推荐：北京或调整基准地价 房价不会因此而变化

　　基准地价（basic prices of urban land）

　　既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

【新闻评论】

北京市基准地价将进行调整,并且在级别范围内分片定价。昨天,市国土局举行了基准地价更新成果听证会。业内人士表示,基准地价的上调对于楼市是利好影响,可以增加普通房源比例,减少税费。

　　市国土局副局长曾赞荣介绍,本次基准地价更新,全市商业、办公、居住、工业四类用途均划分为12个级别,比2002年版本增加了2个级别,而且在级别范围内划分了212个商业用途区片、209个办公用途区片、211个居住用途区片和181个工业用途区片,对58条商业街编制了商业路线价加价幅度表。有参与听证的专家预测,部分区片基准地价可能调高到原来的1.7倍至2倍。

　　“今后我们每2至3年就会对基准地价进行一次更新。”曾赞荣说,现在使用的地价标准还是2002年制定的,随着交通等基础设施的更新及不动产价值的提升,土地基准地价也应该更新,而且肯定往上调整。

　　据介绍,新版基准地价最终制定完成并公布后,市民可以上网查看自己所住区域的基准地价,但这个价格并不代表不动产价格。二手房交易时,还需要经过评估部门的专业核算。

　　记者在听证会现场的住宅土地级别（区片）图上看到,四环以内土地全部在5级以内,长安街以北区域土地级别相对较高,三环以内区域大部分达到了一、二级标准,三至五环区域都达到了三至六级。一级土地主要集中在王府井(600859)、西单、金融界、CBD核心区等地区。此外,远郊区县中,通州、昌平、顺义和亦庄新城都达到了六级。

　　解读 房价不会受到基准地价影响

　　曾赞荣说,更新后的基准地价能客观真实地反映不同区位的土地价值,土地招拍挂底价的确定需要综合考虑一级开发成本,以及每个地块的具体情况,都要经过综合评估才能确定,基准地价产生的影响并不大。土地成交价格是通过市场确定的。

　　“房价不会因为基准地价变化而变化。”曾赞荣说,北京的基准地价还在沿用2002年的标准,现在已经远远不能准确反映现实。之所以叫更新,就是因为房价变化后,基准地价才跟进调整,而不是房价随着基准地价进行变化。对于拆迁补偿而言,基准地价也仅仅是一个参考,它只能反映某片区域的土地平均价值。在北京已经采取市场比较法以后,拆迁人和被拆迁人都有协商的空间。

　　对于基准地价是否就是物业税的参考标准,参与听证会的专家洪亚敏表示,根据她前期参与物业税征收调研的情况来看,物业税征收以何为标准进行参考,现在还没有最终确定。税务部门参考此次更新的基准地价也不是没有可能。

　　对二手房交易是一个利好

　　我爱我家控股公司副总经理胡景晖分析说,基准地价上调后,更多非普通住宅变为普通住宅。被划为普通住宅的房主将会少交契税和营业税。

　　按规定,容积率低于1.0、建筑面积大于140平方米、房价高于同地段平均房价1.2倍,被划定为非普通住宅。因此规定中的第三条将随着基准地价的更新而变化,而且基准地价肯定上调,那么将有更多非普通住宅变为普通住宅。在二手房交易中,非普通住宅交易契税是按成交价的3%缴纳,普通住宅按1.5%缴纳,首次置业90平方米以下的按1%缴纳。另外,二手普通住宅未满5年将按差额缴纳5.5%营业税,非普通住宅则按成交价全额缴纳。

　　胡景晖同时表示,一旦经适房产权由政府和保障对象共有,那么参考基准地价就能够计算出双方的出资比例。

　　背景·基准地价

　　简单来说,基准地价就是土地的初始价,即土地在完成拆迁、平整等一级开发后,政府确定的平均价格。基准地价按照不同的区域和不同的土地用途,分别确定平均价格。

　　目前北京实行的基准地价是2002年调整的。按照土地用途分为商业、综合、居住和工业四类,并由城区至郊区划分为十个级别。东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳为一到六类地段,丰台、石景山为三到九类地段,其他区县则处于六到十类地段之间。

　　其中,商业、综合、居住用途的最高一级价格分别达到了9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米,而最低的十级则分别只有140元/建筑平方米、140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。

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（责任编辑：文术）