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一、首家大型地产公司财报

2020年3月，各大上市公司开端进入财报发布时刻，其间大型地产公司十分有目共睹。地产巨子万科首先发布了2019年财报。

早前大林在《200万的房子，首付60万，告贷140万，背面的财政含义是什么？》以“大白话”的方法解说财政报表中的“三张表”（财物负债表、赢利表和现金流量表）。

下面，咱们将以万科地产为例，让咱们愈加了解商业国际。一起，小白读者中关怀地产的人不在少数，各位也能够透视地产公司的情况。

万科财政报表的文字描述部分是这样的：

陈述期内，万科完成运营收入3678.9亿元，同比添加23.6%，增速与去年相比根本相等；完成净赢利551.3 亿元，同比添加11.9%；完成权益净赢利 388.7 亿元，同比添加15.1%。相较于去年同期，净赢利及权益净赢利的增速至少下滑了5个百分点。

2019年完成营收3679亿元，净赢利389亿元，同比别离添加24%和15%;出售金额6308亿元，已售未结合同金额约6091亿元，较2018年末添加15%;运营性现金净流入457亿元，运营性现金流接连11年为正。

……

关于财经小白而言，或许看不大懂，但“感觉”不错！

咱们回忆一下“三张财政报表”的内容：

财物负债表：财物=负债+所有者权益

赢利表：收入-本钱费用=赢利

现金流量表：现金的增减，及依据其用处划分为运营、出资及融资三类活动。

详细到万科地产（2019年财报）：

财物负债表：1.73万亿=1.46万亿+2706亿

赢利表：3679亿-2943亿-……=389亿元（净赢利）

现金流量表：

运营活动发生的现金流量净额：456.9亿

出资活动发生的现金流量净额：-286.3亿

筹资活动发生的现金流量净额：-333.4亿

大林在早前的文章中说到，好公司的特征是：

1、财物负债率低

2、总财物收益率高

3、净财物收益率高

万科不像典型的优质公司，由于它的财物负债率十分高，已为84.36%。当然，这也是咱们房地产公司的常见情况。

有人不了解财物负债率的含义。

其实十分简略，你能够了解为自己兜里有100元，但84.36元都是借的，年末要还。当然，实际中的还款日期比较多样，有一年内要还的，有几年后要还的。

至于总财物净赢利率能够了解为，你拿着兜里的100元经商，一年能赚3.38元。

有人或许觉得，拿100元才赚3.38元，这样也太低了，还不如存银行或买理财产品。

但是，各位不要忘了，万科作为企业能借许多钱，兜里100元中的84.36元都是借的，只要15.64元是自己的钱。所以，你若拿着15.64元，用一年时刻赚取3.38元，净财物收益率便是22.47%。

这么一算，咱们应该能区别“总财物收益率”和“净财物收益率”了。

实际生活中，咱们身边的朋友喜爱用信用卡套现，然后拿着这笔钱去经商，或许对外“放贷”，这都无形中加大了自己的财物负债率。部分赚到赢利的人还会向身边朋友夸耀自己的理财才能。但是，这也无形中添加了危险，而且可控性低。

与此一起，大林有必要给咱们解说一下，运营活动现金流的重要性。运营活动现金流是企业运营发生的，简略了解便是自己靠生意挣钱。出资和筹资活动发生的现金流便是借钱融资或许变卖财物的现金流，这就无关生意了。

实际中，有不少老板，自己生意不咋样，年年亏本，但撑了好多年不破产，关键在于融资才能强，或许及时卖财物还钱。

在2019年，万科能取得456.9亿的运营活动现金流，阐明它是真实的干活，且自己的生意能赚取到手的钱。

为什么赚到手的钱很重要呢？

大林知道不少搞工程的小老板，给他人盖项目，经常是超越一年都拿不到尾款。年末简直要刷几家银行信用卡。这便是赚的是账面赢利，不是到手的钱。

所以，咱们不要被纸面富有给骗了！

二、房地产环境

大林以为，剖析公司情况，咱们重视商场环境。咱们在万科的财报中，能够看到其对2019年房地产商场的回忆。

首要有四点：

1、要点城市出售面积整体保相等稳添加，三四线城市出售面积有所下滑。全国商品房出售面积同比微降。国家计算局数据，2019年全国商品房出售面积17.16亿平方，同比下降0.1%；出售金额15.97万亿元，同比添加6.5%。

2、万科公司产期要点调查的14个城市商品住所同意预售面积同比添加4.2%，成交面积同比添加8.8%，去化周期约9.7个月。

（14个城市：北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、姑苏）

3、房地产新开工面积增速回落。全国房地产开发出资13.2万亿，同比添加9.9%。土地商场供给和成交面积同比微增。我国指数研究院计算，2019年全国300个城市住所类用地供给建面同比添加4.7%，成交建面同比添加7.4%。

4、职业融资仍然受限。

万科站在地产商的视点，简直把整个地产职业都捋了一遍。若你有房产出资方案，能够参阅万科对房市的观点。

三、万科的小心思

细看财报，大林发现万科的出售会集度十分高，全国分为四大出售区域，但有房地产结算的会集在46个城市。万科在地产圈归于保守派，一遇到晦气环境，就大喊“活下去”。所以，房子扎堆在经济核心区，咱们也能了解。

至于万科卖一套100万的房子，赚咱们多少钱，财报也给出了答案。

一年时刻，卖一套100万的房子，万科均匀赚13.50万。

更出人意料的是万科融资本钱也十分低，银行告贷根本是按约好利率上浮-5.88%，债券为2.95%-5.35%，其他告贷为3.62%-6.16%。作为一家地产公司，万科的融资本钱乃至比一些买房人还低。

地产公司中，融资本钱有显着的队伍：

榜首队伍（融资本钱在5%以内）：中海、华润、招商、保利、龙湖、金地、万科和金茂

第二队伍（融资本钱介乎5-5.5%）：远洋、绿洲和绿城

第三队伍（融资本钱在5.5%以上）：公司许多，纷歧一列出了。

地产职业资金紧张的情况，早在2019年末就呈现了。

面临融资端的收紧，中小型企业发行海外债的规划较往年添加显着，2019年10月份共有13家房企发布挨近50亿美元的融资方案，仅11月5日一天之内就有四家上市房企发布海外融资公告。

融资本钱低的公司，在高负债率的情况，生计概率更高。

四 、疫情影响

疫情对房企发生了不小的冲击，万科也不破例。据祝九胜泄漏，疫情对万科的影响，首要体现在出售、现金流、开工等方面。

从出售上来说，1月份对万科公司根本没有影响，2-3月的出售同比降低了510亿元。

祝九胜称“以上这些影响终究就体现在现金流方面。出售回款削减，本钱添加，而且也给未来1-2年发生了远期的结算压力”。不过也有比较达观的当地。现在，南边区域的额来访量已康复到6成；北方区域康复到了3成。

这也就解说了部分房企为什么搞促销活动了！

数据显现，2019年上半年，80家上市房企有息负债规划达6.61万亿，也便是说即便什么都不干，每年的利息开销就有几千亿了。

特别时期，房子卖不出去，每天的利息开销便是一笔巨大的开销。要是三个月没有收入，现金流再好的房企都熬不下去。

近期，某房企搞出售促销活动，3天收到房款580亿元。

大林觉得，咱们能够特别留心未来数月的地产公司财政数据，特别是2020年一季度和二季度财报，由于真实的影响，咱们能够从中发现。

今日看来一眼股市，发现绿色蛮多的！

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