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天通苑社区包含746栋住所及非住所修建，所办理的泊车位面积适当于107个足场，总修建面积超越1000万平方米，常住人口超越28万，以及简直相同数量的流动人口。这个数字已接近于浙江绍兴或许宁夏银川的市区人口规划。天通苑曾是北京房价最为廉价的经适房社区之一，但其物业公司的水平却较为惊人。

房报记者 许倩 北京报导

北京市的经济适用房集合区域、有“亚洲社区”之称的天通苑,孵化出了一家上市物业公司。近来，办理天通苑社区的物业公司——天通苑社区服务集团有限公司正追求上市。

3月17日，天通苑社区服务集团在香港联买卖所发表了招股书，正式进入上市程序。这意味着，天通苑社区服务集团将成为继活、海物业、奥到家后，第四家在香港上市的内地物业公司。

天通苑社区包含746栋住所及非住所修建，所办理的泊车位面积适当于107个足场，总修建面积超越1000万平方米，常住人口超越28万，以及简直相同数量的流动人口。这个数字已接近于浙江绍兴或许宁夏银川的市区人口规划。

天通苑曾是北京房价最为廉价的经适房社区之一，但其物业公司的水平却较为惊人。

招股书显现，2015年天通苑社区服务集团毛率到达28.2%，总资产回报率10.8%。其，物业办理费占公司总收入比重，2015年该份额达68.3%。

“物业办理公司因为之前形式的限制及对物业费的价格控制，自身很难，一般捉襟见肘，还要发商补助，所以物业办理公司上市十分难。近年来物管公司经过增值服务改进了情况，改进了预来完成上市。从天通苑物管公司发布的财务数据看，这个招股书做得适当美丽。”大华购物心联盟主席助理柏文喜在承受国房地产报记者采访表明，假如不是经过相关买卖造出来的财务数据，便是形式具有独特性。

毛率达28.2%

物业费收入占七成

天通苑社区的特点是大。依据招股书，该社区共为五大区域：天通苑、天通东苑、天通西苑、天通北苑及天通苑。其，又细成18个小区。社区内有6家大型购物商场、1家电影院、22个银行行点、4家医院及34所校园与幼儿园。

依据国指数研究院对天通苑社区的查询，天通苑业主多是等收入人，且以自主为主。天通苑社区居民，业主占比83.8%，租户仅占15.7%；年龄在15岁~59岁的青年占比达56.6%，60岁以上白叟仅占27.6%；年收入超越10万元的占到51.4%，有2.3%的家庭年收入在40万元以上。

尽管这些业主大部并非高收入，可是，天通苑社区服务集团的体现却不俗。

招股书显现，天通苑物业办理相关服务总收益复年添加率为3.1%，从2013年的2.24亿元添加至2015年的2.38亿元，毛润从2013年的4694万元添加至2015年的6725万元，年内溢从2035万元添加至2648万元。2015年毛率到达28.2%，净率11.1%，总资产回报率10.8%。

天通苑社区服务集团的总收益来自于三大板块——物业费、泊车费及代收共用事业费。其，物业费收入从2013年的1.54亿元添加到2015年的1.63亿元，占到同营收总比重的68.3%，物业费缴费率达98%以上。物业费首要用于天通苑社区的物业、公共区域及设备供给的物业办理服务及额定服务，包含水泵、电梯、消防设备的运作及修理、废物整理、污水处理及装饰办理服务。公司向经济适用房及商品房收取的物业费别为每月每平方米0.55元及1.76元。

泊车办理服务费收入从2013年的5830万元添加至2015年的6584万元，占同总收入的27.6%。天通苑共有74个地下泊车场，占地面积超越47.6万平方米；同还有超越1.4万个地上泊车位，占地面积超越29万平方米。所管泊车位总占地面积达76.7万平方米，适当于107个足场。

天通苑社区服务集团称，天通苑地下泊车场的定车位，每年收费2200元；地上泊车位则视车型每年收取1600元或2300元。按小泊车的话，每小每辆车泊车费是1元，接连停一天收费5元。

还有一部运营收入来自于代收共用事业费服务，2015年这一数额为978万元，占总收益的4.1%。比方供暖费，天通苑社区服务集团在代供暖公司收取供暖费，会收取必定份额服务费，2015年该服务费份额为5%。

佟佐仪宗族100%控股天通苑社区服务集团

此次上市招股书，也将天通苑社区服务集团的股东布景予以发布。

招股书发表的信息显现，佟佐仪宗族持有天通苑社区服务集团100%股权，为公司及隶属运营组织的控股股东。其，佟佐仪之子于冬笑直接持有天通苑社区服务集团72％股份，担任董事会主席、履行董事；佟佐仪之女于冰及外孙孙允和直接持有18%股份，于冰任公司非履行董事；另一女于凌则直接持有10%股份，任非履行董事；佟佐仪虽未持股，但担任非履行董事职位。现在天通苑物业的供暖商，则是于氏姐弟继父的亲弟弟。

而天通苑社区的发商系天通苑社区服务集团旗下的顺天通房地产发集团。材料显现，顺天通发家于黑龙江省哈尔滨市，前身是哈尔滨天通房地产发公司，首任董事长正是佟佐仪。

佟佐仪曾在哈尔滨人民银行直大街办事处、国农业银行哈尔滨行先后任职近20年。1989年，佟佐仪到哈尔滨农业银行隶属的哈尔滨市房地产发公司担任总经理，7年后担任天通房地产发公司（即如今的顺天通）董事长至今。

1999年，天通苑成为北京市首批发建造的19片经济适用住宅项目之一，而佟佐仪获得了该项目发权，这也是顺天通房地产发集团发的首个项目。彼，天通苑一建在抛弃的旧厂房和巨大的废物场上，二才始拆迁白坊、太相等村。2000年初次对外出售，均价仅为每平方米2650元。

佟佐仪以为，微运营将成为代干流。“北京天通苑这个项目在直接的经济收益上的确没有多少，但这个项目不光发明了上万个工作岗位，还带动了整个周边区域的经济开展和相关职业的开展，这便是微运营的联动社会效应。”

微运营给天通苑社区服务集团带来了上市时机。此次上市后，香港社会公众将持有天通苑社区服务集团25%或以上股份，于氏宗族持股将被稀释，但仍是公司肯定控股股东。

谋划天通苑才智社区

不再满足于单一社区

关于未来开展，天通苑社区服务集团在招股文件表明：公司推出“天通苑才智社区计划”，旨在提高社区办理服务的质量及功率，逐渐下降运营本钱。“天通苑才智社区计划”首要包含两个项目——社区综办理和社区增值服务，未来将建立上智能社区办理，作为连接上及线下资源的一站式东西。估计从2016年下半年始两个阶段完成。

“假如此次上市成功，募得资金将用于发社区办理、资社区养老服务，以及资其他社区增值服务，如装饰参谋、广告及轿车维护等。还将用于潜在收买物业办理公司。”天通苑社区服务集团方面表明。

国指数研究院查询亦显现，社区增值服务包含养老服务、送餐及家用物品递的物流服务，将有很多需求。未来科技城（间隔天通苑社区约5~10公里）的开展将进一步添加天通苑社区商户及服务供货商行将服务的人口规划。

“天通苑物管上市很可能掀起内地物业公司赴港上市潮流。该企业上市后将会把征集到的资金用于事务扩张，未来开展前景光亮。”咨询参谋崔瑜对国房地产报记者表明。

到记者发稿，天通苑社区服务集团方面未承受记者采访。