新股特发服务300917行业分析

12月10日：政策回归常态 短线大盘还将惯

　　今日可申购新股：健麾信息、特发服务。　　今日可申购可转债：高调转债、靖远转债、财通转...

新股特发服务300917行业分析新股特发服务300917申购价值分析京东健康 一家靠壮阳药和避孕套撑起3000亿市值的公司？今日新股申购指南：特发服务申购代码300917 发行价格18.78元/股今日新股申购指南：健麾信息申购代码707186 发行价格14.20元/股财通转债783108投资价值如何？

　　公司简介

　　特发服务一直以综合设施管理服务为核心业务，致力于成为中国高端综合服务运营商。公司所从事的服务内容包括综合设施管理、空间管理、安全保障、环境管理、高端接待、会议服务等，管理的项目涵盖高新科技园区、商业综合体、政府机关、学校、住宅等多种类型。2019年前五大客户为华为系、阿里系、特发集团、中国移动和武汉东湖新技术开发区政务服务和大数据管理局。竞争格局上，国外主要竞争对手为戴德梁行、仲量联行、爱玛客和索迪斯;国内主要竞争对手为万科物业、招商积余和卓越物业。公司所属证监会行业分类为房地产业，行业平均市盈率为8.47x。

　　行业分析

　　行业情况：

　　1、我国物业管理行业现状

　　(1)物业管理行业市场规模持续增长

　　我国的城镇化发展自 20 世纪 80 年代以来逐步加快，城镇化率已从 1980 年 的 19.4%提高到 2019 年的 60.6%。城镇化水平的提升带动了住宅、办公、商业等各种现代化物业数量和面积的急剧增加，亦使得规范化物业管理的需求随之扩大。随着我国迈入消费升级时代，居民消费和企业消费将更加注重品质和服务体验。结合各类型物业所提供工作、活动场所的功能，使用者关注的空间品质不仅反映在面积上，也同时包括功能实现及服务水平。

　　根据中国物业管理协会发布的《2018 全国物业管理行业发展报告》，截止2017 年末，全国物业管理面积约为 246.65 亿平方米，2015 年至 2017 年复合增长率约 12.01%，行业整体管理规模持续扩大。同时，物业服务企业数量和从业人员数量也相应增加。截止 2017 年末，全国物业服务企业约 11.8 万家，从业人员约 904.7 万人，分别比 2015 年末增加约 3.97%和 8.90%。

　　(2)市场集中度仍处于较低水平，市场竞争激烈

　　根据中国物业管理协会发布的《2018 年全国物业管理行业发展报告》，物业管理服务企业数量已达 11.8 万家，2017 年度全国物业管理行业营业收入 6,007.2亿元，排名前一百的物业管理公司在管面积占比为 30.04%，市场集中度仍处于较低水平。2018 年，物业管理资质正式退出历史舞台，取消行业准入门槛的限制使得更多的物业公司得以在同一领域展开争夺，行业竞争将愈发激烈。

　　(3)主流市场集聚于五大核心城市群

　　在国家规划层面，城市群的发展进入加速期，未来中国核心城市群的空间格局已基本形成。五大城市群土地面积占国土面积的 11%，而经济总量占全国经济总量的 55%，是中国经济最活跃、潜力最突出的地区，其衍生出巨大的住房和物业管理需求。另根据《2019 中国物业服务百强企业研究》，2018 年度，物业服务百强企业超过 50%的在管面积集中于五大城市群。

　　(4)物业管理业态以住宅为主，非住宅物业收费相对更高

　　根据《2018 中国物业服务百强企业研究》，2017 年度，百强企业住宅物业管理面积占总管理面积的 69.85%，为最主要的管理业态。

　　虽然当前物业管理业态仍以住宅物业为主，但从项目平均物业服务费和收缴率来看，非住宅物业管理项目优于住宅物业管理项目。2018 年度，办公物业服务费最高，可达 7.84 元/m2/月;其次是商业物业服务费，为 7.01 元/m2/月;住宅物业服务费最低，为 2.25 元/m2/月;住宅物业和商业物业收缴率均值分别为91.67%及 93.12%;而办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业及医院物业的收缴率均值分别为 97.47%、98.34%、97.34%、98.20%和 98.69%，均高于住宅物业和商业物业的服务费收缴率均值。

　　2、物业管理行业发展趋势

　　(1)服务业态和服务内容日益多元化且更加注重服务品质

　　随着市场对于高品质物业管理服务的需求日趋迫切和广泛，物业管理服务的内容和品质需求不断升级，而行业内企业的服务理念和服务水平参差不齐，使得物业管理行业整体服务品质的提升势在必行。未来，物业管理服务领域的竞争将更多地集中于专业化、个性化服务，相关企业需顺应市场发展趋势，积极投放资源培养人才，不断提升服务品质以保持竞争力。

　　(2)逐步加大基础业务外包比例并广泛运用科技产品

　　对物业管理服务企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。通过基础服务业务外包，物业管理服务企业能够发掘并培育优质服务供应商，降低自聘员工的数量，在降低人工成本的同时提升专业服务水平。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，物业管理服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中，例如目前已开发使用的产业物联网智能物管系统和智能社区服务平台等。

　　(3)市场集中度进一步提升

　　截至目前，物业管理行业仍较为分散，行业内公司众多。中小型物业管理公司主要通过降低收费水平获取项目，非标准化管理模式也使得其服务能力、盈利水平参差不齐，市场规模逐步收缩。而大型物业管理公司的标准化管理程度和服务水平较高，通过品牌效应和收购兼并实现业务规模扩张，从而提高市场占有率，推动市场集中度的不断提升。

　　如上图所示，2014 年至 2018 年，物业管理服务百强企业所管理物业面积均值和在管项目数量均值保持增长，市场占有率不断提升。截至 2018 年末，排名前十的物业管理企业所管理物业面积均值超过 2 亿平方米。

　　财务状况

　　2017-2019年，公司营业收入分别为5.08亿元、6.99亿元及8.91亿元，复合增长率为32.44%;净利润分别为3667.38万元、5527.08万元、6761.33万元，复合增长率为35.78%。主营业务中，园区物业占比最多，为67.34%。2017-2019年，公司主营业务毛利率分别为21.92%、20.97%和18.60%。2017 年度，因公司新承接金雪工业园项目毛利率较低，拉低前期介入项目整体毛利率水平;2018 年度公司与甲方协商提高了物业管理费，使得毛利率水平有所回升;2019 年度，因公司于 2018年下半年承接的南山场地维护项目毛利率较低，但其营业收入规模相对较大，占 2019年度前期介入项目营业收入的比例较高，使得整体毛利率有所下降。

　　小结

　　物业稀缺标的，实控人深圳国资委，上市后会迎来一波炒作，值得关注。机构介入概率较低，游资和私募的菜。