昆百大(昆百大集团官网)

今年末，昆百大新纪元广场B座商场的6年租期就要到了，又将面对与很多业主商洽续租的问题。和6年前比较，实体商业的运营局势进一步恶化，续租难度也进一步添加。

尽管现在的昆百大早已成为京城中介我爱我家旗下的一部分，商业所占比例并不大，但毕竟商业运营才是昆百大的老本行，尤其是坐落三市街的新纪元广场，是昆百大的根据地，现在B座商场租期行将到期，对昆百大来说，继续租借继续运营，好像并不是一个问题。但是，工作其实并没有那么简略。

或许有些人不太清楚，昆百大作为云南最老资格的商业运营企业，在昆明人印象中，曩昔几十年一向在南屏步行街开商场，莫非上面挂着昆明百货大楼几个大字的商业大楼，其实是租来的？

这栋商业大楼（B座商场）的确并非昆百大一切，但一开端并非如此。

2003年，昆百大将自己具有的新纪元广场B座商场分割为若干个出售单位对外出售，然后由昆百大商业有限公司从业主手上租回来运营，所以新纪元广场B座尽管看上去是一个全体，也一向由昆百大在运营，但实际上内部现已归于若干面积不等的产权单位，持有人各不相同。

新纪元广场B座商场

根据昆百大与业主的协议，业主将自己具有的商场面积，出租给昆百大商业有限公司统一运营，租期为6年一个周期，到期后两边洽谈续期。

2009年，新纪元广场B座第一个租借周期届满，两边同意续期至2015年。2015年第二个租借周期期满后，两边同意续租6年至2021年末，昆百大商业公司将支付的租金总额为27600万元。

27600万元的租金开销是个什么水平呢？根据我爱我家年报发表的数据，新纪元广场B座商场的总面积为20173.52平方米，6年支付租金27600万元，折合每平米每年租金2280元，也即每月190元/平方米。

在昆明市中心，寸土寸金的商业黄金地段，这个租金水平是高仍是低，只要当年出资购买新纪元广场B座产权商铺的出资人才知道。由于时过境迁，现在现已很难查到出资人当年购买商铺的价格，不曩昔年10月，呈贡法院从前拍卖过新纪元广场一楼的“一间”15.18平方米商铺，拍卖起拍价为122.4万，但两次拍卖均无人报名。

假如按起拍价核算，商铺的每平米拍卖价就超过了8万元，考虑到新纪元广场的土地期限恐怕已所剩不多，这个价格并不廉价。假如按阿里拍卖标示的180万市场价核算，每平米单价更是高达11.86万元。

新纪元广场B座看上去是一个完好的商场，但其实已被分割为若干产权单位

这么贵的商铺，租金报答是多少呢？拍卖公告显现的年租金为66894.59元（税前），折合每平米年租金为4406.76元，每月367.2元/平米，比我爱我家财报中发布的均匀租金高得多，当然这是由于被拍卖的这个商铺是在一楼，方位比较好。

但即使是一楼比较好的舱位，假如按122.4万的起拍价算，租金年报答率也只要约5.47%，并不算多高。要是按第一次拍卖153万的起拍价算，年报答率更是低至4.37%。

由于对租金等问题不满，在2016年新纪元广场B座商场新一轮租期租借协议收效后，多个业主将昆百大商业公司告上法庭，提出“《昆明新百货大楼Ｂ座产权商场2016年暂时业主大会会议抉择》（以下简称会议抉择）未经质证，该会议抉择的计票根据（表决票草稿）亦未提交法庭。实际上，该抉择在表决过程中存在程序违法、表决票造假等景象，严峻违背业主志愿。”

天眼查的相关信息显现，以相同理由申述昆百大商业公司的业主有几十人之多。但这些诉讼均以业主败诉告终。昆百大方面自辩的其间一个理由是：“涉案商场系产权式商场，根据该特色，业主经过业主条约和业主大会抉择的方法，对其商铺使用权和占用权进行适度限制或让渡，可以统筹大多数业主利益。”

这也透露出产权商铺权力鸿沟界定的一个扎手问题。在上一年末呈贡法院拍卖新纪元广场B座商铺时，法院公告也清晰说到，“标的物无图纸，物业、业主委员会都无法确认标的物方位，业主按占比分红”。这其实意味着，新纪元广场B座商场尽管名义上被很多出资者持有，但是假如昆百大不租，业主很难独自处置，由于连“物业、业主委员会都无法确认标的物方位”，所谓的产权，其实更像是某种分红权。

新纪元商场运营多年，装饰和设备现已开端老化，继续运营或许需求创新改造

转眼之间，新纪元广场B座商场又将到决议下一个6年租期的时分。公私分明，在实体商业运营如此困难的状况下，昆百大现已从业主手上继续租了18年，假如按2015-2021的总租金核算，一共支付的租金现已有七八亿，也算是不错了。同一个时期，昆明绝大多数返租式产权商铺都呈现租借方跑路、无法实现租金的状况，昆百大坚持这么长期，现已十分稀有。

因而，假如没有意外，第四个租期仍旧会续租，由于对业主而言，这种无法独自处置的产权商铺，其实只要租给昆百大一条出路。而对昆百大来说，即使商业运营再困难，即使我爱我家的主业早便是房地产生意，但是从运营了几十年的根据地撤离，价值也难以承受。

已然续租对两边来说都几乎是仅有挑选，接下来的问题是，租金该怎样定？现在，实体商业的大环境比6年前愈加恶化，周围的王府井百货现已封闭部分楼层，削减运营面积，新纪元商场假如运营面积无法减缩，下降租金好像更符合局势，但那么多业主能承受吗？