好成为他观念的反例——房子规划已是12万间的近3.4倍，却仍没完成盈余。

上市进程的最大难题

青客与蛋壳是最早提交招股书、追求上市的长租公寓企业，不过在此之前，与长租形式类似的联合工作范畴，WeWork曾追求上市却终究失利。

WeWork本来方案筹资30亿美元，但因盈余才能与高估值的不匹配，继而引发了出资者的质疑。事实上，在2018年净亏本就达32.91亿美元，但2019年1月的估值却高达470亿美元。在9月份抛弃初次揭露募股后，其估值现已降到100亿到120亿美元。

估值暴降也为长租公寓企业发出了警示，但即便如此，蛋壳与青客依然挑选赴美IPO之路，这在必定程度上提醒了国内长租品牌一起的窘境。

克而瑞研究中心以为，因为前期投入较大，盈余周期较长，长租公寓若短少必要的资金支撑，将无法维系持续的开展需要。经过上市，长租企业可以保证资金链的健康，此外还可以将融得资金投入到开展中。此外，高负债也将会对长租企业规划的持续扩张带来妨碍。

再加上此前部分长租公寓企业呈现资金链断裂、关闭等现象，因而关于长租公寓的出资组织而言，经过IPO上市也不失为一种退出途径，可以提早收益、涣散危险。此外，青客和蛋壳都挑选赴美上市，也是遭到境内监管较严等要素的影响。

克而瑞研究中心以为，关于长租职业而言，赴美上市虽可以处理一时的资金问题，但若盈余形式这一核心问题不处理，即便上市也杯水车薪。

葛政涵