江山欧派-新力地产净负债率藏猫腻？“合约预收”骤降转负成张园林最大担忧净负债率多少合适

新力地产净负债率藏猫腻？“合约预收”骤降转负成张园林最大忧虑

2019年11月15日，在房地产职业并不景气的调控周期内，张园林带领新力地产逆势登陆港交所。

彼时，他或许并未想到，2019年新力地产成绩会“如此之好”。

4月27日，新力地产财报数据显现，其营收、赢利、负债率等中心目标纷繁向好。

详细来看，2019年新力地产总合约出售额及权益合约出售额别离为914亿元、451亿元，别离同比添加28.6%、30.1%。2019年总收益约为270亿元，同比添加220.7%；现金及银行结余约为166亿元，同比上升64.9%。

在出售大幅添加背面，新力净财物负债率却应声下滑，从2018年的237.9%降为2019年的67％，与职业形成了鲜明对比。

克而瑞数据显现，到12月末，TOP100房企累计权益出售金额同比微增6.5%，远低于2017年的40.5%和2018年的35.1%，房地产职业全体“失速”显而易见。

与此同时，不少房企负债率逆势上扬。跟着职业融资环境收紧，2019年底房企永续债同比添加13.89%；若把永续债计入债款，2019年职业净负债率升至83.03%。

为何新力地产能独善其身，净财物负债率从273.9%骤降至67％？

01净负债率大降下的本钱腾挪术

透过财报数据，一探终究。

如上图所示：2019年，新力地产有息债券包括活动负债－计息银行及其告贷、公司债券，以及非活动负债－计息银行及其告贷、公司债券，算计约为257亿元。同期货币资金及财物净值别离为166亿元、149亿元。

同理，2018年新力控股有息债券算计约221亿元，同期货币资金及财物净值别离为101亿元以及51亿元。

依照“净负债率＝/净财物”大致衡量：2019年净财物负债率＝/149=61%；2018年净财物负债率＝/51=235%。

不难发现，以上公式得出的净负债率，虽与财报中有所收支，但相差不大。

从公式中不难看出，致使负债率下降的要害目标是分母净财物的巨额添加：其从2018年底的51亿元，添加至2019年底的149亿元，增幅高达192%。

而净财物翻倍添加，与新力地产“于合营企业的出资、于联营公司的出资、出资物业”三项对外出资密不可分，2019年三者算计新增财物净值92亿元。

而新力地产合营、联营企业首要从事的，亦是物业开发类活动。

所以，新力地产经过联营/合营添加对外出资，终究提升了财物净值，继而大大下降了净财物负债率。

实践上，除却新增对外出资，新力控股也在经过截然相反的方法来削减负债。

企查查计算显现，4月29日，新力地产集团将所持安徽新创房地产开发有限公司部分股权进行质押，出质股权数额为2亿元，质权人为民生银行合肥分行。

如下图所示，现在新力地产算计4笔有用股权出质，其间对惠州新力力创房地产集团有限公司出质金额高达20亿元。

而细究起来，除却惠州新力力创外，其他三家被出质企业均有一个一起特征：新力地产先转让了上述子公司的部分股权，继而将剩下股权质押。

4月15日，新力地产完结对安徽新创的股权转让，其持股份额由100%降为50%；4月29日，质押剩下股权。

2019年8月27日，新力地产完结对江西江西凯笛思股权转让，其持股份额由100%，降为30%；8月29日，新力地产质押剩下股份。

2018年12月4日，新力地产完结对江西阳焱股权转让，其持股份额由100%降为20%；尔后12月10日，新力地产质押剩下股份。

职业人士冯武剖析，“近期房企融资较难，股权转让与质押的融资方法被房企广泛选用。一般言，若上市公司对子公司持股份额降至51%以下，则会失掉控制权，财政便可不再并表。新力地产经过一系列转股质押完结融资之余，亦可将这类企业扫除报表之外，然后下降企业负债”。

一方面，经过扩展对外出资进步财物规划；一方面，经过转股质押取得融资，下降负债。如是罢了，新力地产的净财物负债率，得以飞速下降。

但净负债率下降背面，本钱腾挪效应几许，本质负债又下降多少，尚难言说。

02运营现金流通负，合约“预收”骤降255亿

财物负债之外，现金流目标或更为直观。

财报数据显现，2019年新力地产出资净流出近93亿元，比2018年的净流出13亿，多流出了80亿元。

无独有偶，运营层面更是不容乐观。2019年新力地产运营活动发生的现金流净流出超38亿元，比2018年净流入17亿，绝对值少了55亿元。

而作为企业造血功用，运营现金流大幅削减则意味着企业变现才能削弱，长时间继续下来则会影响企业的竞争力。

运营活动现金流削减，要点体现在两个方面。

首先是受限制性现金，2019年新力地产受限现金大幅添加至31亿元。

其次，也是最重要的，2019年新力地产合约负债为62亿元，而2018年同期数据却为193亿元。

上述职业人士指出，“合约负债往往包括房企对客户预收垫款，负数则意味着对用户的合约预收，无法掩盖企业的合约开销”。“简言之，新力地产的合约预收大幅削减，这也是导致运营性现金流科目由正为负的最大要素。”

但超百亿的资金坑，总得有“人”来填，这便只得靠融资活动。

2019年，新力地产融资超166亿元，较2018年的38亿，添加337%。而巨额融资首要来源于联营公司垫款以及银行告贷。

但很多告贷背面，债款压力也随之加剧。

数据显现，新力地产地产一年内到期债款超115亿元，第二年亦达114亿元，短期偿债压力较大。

此外，2019年新力地产融本钱钱高达9.2%，简直为职业之最。而这也能从旁边面反映出，新力地产对资金的渴求非常激烈。

03结语

一手大幅融资，易手大笔投出，新力地产靠着“本钱腾挪”做大财物，完成了净负债率的大幅下降。

但巨额融资之后，直接推进实践债款大幅攀升，这给负债率大降，提出了大大的问号。

而运营现金流通负，则是另一个要害信号，特别合约负债大额转负，暗示出企业运营周转才能的下降。

这对只是上市半年的新力地产而言，应战不小。