九仓置业业务慢慢好转(上市辅导)可收只

九龙仓置业(SEHK:1997)是物业的出资者及营运商，具有位处香港黄金地段的出资物业，香港物业总楼面面积为超越1100万平方尺，估值总额超越2700亿元。 傍边的旗舰物业为海港城及时代广场，别离坐落尖沙咀及铜锣湾，都是香港的中心购物业，一起这两个亦是香港的

九龙仓置业(SEHK:1997)是物业的出资者及营运商，具有位处香港黄金地段的出资物业，香港物业总楼面面积为超越1100万平方尺，估值总额超越2700亿元。

傍边的旗舰物业为海港城及时代广场，别离坐落尖沙咀及铜锣湾，都是香港的中心购物业，一起这两个亦是香港的地标性物业。

黄金地段商场

九龙仓置业的首要事务是持有物业收租，上述是具有的首要物业财物，首要包含海港城、时代广场、会德丰大厦、卡佛大厦、The Murray、荷里活广场，成为一个物业组合。

物业均座落于香港最中心的购物区或商业区，有适当的价值，尺租甚高。因为海港城及时代广场对其的奉献最大，因而稍后会再叙述。

会德丰大厦包含一座25层写字楼，坐落中环的甲级写字楼，楼面面积约为215,000平方尺，是很优质的物业。

卡佛大厦，坐落中环，楼高24层，包含商场及写字楼，总面面积189,000平方尺，物业方位适当好。

The Murray（前美利大厦），于2013年收买，这以后改建为酒店，大厦坐落中环，共27层，楼面面积336,000平方尺，行高端道路。

荷里活广场，坐落钻石山，位处两条港铁线中，方位亦很不错，总面面积562,000平方尺，是九龙东其间一个重要的商场。

上述是九龙仓置业的首要物业组成，这企业以持有物业收租为中心事务。尽管事务实质安稳，但因为有开展物业的入账数字，以及有「出资物业公正值增减」，因而我们见其营业额、盈余，都比较动摇。

若果只计中心的收租部分，这企业的收入及盈余都是平稳，并坚持向上的。

海港城

海港城是混合式开展项目，供给商场及写字楼物业、服务式住所、酒店及会所，坐落于尖沙咀这个香港一线购物区，是香港其间一个最大的购物商场，更是香港其间一个地标，商场部分的可出租楼面面积1,286,000平方尺，写字楼则有4,239,000平方尺。

整个海港城由多个物业组成：海运大厦、海洋中心、九仓电讯中心、世界商业中心、举世金融中心、港威大厦、马哥孛罗香港酒店、港威酒店、太子酒店等。可见，这些都是有质素的物业，不管商场、写字楼、酒店，都是行中高端道路，有适当的质素。

因为地舆上的方位抱负，香港作为一个世界旅游城市，海港城占了有利的地舆优势，一起久远的质素依然正面。

时代广场

时代广场坐落铜锣湾，是香港中心的购物区，地库直通铜锣湾港铁站，时代广场是商场及写字楼的混合式开展项目，与海港城相同，是九龙仓置业的旗舰物业，奉献适当多的收入。

时代广场设有16层商场，商场的可出租面积约531,000平方尺，另包含两座别离为33层及26层高的写字楼大厦，总楼面面积约为1,976,000平方尺。

因为地舆及区份的优势，时代广肯定是优质财物，尽管香港经济及旅游业总会有动摇，但久远价值不会改动，租金收入仍会平稳向上。

坚持财物增值

从上述材料可见，九龙仓置业持有的，都是优质甚高的物业，一起，会继续投入资源为物业增值，令物业久远的价值坚持向上。

透过创新、从头定位，又或内部扩大来继续提高财物价值。例如海运大厦增加了四层高新翼，于2017年开业，傍边具有约94,000平方尺的可出租面积。

这些财物增值或物业改进工程，一般不需要严重的本钱开支，因而不会对财政状况形成晦气影响。而傍边的优点，便是财物价值的继续提高，以及租金收入的增加，对企业久远有利。

我国物业占比不大

九龙仓置业的中心物业均在香港，但我国都有一些物业的收入奉献，于我国的出资物业由海港企业持有（九龙仓置业持有7成股权的隶属公司，上市编号：0051）。

傍边包含姑苏世界金融中心，这是一个商业归纳大楼（包含一间酒店－姑苏尼依格罗酒店），以子及常州马哥孛罗酒店。物业总楼面面积约321,500平方米，估值约40亿公民币。

一起，亦于我国开展多个物业，包含重庆寰宇全国、常州时代上院、姑苏时代上城、上海南站，其间两个由海港企业的隶属公司持有，别的两个别离透过海港企业的合营公司及联营公司持有。但这些物业开展后首要会出售，并不会持有作长时间收租。

一起，海港企业表明，并无其他我国的土地储备作开展用处，亦不计划弥补其土地储备，因而，九龙仓置业可说不计划在我国有大进步的开展。

受旅游业影响

海港城及时代广场，为这企业供给了大部分的收入奉献，这两个商场是香港有代表性的地标，尽管傍边的质素甚高，但就无可避免受旅游业的影响。

近年，我国经济过了最高速的增加时代，加上公民币比过往有所价值降低，都令我国游客消吃力不及过往的时代，这难勉对这两个商场形成潜在危险，但以近年的「正常运营时期」数据剖析，商场的租金及出租率仍坚持抱负水平，影响未算大。

别的，香港现时的疫情，都会对商场财物、人流、香港零售市道形成潜在危险。但出资者在剖析时，应该侧重企业的久远开展，而不应将当刻的状况过份扩大。

疫情信任会在2021年仍对这股有影响，而2022年会开端好转，久远总会回到正常，出资者在企业较差时出资，能以较抱负的价位买入。只需耐性持有，比及回归正常状况，就会有正报答。

购影响

久远来说，电子商务可能对这企业旗下的商场受影响，若然公民的购物形式改动，傍边租户的事务就会有影响，终究对商场的租金受影响。

电子商务近年快速开展，因为上零售商的固定成本一般低于实体店，故上零售商可能会以扣头价格出售相同的产品，久远来说，对实体店形成影响。

这种消费形式影响有多大，这刻仍存有未知数，但影响会存在的。

不过，对不少人及旅客来说，「行商场」是其间一种趣味，而上购物会较为目的性，因而，「行商场」有些优势是无可替代的，这令九龙仓置业的物业，总会有必定的价值。

出资战略

全体来说，九龙仓置业有必定的质素，傍边的物业都是优质高的类别。一起租金收入安稳，并且能平稳向上（但不会高速增加），远景不差，而企业开展方面不强，出资者不要对增加有太大希望。

这企业与房托不同，尽管实质都是持有物业收租，但并没有硬性规定这企业要将多少盈余作股息派息，因而，股息报答会存有不确定性，但企业在资金运用方面就有较大的自由度。

信任中短期这股未必会强，一直受疫情影响，但信任最差时期已过，渐渐会好转。

出资者能够视这股为稳中求胜，这股有收息及根本增加力，不过，并不是高增加类的股票。这股现价合理，假如出资者对这股有爱好，可分注出资，长线持有。

（本人为证券业持牌人士，未持有上述股票）

我的基金123,我的基金123