股票000971_首批REITs探索存量转化 大面积扩大面临难题

经济观察报记者杜涛6月2日-3日，沪深买卖所相继公告了第一批9只基础设施公募REITs的认购请求承认比例，其间有6只产品启动了回拨机制。

6月4日，中航基金相关担任人对经济观察报表明：“现在监管要求试点项目发表未来2年的现金流收入状况，从发表信息看，各项目收入安稳，收益杰出。考虑到第一批项目都是优中选优的重点项目，不管从底层财物质量仍是运营办理水平，在产品存续期内产生亏本的可能性极低。”

当天，建合出资常务副总徐清宇告知记者，建合出资一向积极参加支撑基础设施REITs的实践和落地，作为第一批发行的战略出资人，对未来国内的基础设施建造运营有满足的决心。“假如处理了财物活化，也就处理了一向以来困扰基础设施投融资难的大问题。这类收益安稳、危险相对可控的财物给未来出资选择添加了装备空间，增强了整个资本市场确实定性。”

据经济观察报了解，此次REITs的推进，多个当地的领导都参加并且力推。

一位REITs职业人士告知经济观察报：“其实，REITs的推进关于当地政府和国企来说可以下降财物负债率，盘活存量。就像一些园区类的REITs项目，对整个国资体系盘活存量项目是很有学习含义。由于园区有许多的财物，探究REITs，下降财物负债率，为未来的园区类财物盘活探究途径。”

底层财物

底层财物关于REITs的未来收益起着决定性的效果。

作为第一批9只基础设施公募RE－ITs项目的北京市门头沟的首钢环境生物质能源项目（下称，“首钢绿能RE－ITs”）。该项目坐落门头沟区东南部的潭柘寺镇鲁家山首钢鲁矿南区。“中航首钢生物质封闭式基础设施证券出资基金”项目包含北京首钢生物质能源项目、北京首钢餐厨废物收运处一体化项目（一期）及首钢鲁家山残渣暂存场项目三个子项目。

其间北京首钢生态科技有限公司作为外部运营办理机构担任项目公司日常运营，首要收入来历为日子废物处置及发电收入、餐厨废物收运及处置收入等。该项目选用“公募基金+财物支撑证券”结构，首钢集团旗下全资子公司首钢环境为原始权益人，中航基金担任公募基金办理人，中航证券担任财物支撑证券办理人，征集资金拟出资于新的同类基础设施项目。

2013年，北京市市政市容办理委员会托付北京大岳咨询公司供给咨询服务，服务内容包含项目实施方案编制、财政测算、服务协议起草与帮忙商洽等。大岳咨询供给的项目协作形式、协作期限、买卖结构、危险分配、现金流剖析、调价机制等主张得到在政府方和首钢集团的认可，项目结构合理，项目危险得到合理分配，项目运营平稳，项目现金流安稳。

上述中航基金相关担任人就表明，首钢绿能项目运营杰出，现金流安稳，收益预期性强。该项目作为特许经营权项目，穿透后收入来历于使用者付费。

项目出售公告及招募说明书显现，以出售比例核算，出资者在2021年6月1日（依据招募说明书假定的基金建立日）至2021年12月31日止期间、2022年度估计获得的现金分配率约8.52%和7.63%，估计可供分配金额分别为1.14亿元和1.02亿元。

中航基金相关担任人告知记者，项目公司收益首要来历于三个方面：废物处置费，电费收入，餐厨废物处置费。

其间，在废物处置方面，年处理日子废物到达100万吨，单日处理废物在3000吨，与北京市城管委签署的废物处理服务协议中约好了项目每年处理日子废物的保底供应量是100万吨，价格暂定为173元/吨，服务期自2014年起共28年，首要是处理门头沟区、石景山区悉数的废物以及丰台区等部分废物，现金流安稳。

在发电收入方面，发电收入的直接付出主体是国北京市电力公司，电费首要包含每月跟北京市电力公司每月结算的标杆电价0.3598元/千瓦时、每季度跟电力公司结算的0.1元/千瓦时的电价补助以及国家可再生能源0.19元/千瓦时的电力补助。每年至少发电3.8亿千瓦时，现金流安稳。

在餐厨废物处置方面，2021年项目公司已与西城区，门头沟区，石景山区签定厨余废物处置服务协议，石景山处置330元/吨，西城区处置333元/吨，门头沟区估计330元/吨。

在首钢绿能REITs发行预备期间，大岳咨询帮忙北京市城市办理委员会完成了流程相关批阅文件的审阅和底层标的的解说作业，为上述项目的顺畅经过批阅及各方对项目的了解供给专业支撑。

据经济观察报了解，首钢绿能RE－ITs发行成功后，首钢集团方案将征集到的资金持续出资鲁家山循环经济（静脉工业）基地项目，把鲁家山循环经济（静脉工业）基地建造成为国家绿色循环低碳开展的模范，为国家大型城市典型废弃物资源化使用探究途径。

是否亏本？

事实上，基础设施公募REITs采纳强制分红。相关指引文件规则，收益分配比例不低于基金年度可供分配金额的90%。首钢绿能REITs规则，收益分配在契合分配条件的状况下每年至少一次。

一位REITs职业人士表明，从现在的准则组织和买卖结构看，公募基金办理人在REITs事务中承当重要的职责。现在基金公司依照要求都设立了独立的部分，装备了至少3名具有5以上基础设施不动产出资经历或运营经历的人员。未来基金公司会代表基金比例持有人担任项目公司的实践运营，包含但不限于出产运营、人员组织、政府联系等。

中航基金相关担任人对经济观察报表明，现在监管要求试点项目发表未来2年的现金流收入状况，从发表信息看，各项目收入安稳，收益杰出。考虑到第一批项目都是优中选优的重点项目，不管从底层财物质量仍是运营办理水平，在产品存续期内产生亏本的可能性极低。“并且，依据监管规则，原始权益人及其关联方需至少持有20%的基金比例，从发表数据看，原始权益人及其关联方自我克制比例较高，充沛表现出关于项目未来运营状况的决心。别的在产品方案设计、运营托付协议等方面，都表现了基金办理人压实主体职责，维护比例持有人的准则或精力。”

可是，上述职业人士也说到，现在存在的REITs项目简直都是一线城市或许中心城市的项目，未来若是规模扩展，项目下沉，将来的不确定性将会添加。

其实，现在的REITs项目在推进中仍是面对许多问题，一位参加了REITs项目的人士告知记者，在此次项目的推进中遇到了十分多的问题特别是合规方面的问题。“在此之前，许多基建项目手续都不全，比方此次9个项目中的某个基建项目，在出资初期由于是民生项目，做得十分快，许多的批阅手续，都是用办公会替代，一路绿灯。这次要做REITs，就要申报补手续，可是很困难。究竟，国家法制化越来越高，手续追溯的话，当地政府也会有一些困难。所以这次项目中就有许多许诺函，涉及到股东改变、土地等问题。”