观察：政策加大审核力度 小产权房反而过热

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【新闻评论】

　　在国八条及京十五条的连番轰炸下，楼市出现了几大“怪象”，小产权房和使用权房涨价、商住房销售走热、租房客面临租金上涨，众多徘徊在限购令之外的非京籍购房者则想尽办法补税、补社保，只为换取购房资格……

　　怪象

　　小产权房

　　小产权房跨进万元时代

　　在国八条及京十五条的连番轰炸下，小产权房又迎来了一个春天。小产权房价格自从去年底开始上涨明显，短短几个月就有20%-30%左右的涨幅，有些甚至达到40%。

　　部分小产权单价过万

　　主营张家湾附近小产权房买卖的京城广厦房地产经纪有限公司小王告诉记者，从春节前开始，小产权房就卖得非常火爆，“我们这里当天出来的房子，只要能看房，基本上一天就出去了。”小王告诉记者，太玉园、欣桥家园价格还算便宜的，只有7000多元，云景里、群芳园由于位置较好，就在蓝岛大厦通州店对面。所以在整个张家湾的小产权居住群中，价格也最高。“不但价格高，房源还少，云景里目前只有一套60平的一居，总价65万，今天要不看，估计就没有了。其他的房子都要每平方米12500元以上，这套算很便宜的。现在能买上合适的就不错，没人担心产权的问题，小产权房在这里很多年了。大家都认为存在的时间越长风险越小，而且法不责众，可以放心购买。”

　　从湖北来的程先生已经在这里看房有一段时间了，之前一直犹豫产权问题，怕有风险，不敢出手，可是最近价格涨得太快，程先生沉不住气了，终于锁定了欣桥家园一套53平方米，总价47万的一居，准备这两天就去过户了。他说：“小产权房是有风险，可是大产权太贵，就算不限购也买不起，小产权那么多人住，以后估计补交点钱就能转成大产权了，还是早买早踏实。”

　　远郊小产权看涨

　　位于平谷的乐东小区是1995年的老小区，属于乡产权。锦绣嘉缘中介公司告诉记者，目前该地区小产权房均价在6500-7000元每平方米左右，大产权房在八九千元每平方米左右，今年一月的时候均价还在6000元左右。国八条和京十五条出台后，不到两个月就涨了将近1000元每平方米，涨价后与大产权价格相差不远了，但小产权交易费用便宜，中介费他们只收1%，购房者只要再交5000元给乡大队，改房本上的名字就行了，所以还是很受追捧。

　　位于昌平区三街的裕祥小区产权属于乡里，目前报价已经在1.1万元左右，卖房人赵先生告诉记者，2月底刚登出来的，已经有很多人电话询问了。而仅仅一个多月前，这里的报价仅有9000元左右。

　　记者从其他多家中介了解到，目前限购令出台后销量更是像被打了激素一般，各大中介门店忙得不亦乐乎，比起大产权房交易的3%中介费，很多中介会主动将中介费下调到2.5%，而且交易中除了房款和中介费外没有其他任何税费等附加费用，也成了中介推介小产权房的优势之一。

　　使用权房同时走热

　　与小产权房走热同时进行的还有使用权房，使用权房是商品房市场化之前的计划经济产物，算是最早一批单位公租房，住户可以通过工龄购买房屋产权，但仅限于北京市户口购买。限购令出台后，记者了解到，北京市几个大的使用权房聚集区，右安门附近的翠林小区和潘家园地区的使用权房价格均有所上涨。链家潘家园店的小李告诉记者：“年后出台限购令后，使用权房突然变得特别好卖，很多有北京户口的居民由于名下已经拥有两套房，属于被限购之列，所以来购买使用权房。年前一套80万左右的一居室，同样的面积和户型，年后报价90万，两天就出去了。”记者了解到，其他地区如是，短短两个月，使用权房价格涨了15%左右，还变得非常抢手。

　　怪象

　　补税风

　　补税风日盛

　　外地人购房必须具有五年的纳税证明或者社保的条款卡住了不少购房者，为规避政策限制，不少二手房中介纷纷给购房者支招，其中以办理补齐税收和社保居多。

　　中介为被限购者支招

　　记者在新政出台后曾走访过二手房中介，当时有不少中介表示，可以通过补社保或者税收的方式购房，甚至一些中介还表示，绝对没问题，成功操作过。

　　据成功操作过个案的工作人员介绍，他的顾客王女士在北京只有一年的纳税证明，还缺少4年，在他们的操作下，补齐了税收，王女士当时交税的标准是，一年1.1万元，共交付4.4万元，成功过户。

　　为了验证该中介的说法，记者走访了其他的一些中介，负责接待的工作人员说“我们保证可以补全5年社保，有与我们合作的公司正在办理这些业务。”据其介绍，“京十五条”颁布寥寥数天，便有人进店与店经理洽谈该项业务。如果购房者缴纳社保未满5年，补一年收费1万元，补齐5年大约收费5万元。

　　住建委加大审核力度

　　而据记者了解，中间因辞职或者失业而没有社保和纳税证明的现象较为普遍，以张小姐为例，她在北京工作了近10年，但是2009年辞职回家生小孩，2010年年底重新开始工作，中间缺少一年税收，中介的工作人员告诉记者，这种情况是可以补税收或者社保的。

　　目前住建委的网签系统日趋严格，中介为了达到购房目的而违规操作的现象逐渐减少。

　　风险大中介不做保证

　　据链家地产的工作人员介绍，社保和税收都能补，但是补完不一定能过户，住建委的相关细则还没出来，现在去补有一定的风险。

　　另外一家中介的工作人员称，之前办理的都需要交附加费4万元—7万元，同时告诉记者，最好等一下，目前他们手上有正在办的，看最后能否成功，如果成功我们再办，以减少风险。

　　纵观多家中介的说法可以看出，即使多交钱补齐社保或者拿出了纳税证明，也不见得能成功过户。和之前中介拍胸脯保证肯定没问题相比，目前各中介更为谨慎。而之所以出现这种变化的原因，中介的工作人员普遍称，住建委的政策太严格，网签的审核现在也很严格，没有操作空间，如果硬要操作，风险太大。

　　怪象

　　租金

　　租金大幅上涨

　　日前，记者在走访京城一些中介门店时发现，租金相比年前普遍出现了较大程度的上浮。

　　租金报价出现较大幅度上涨

　　以三元桥附近的房子为例，记者年前调查时普通的两居室月租金在2800元-3000元之间，而现在的中介表示，同样的房子现在的价格在3400元-3500元之间的居多，想找3000元/月的很难。

　　房租上涨给一部分上班族带来了很大的烦恼，月薪3000元的小李年前一直住在阜成门附近的一个三居室，和另外两个租房者共同分担房租。一年前和房主签的合同是月租3200元，今年该续租的时候，房东要求涨为4500元。因不能接受这样的价格，小李正在寻找房子，准备搬家。小李苦恼地告诉记者，“房子还是那个房子，品质没变，工资也还是那个工资，收入没变，但房租为什么会涨这么快呢?”

　　唐女士也遇上类似的问题，她本来在崇文门附近租着一套一居室，租金是2300元/月，可是，后来房东不租了，把房子收回来。原因是房东自己租的一个两居室被房东涨了1000元，因租不起了，只好把自己的小房子收回来自己住。而唐女士只好又花2850元/月租了个一居室。

　　中介工作人员告诉记者，北京的细则出台之后，购房者骤减，但租房的人很多，现在主要的业务就偏向了租房。

　　租赁成交价格并未上涨

　　京版细则出台后，部分房东心理价位上升，抬高房租报价，但是，抬高报价是房东的事，可租客不一定买单。尽管近期房租上涨较多，而据相关机构的统计，2月的租赁市场租价成交并未大涨，而是有轻微的下降。

　　根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示：2011年2月北京全市租赁成交总量，环比上月上涨了40.23%，与去年同期相比上涨了42.92%;北京全市租赁均价为3068.60元/月/套，环比上月的3070.68元/月/套小幅下跌了0.068%，与去年同期的2525.16元/月/套相比上涨了21.52%。

　　对此，伟业我爱我家市场研究院表示：第一，节后返城高峰提前，受调控政策影响“由购转租”，80、90后住房消费观念的转变，对租房认可度提高，租赁需求的增加导致了今年租赁成交量大幅上涨;第二，租赁需求的增加、CPI居高不下、物价上涨推高了房东的租金预期;以及租赁市场中小户型、中低价普通租赁房源供应量短缺造成了全市租赁均价与去年同期相比出现了较大幅度上涨;第三，由于受房产税预期和近两年房租上涨的影响，今年春节后的出租房源有近35%的增加，加之租赁需求沿轨道交通向城区周边低租金区域分流，使得2月份的租金均价出现了小幅下跌。

　　房租上涨原因多

　　对于房价上浮的原因，记者在调查中发现，中介普遍表示，按照市场惯例，春节后是租房高峰期，租金都会上浮;另一方面，政策的出台卡了一部分买房人，这个群体由购房转为租房。

　　北京中原统计数据显示，2010年全年房租上涨过快，租金全年均价达到了2618元每套，环比2009年的2215元每套平均上涨18.2%。租金最明显的上涨发生在2010年5月以后，恰好与北京限购的政策执行时间接近。

　　不过，北京中原分析租赁需求认为：房租上涨原因是多维度的。一是比较高的CPI,2010年来CPI持续运行在高位，一定程度上使得房租也跟随上涨。二是学生潮的需求上涨。三是房主心理价位提升，相比房价，租金上涨相对缓慢，因为限购，交易市场趋冷，房主更多考虑长期出租的收益。

　　尽管有观点认为，限购并非导致房租上涨的原因，但是，这却是其中一个不争的事实。据记者调查以及周围的租客反映，在京版15条细则出台后，房东预判未来的租金将会走高，开始抬高租价。这是造成近期房租出现较大幅度上涨的一个重要原因。

　　怪象

　　商住房

　　商住项目受热捧

　　随着各地楼市“限购令”陆续出台，在住宅市场成交量迅速降温的同时，商业地产备受追捧，成为楼市资金新的掘金地。

　　大买家一次锁定两层

　　“楼市新政一出，我们的B1项目三天卖了80多套，春节后很快就卖完了，现在在售的C1项目本来今年5月开盘，最后提前到上周六开盘，广告都没来得及印。”位于丰台区马家堡附近一名为“7克拉”楼盘售楼处，现场一位销售人员向记者表示，难以掩饰心中的兴奋。

　　据了解，该项目为商住性质地产，由于商住房没有受到限购令影响，加上以小户型为主，因此获得购房者和投资者的青睐。该楼盘开盘不到一周的C1项目，其中两层最近已经被一大买家锁定，楼盘销售人员透露，“买家是个大客户，有意一次购买两个整层，现在商住项目卖得很快，您想买最好抓紧决定。”

　　“7克拉”的热销并非个案，在与该项目相隔不远的另一处在售楼盘，“蓝光·云鼎”的销售同样火爆。该项目销售人员表示。“目前较好的户型已售罄，几乎一半以上是在近期成交。”

　　按照“新国八条”的规定，二套房首付比例从原来的50%提高到60%，而商用地产购房贷款首付比例为50%，投资门槛相对较低。据亚豪机构统计数据显示，自“京15条”出台后的2月17日至28日，北京成交量最高的前15个项目中商住类型楼盘占据了10席，共成交377套，相当于同期北京住宅成交总量的三成。中弘北京像素、7克拉等商业居住类项目因为限购政策的影响在2月份的签约套数也出现了明显上涨。

　　二手商住市场回暖

　　目前北京在售的商住楼盘共有90余个，商住楼盘多以低总价小户型为主，多数为精装修，价格一般比同区域的住宅要低20%左右，而一些层高较高的商住楼还可以做成空间分区，提高房子的利用率。

　　商住新房的热销也带动此前一直低迷的商住二手房市场，记者近日在商住住宅较为集中的马连道调查发现，随着二手住宅成交量急剧下滑，此前鲜有成交的二手房商住楼盘开始活跃起来，马连道某中介王先生表示，“这里的商住价格在每平米2万元左右，但周边的商品房价格都已经达到了3万元以上，相对很便宜，但房屋产权只有50年，而且由于是商住立项，物业费和水电费都比商品房要高出一倍，尽管如此，最近前来咨询和买房的人还是很多。”

　　由于不受调控政策约束，看好商业地产似乎已经成为投资客们的共识。对于专业投资客，商业地产仍然被普遍认为存在长期的机会。北京浙商商会副会长陈俊表示，“这几天刚刚组团去安徽，投资的就是商业地产”。事实上，除了北京，这几个月来，陈俊自己带队跑了安徽、浙江、郑州、河南、内蒙古等十二三个二、三线城市，物色了许多商业。

　　看起来便宜的商住价格

　　值得注意的是，面对市场高涨的商住需求，北京市房地产交易管理网在其网站显著位置对商住项目与住宅项目差别作了特别提示。

　　据悉，与传统的住宅不同的是，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等，非住宅项目的土地出让年限一般为40年或50年，贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款;此外，非住宅项目不能享受普通商品住宅的税费优惠，水、电等费用标准一般高于住宅项目，非住宅项目不能办理户籍手续。最后，购房人应按照规划设计用途使用，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构等。

　　中原地产三级市场研究总监张大伟表示，目前的调控政策主要针对的是投资需求，预计在3月份开始楼市的投资需求将因为限购而基本归零。这样一小部分需求将转移到不受限制的商业地产。楼市的产权属性比较复杂，特别是一些老项目。可能是住宅立项后来改为商业，也可能是商业项目改为住宅立项。所以建议购房者在签订买卖协议前，一定要详细查询。

　　对于商业地产的价格都低于同区域的住宅项目，出现“商住倒挂”现象，张大伟表示，商住项目价格看起来便宜，由于商住项目使用权低于住宅项目，其价值会逐年降低，价格也会大打折扣。

　　让楼市热钱服务保障房建设

　　一轮轮密集的楼市调控，市场出现新的风景，在住宅市场成交量迅速降温的同时，商业地产备受追捧，炒家为了买房不惜假离婚，这些楼市怪现象折射出在住宅需求速冻之后，巨大的流动资金无法找到一个出口表现出迷茫与观望。

　　与住宅市场“不差钱”鲜明对比的是，保障性住房却面临庞大资金压力，按照既定计划，2011年，中国要开工建设1000万套各类保障性住房，“十二五”末要完成3600万套的目标。随着保障性住房建设的加速推进，资金缺乏是目前保障房建设的主要障碍。有研究认为，如此大规模的保障性住房建设，全国可能需要1.3万亿资金投入，而由于地方资金匮乏，资金成为保障性住房建设能否落到实处关键。

　　如何将充裕的住宅市场资金引入缺钱的保障性住房领域，融资机制是整个链条的首要一环，部分发达市场经济国家已经形成了较为成熟的保障性住房体系，其中保障性住房的资金来源更是体现了多元化的趋势。

　　例如，为了吸引民间资本进入保障性住房，美国地方政府通过发行住宅债券，筹集资金建造低租金住房。其还本付息不仅有地方政府房产部门收取的租金做保证，而且还有联邦政府房产部门作后盾，所以资信等级较高。

　　事实上，在国内，新的融资模式也逐步走向市场化，包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托融资(REITs)、保险资金投资等。

　　按照马克思的平均利润原理，等量资本追逐等量利润。因此，盘踞在住宅市场里的资金能否转投保障性住房，成为保障性住房的新鲜血液，核心还是回报率。

　　根据全国工商联房地产商会测算，公租房用地免征城镇土地使用税，免征营业税和房产税之后，公租房相关基金预期年收益率在5%至18%之间。 如果REITs政策出台，公租房基金内部测算的年化收益率为28%左右，如果支持保障性住房的各项政策能够实施，让楼市热钱成为保障性住房建设的新鲜血液，并非难以实现。