苏州东吴证券-东莞合肥等多地土地调控升级 剑指非理性拿地 土地调控

东莞合肥等多地土地调控晋级剑指非理性拿地

部分城市土地商场升温遭受监管层预警后，地方政府也“亮剑”非理性拿地。

据新京报记者计算，现已有包含姑苏、合肥、东莞等城市晋级土地调控方针，比如姑苏下降一次性报价最高限价，合肥约束相关公司竞买同一宗地块，东莞新规致使“价高者纷歧定得”，更有我国银保监会发文整治银行组织乱象，比如表表里资金直接或变相用于土地出让金融资。

土地是房地产之母，抢地大战、高价地呈现、溢价率攀升，土地商场的高热会直接推进楼市的升温，这不利于稳地价、稳房价、稳预期的调控方针。在业界人士看来，目前我国的调控现已取得了阶段性发展，调控效果更是来之不易，关于地方政府来说，晋级调控方针按捺发热的土地商场，很有必要。

竞地价高者纷歧定得

6月6日，东莞市公共资源买卖发布《东莞市国土资源上买卖到达上限后的终次报价规矩》。规矩指出，在上报价到达上限后，买卖系统暂停承受新的报价，转为通过上终究一次性报价方法，以终次报价中最挨近一切终次报价平均价的准则承认竞得入选人的竞价方法，其所报价格承以为该宗地终究报价。

也就是说，依照原有的规矩，一块地价高者或者是谁竞得自我克制面积多就能取得，这关于更有实力的房企来说，时机更大，也更简略推高地价。新规矩改变了上述游戏规矩，当地价或者是竞自我克制到达上限后，进入“终次报价”环节，一次性报价、最挨近平均价格的房企才干摘得地块，这中心增加了偶然性，只需可以进入“终次报价”环节，任何一个房企，不管实力是否微弱，都有时机摘得地块。

而关于可以进入“终次报价”的资历，也较为简略，依据规矩，在“终次报价”前，已报出至少一次有用报价的竞买人，主动取得“终次报价”资历。未报出有用报价的竞买人，须在资历承认环节赞同承受上限报价后，才干取得“终次报价”资历。

易居智库研讨总监严跃进表明，上述新政关于整个土地商场价格有积极作用，由于报价最高的纷歧定能拿到地，这使得企业拿地会愈加理性，有一些拿地资金预算不是许多但报价最挨近也有时机拿地，也能愈加表现拿地的公平性。

在东莞之前，合肥也出台了土地调控方针。5月21日，合肥市自然资源和规划局发布《关于进一步清晰竞买资历查看的公告》。公告指出，为保护土地商场的揭露公平公平，自即日起，竞买人在处理含有产品寓居用处地块的竞买报名登记手续时，须提交其操控的子公司、操控其的母公司或其母公司操控的其他子公司、或其母公司操控的其他子公司操控的子公司等相关公司不参加同一宗地竞买的书面许诺。书面许诺须清晰：如有上述状况的告发和投诉，经相关部分查实后，无条件承受撤销土地竞得资历、归入自然资源商场信誉“黑名单”、两年内不得报名参加合肥市范围内土地竞买的处理。

更早对土地竞拍方针进行收紧的还有姑苏。5月17日，姑苏市吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地7号公告地块挂牌出让的弥补公告》，该宗地块的商场辅导总价及一次性报价悉数下降，其间一次性报价最高限价降幅为18.7%。5月23日，该地块中止出让。尔后，姑苏又将两宗寓居用地的限高和容积率目标调高。业界专家表明，姑苏此举旨在降温土地商场。

政府严查土地资金来源

土地调控方针晋级背面是发热的土地商场，抢地大戏演出、高价地呈现、溢价率攀升。以东莞土地商场为例，在土地新政发布前，现已采纳最严厉的土地竞拍方针，“限价+竞拍自我克制面积或自我克制年限”，可是这难以阻挠房企拿地的决计。

2018年，东莞土地商场遭受调整，停止挂牌、流拍地块共9宗，占全年挂牌的26%，创近6年新高。可是本年4月份以来，东莞土地商场升温显着，地块提早确定、封顶摘地、秒杀的状况一再演出。更有神操作，在竞拍过程中，有房企接连报价，以最快速度触顶土地价格和约束条件上限。

4月23日，东莞万江地块在进入挂牌出让时刻仅3分钟，便被竞价者以“最高限价30亿+自我克制面积100%(商业)”封顶确定，过后揭晓拿地者为保利。在竞拍过程中，保利自己接连加价30次。4月29日，东莞2019WG012号地承受上报价，终究，融创我国以“10.23亿元+自我克制年限40年”摘得该地块。在竞自我克制环节，融创曾接连出价16轮。

克而瑞地产研讨中心分析师杨科伟表明，东莞受深圳外溢，加上粤港澳大湾区规划的影响，全国投资者蜂拥而至。

2019年二季度以来，包含东莞、姑苏、杭州、南京、合肥、宁波、郑州等二线城市土地商场升温。华夏地产研讨中心计算数据显现，2019年前5个月50大城市算计卖地1.59万亿元，同比上涨12.3%。其间卖地最多的城市分别是杭州、天津、武汉、姑苏、北京、重庆等，有9个城市卖地高达500亿元以上，卖地超越200亿元的城市也高达30个。其间5月单月，有22宗地块溢价率超越了20%，占比高达63%，这在2019年初次呈现。

部分城市土地商场升温，其间一个重要的原因是资金面的相对宽松，传递到了楼市，也传递到了土地商场。华夏地产研讨中心计算数据显现，本年1月-4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增加8.9%，增速比1月-3月份进步3个百分点。

事实上，关于企业拿地资金来源的监管现已落下靴子。5月17日，我国银保监会下发《关于展开“稳固治乱象效果促进合规建造”作业的告诉》，整治银行组织乱象，比如表表里资金直接或变相用于土地出让金融资。

严跃进以为，关于土地出让金融资的查看十分及时，近期全国各地土地商场忽然升温，高价土地的出让显着增加，许多城市土地价格和溢价率节节攀升，与当时稳地价的方针基调不相符。

新京报记者段文平修改武新校正危卓