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工银瑞信金融地产(日经)

wx 2022-03-26 09:25:48 6

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本年政府作业报告中提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期”。《中华人民共和国国民经济和社会开展第十四个五年规划和2035年前景方针大纲》也清晰指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并着重“坚持量体裁衣、多策并重，夯实城市政府主体职责，安稳地价、房价和预期”。

这为本年甚至整个“十四五”时期的房地产商场开展走势定下了基调。需求留意的是，在稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”方针中，稳地价被列在首位。对此，东方金诚房地产职业资深分析师谢瑞在承受《证券日报》记者表明，“稳地价”是“稳房价”和“稳预期”的根底。房价与地价休戚相关，当地价上涨时，往往带动房价的快速上涨，二者相互影响。只要经过削减当地对土地财政收入的依靠、坚持土地继续安稳供给等方法安稳地价，才干安稳房价和预期，坚持房地产商场的继续安稳、健康开展。

近几年，全国各地房地产调控方针频出，其间不乏安稳地价的方针，而且收效甚佳。贝壳研究院首席商场分析师许小乐对《证券日报》记者表明，以北京为例，2016年北京开端推出的限竞房地块、共有产权住所地块关于稳地价发挥了活跃作用。2016年北京住所用地楼面价同比上涨超40%，2017年涨幅缩小为4%，2018年、2019年楼面价同比跌落，房价涨幅不断收窄，2017年以来，新建产品住所价格累计上涨约10%，总体上低于其他中心城市。

本年以来，当地安稳地价的行动还在不断更新。比方1月初，北京市规划和天然资源委发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建造用地使用权出让弥补公告》，修改了海淀区海淀镇树村和朝阳区金盏乡小店村3个地块的竞买规矩，试点施行“限地价、竞政府持有产品住所产权比例、竞高标准产品住所建造计划”的挂牌方法。这也是北京市土地揭露出让初次选用“竞地价+竞政府持有产品住所产权比例+竞高标准产品住所建造计划”方法进行供地。

再比方，1月8日，郑州市人民政府印发《郑州市人民政府关于加强土地出让管理作业的定见》，其间提出，住所用地可采纳“限地价、竞自我克制”方法出让或熔断后摇号确认竞得人，报(竞)价初次到达出让开始价的120%-130%时熔断。

此外，近期还有多地试水“两会集”出让土地，如青岛市天然资源和规划局于2月24日发布《坚决执行上级有关要求布置2021年住所用地供给作业》，其间清晰，严厉施行住所用地“两会集”同步揭露出让，即会集发布出让公告、会集安排出让活动，全年将分3批次会集统一发布住所用地的招拍挂公告并施行招拍挂出让活动，引导商场理性竞赛。

在谢瑞看来，稳地价及相关方针对房企发生必定活跃影响。一方面，稳地价在某种程度大将助力提高房企全体信誉质量，稳地价布景下拿地竞赛趋于理性，房价地价倒挂状况削减，出售利润率向上向下的弹性削减，安稳性及安全性提高；另一方面，有助于房企合理补库存，稳地价要坚持土地的继续安稳供给，坚持合理程度的增加。

许小乐以为，地价平稳除了有助于减轻房企融资压力外，在稳地价要求下，土地供给及买卖信息更揭露、通明，利于房企对土地商场供给量价、商场运转趋势进行客观判别，构成合理预期，引导商场回归理性。而且，房企能够在拿地前更充沛的进行拿地本钱与收益测算评价，优化住所计划设计并合理定价，防止因过高的土地溢价抢占用于产品质量建造的本钱。

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